| תאריך |
|---|
מחבר: פוקה
תאריך: 12/01/2019
שעה: 16:02
אני גר בבית דו משפחתי שני הדירות בנויות על הקרקע. הבניה של 2 הדירת נסתיימה בשנת 1969. גודל המגרש 625 מטר.התבע הקיימת נותנת לנו לבנות 4 קומות על עמודים לפי 120 אחוז לאחר שנהרוס את 2 הדירות הקיימות.לפי יחס של 11 דירות לדונם.שאלתי מה הזכויות הנוספות שנקבל בגין תמא 38/2 ו
|
מחבר: מורן פרי
תאריך: 31/12/2018
שעה: 15:19
היי,
יזם התמ"א הקים חדר אשפה ממש בכניסה לבניין, בסמוך לדלת המעלית והמדרגות המובילות ללובי.
חדר האשפה אינו מופיע בגרמושקה עליה חתמו הדיירים, וכמו כן אינו מוזכר בהסכם התמ"א עליו חתמו דיירי הבניין.
על פי הגרמושקה, במקום בו הקים היזם את חדר האשפה אמורה להיות גינה נמוכה.
טרם פרוייקט התמ"א לא היה חדר אשפה בבניין, ופחי האשפה היו ברחוב.
האם מדובר בהפרת חוזה מול הדיירים? האם זו עילה מספקת לעצור את הקמת חדר האשפה (נמצא כרגע בשלבי בנייה)?
תודה
|
מחבר: שרביט ציון
תאריך: 26/12/2018
שעה: 14:23
היזם הפר את החוזה שחתמנו איתו העו"ד שערך לנו את החוזה אמר לנו שהוא
לא יכול ליצג אותנו כי הוא קבל תשלום מהיזם רק עבור ערכת חוזה.
האם החוק קובע שה עו"ד חייב ליצג אותנו. ומה עלינו לעשות.
תודה
|
מחבר: אוגי דרוקר
תאריך: 19/11/2018
שעה: 17:08
שלום, כל הדיירים חתמו על חוזה תמא 38/2, רובם עזבו לדירות שכורות.יש היתר בניה. כולם חתמו על מסמכי ליווי בנקאי. אחד לא. והוא גם לא עזב. האם הוא יכול לגרום לעיכוב הפרויקט או אפילו לביטולו ? אם יש הליכים תוך כמה זמן אפשר לאכפם ולצאת לדרך.
|
מחבר: עו"ד דניאל גולשה
תאריך: 27/11/2018
שעה: 17:03
מר דרוקר דלום רב ,
ראשית לא הבנתי מדוע הדייר לא מפנה את הדירה . הרי אותו דייר להבנתי חתם על ההסכם אז הוא מודע לנושא הפינוי מה השתנה ? האם יש איזו טענה מצידו להפרת ההסכם ? האם השתנו נסיבות חייו ? חולה ?
בהנחה שלא אני חושב שהיזם צריך קודם כל לנהל דיאלוג מול הדייר על מנת להבין מה הבעיה . פעמים רבותצ ניתן לפתור בעיות "לא פתירות" ע"י דיאלוג נכון ומכבד את הדייר .
2. רק לאחר שניסו בדיפלומטיות לפתור את הבעיה ניתץן להוציא מכתב התראה טרם נקיטת הליכים ובמידה וגם זה לא עוזר להגיש תביעה למפקחת על המקעקעין על מנת שתורה לאדם אחר לחתום בשם אותו הדייר על המסמכים ולכן אף לדרוש הוצאות .
3. להגיש תביעה לפינוי ותביעה כספית לבית המשפט.
כמובן שבנקיטת הליכים אלה במידה והדייר עומד על שלו ולא מוותר הפרוייקט יתעכב במספר חודשים לפחות.
|
מחבר: ליאור
תאריך: 19/11/2018
שעה: 16:27
שלום,
הורי קשישים וכתוצאה מהליך תמא 38-1 יאלצו לעזוב את דירתם
השאלה במידה ויש הענות מצד הקבלן לתת להם דירה חלופית תמורת דירתם הנוכחית האם חל עליהם מס רכישה ומס שבח או שכמו בפינוי בינוי הם פטורים מכך.
אשמח לקבל תגובה בהקדם העניין ממש דחוף.
תודה רבה
|
מחבר: עו"ד דניאל גולשה
תאריך: 27/11/2018
שעה: 17:05
ליאור שלום ,
התשובה היא לא.
בחור החדש ישנה התייחסות לנושא רכישת דירה חלופית לדייר מבוגר ונקבע שם כי לדייר ינתן פטור ממס בגים הדירה החלופית.
|
מחבר: lior
תאריך: 19/11/2018
שעה: 08:40
שלום,
הורי בני 78 ו 88 ולאחרונה בבניין שלהם החל תהליך תמ"א והעבודות אמורות להתחיל בקרוב. להורי קשה להתמודד עם התהליך
בגלל גילם ומצבם הרפואי. בזמן העבודות בררור שלא יוכלו להתגורר בדירה בגלל בעיות ניידות ותנאים נלווים. בשיחה עם הקבלן הוצע להם שכירות בלבד לזמן העבודות. הורי לא במצב שהם יכולים לעבור לדירה זמנית ולחזור , האם היזם חייב לתת להם דירה
אחרת קבועה כדי שיעברו פעם אחת בלבד ? ואם לא האם הדירה בשכירות צריכה להיות שוות ערך לדירה הקודמת ?
אנחנו מבולבלים לגבי עניין התיקון לחוק הפינוי בינוי שאושר לאחרונה ולא בטוחים לגבי ההתאמה לעניין תמ"א חיזוק מבנים.
תודה רבה מראש , מבקש מענה רק ממי שמוסמך ויודע וכן מודה מאד מראש על תשובה בהקדם האפשרי.
|
מחבר: מרקו
תאריך: 28/10/2018
שעה: 09:39
שלום לכולם
אמא שלי בת 88
רוצים לעשות בבניין שלה תמא 38
אמא שלי רוצה לעבור לשכירות בגלל הרעש -אבק ועוד
יזם מוכן לשלם שכירות לאמא שלי
אבל יזם רוצה לקחת דירה של אמא שלי ולהשכיר אותה למישהו אחר בזמן השיפוץ
מותר לעשות דבר כזה או מה אומר החוק
תודה ויום טוב
|
מחבר: אלון
תאריך: 19/10/2018
שעה: 23:18
שלום, ברשותי דירה בת 90 מטר לה 4 חדרים. אנו לקראת מומ מול יזם לתמא. אני תוהה מה אוכל לקבל להרחבת הדירה בפרט אם יהיה ישום של פינוי בינוי מאחר והדירה שלי מחולקת באופן שונה מהשכנים מעלי ומתחתי שלהם 3 חדרים שהם החלוקה המקורית. יבוא היזם ויאמר תקבל דירה של 4 חדרים שלמעשה יש אותה היום. מאחר ומרפסת יש לנו היום וגם מחסן אז אנו פחות נלהבים. מה דעתכם.
|
מחבר: אלון
תאריך: 19/10/2018
שעה: 23:18
שלום, ברשותי דירה בת 90 מטר לה 4 חדרים. אנו לקראת מומ מול יזם לתמא. אני תוהה מה אוכל לקבל להרחבת הדירה בפרט אם יהיה ישום של פינוי בינוי מאחר והדירה שלי מחולקת באופן שונה מהשכנים מעלי ומתחתי שלהם 3 חדרים שהם החלוקה המקורית. יבוא היזם ויאמר תקבל דירה של 4 חדרים שלמעשה יש אותה היום. מאחר ומרפסת יש לנו היום וגם מחסן אז אנו פחות נלהבים. מה דעתכם.
|
מחבר: קובי פלד
תאריך: 17/10/2018
שעה: 11:38
שלום ,
אנחנו לפני תמ"א 1 חיזוק . כחלק מההסכם , היזם הציע לשפץ לנו את פנים הדירות שלנו . האם נהיה חייבים לשלם מס על השיפוץ ?
|
מחבר: דניאל גולשה
תאריך: 17/10/2018
שעה: 15:32
קובי שלום .
ככלל פטור מתשלום היטל השבחה ומס שבח ניתן עבור ההוצאות המיוחעדות לחיזור הבניין .
ספק אם שיפוץ דירתך נחשב כהוצאה המיועדת לחיזוק הבניין . בנסיבות נראה כי אין פטור ממיסוי שיפוץ נדירה במסגרת התמא.
אשמח לעמוד לרשותך במידה ותרצה להייעץ 0523896263 עו"ד דניאל גולשה.
|
מחבר: מייקל
תאריך: 16/10/2018
שעה: 10:09
אנו מתקדמים לפרויקט פינוי בינוי בבניין.
מעוניינים בליווי משפטי של עו"ד מול היזם.
מה מקובל לגבות במקרים כאלו?
פר דירה או סכום גלובלי עבור כל הבניין?
מה שיעור גובה שכר הטרחה במקרים אלו לליווי כולל?
|
מחבר: דניאל גולשה
תאריך: 16/10/2018
שעה: 13:46
מייקל שלום בגדול עו"ד המייצג דיירים אמור לקבל שכ"ט פר דייר אותו הוא מייצג .
הסכום הנגזר עבור כל הדייר הינו משתנה ותלוי בגודל הפרוייקט .
הסכומים בדרך כלל נעים סביב 13,000- 25,000 ש"ח פר דייר .
במידה ואתם מעוניינים אשמח להיפגש עם נציגות הדיירים /או הדיירים טל 0523896263
|
מחבר: לוי גלבוע
תאריך: 09/10/2018
שעה: 16:39
אין לי התנגדות לתמא אבל בחתימת החוזה היזם הבטיח לי שכירות בגלל שאימי מבוגרת מאוד מעל 90 קבענו שישלם בהצבת השלט בתחילת הבניה אך התנער מזה כך שלאחר כשלושה חודשים מתחילת הבניה הסכים לשלם ובתנאי שאחתום שאני מוותר החלק שלי במקלט חתמתי מאחר ולא היתה לי בררה שאלתי היא האם זה חןקי תודה
|
מחבר: דניאל גולשה
תאריך: 16/10/2018
שעה: 13:50
לוי גלבוע שלום ,
ראשית חבל שחתמת על מסמך לפני שקיבלת יעוץ משפטי .
יתכן שבכך הפסדת והרבה .
לאדם קשישי בוודאי ראוי שפרוייקט חיזוק לממן דמי שכירות ולא היה צריך לגרום לך להפסיד את זכויותך במקלט .
יתכן ותוכל לפנות לבית המשפט לבטל את הסכמתך מכח עילת עושק ולטעון שדחקו אותך לפינה לאור מצבה של אמך אבל עכשיו זה יותר מורכב .
|
מחבר: דניאל גולשה
תאריך: 16/10/2018
שעה: 13:50
לוי גלבוע שלום ,
ראשית חבל שחתמת על מסמך לפני שקיבלת יעוץ משפטי .
יתכן שבכך הפסדת והרבה .
לאדם קשישי בוודאי ראוי שפרוייקט חיזוק לממן דמי שכירות ולא היה צריך לגרום לך להפסיד את זכויותך במקלט .
יתכן ותוכל לפנות לבית המשפט לבטל את הסכמתך מכח עילת עושק ולטעון שדחקו אותך לפינה לאור מצבה של אמך אבל עכשיו זה יותר מורכב .
|
מחבר: דניאל גולשה
תאריך: 16/10/2018
שעה: 13:50
לוי גלבוע שלום ,
ראשית חבל שחתמת על מסמך לפני שקיבלת יעוץ משפטי .
יתכן שבכך הפסדת והרבה .
לאדם קשישי בוודאי ראוי שפרוייקט חיזוק לממן דמי שכירות ולא היה צריך לגרום לך להפסיד את זכויותך במקלט .
יתכן ותוכל לפנות לבית המשפט לבטל את הסכמתך מכח עילת עושק ולטעון שדחקו אותך לפינה לאור מצבה של אמך אבל עכשיו זה יותר מורכב .
|
מחבר: סמי מועלם
תאריך: 27/08/2018
שעה: 19:21
האם לת.ב.ע. נקודתית נדרש רוב של 100% ,או כמו בתמא 38/2 רק 80%?.היזם דורש התחייבות לאפשר לו הגשת תבע נקודתית היה והתמא 38/2 לא תצלח.האם ניתן לחייב דייר שאינו מסכים למרות שמעל 80% חתמו?
|
מחבר: דניאל גולשה
תאריך: 17/10/2018
שעה: 15:57
סמי שלום .
כשעושים תב"ע נקודתית בפרוייקט תמא 38.2 היזם יכול להגיש תוכנית לעירה כבר ברוב של 67% !!!!!
כמובן שעל מנת לקדם את הפרוייקט הוא יצטרך להגיע ל80% ועל מנת לקבל היתר כמובן להגיע ל100% אבל להגיש תבע נקודתית צריך 67% בלבד.
במידה ויש לך שאלות נוספות אשמח לסייע לך
עו"ד דניאל גולשה 0523896263
|
מחבר: ליאת
תאריך: 08/08/2018
שעה: 20:20
בחוזה בין היזם לדיירים יש סעיף שכל דייר יקבל חניה חינם בנוסף להטבות נוספות תמורת בניה של 2 וחצי קומות . לימים בעיצומה של הבניה ,הסתבר שהשטח שהוקצא לחניה פולש לשטח השכנים והיזם נאלץ לרכוש את השטח עבור בניית החניה בתואנה כי קיבל מידע שגוי מועד הבית לגבי שטח הבניין וכתוצאה מכך הוא היה צריך לרכוש שטח נוסף לטובת מגרש חניה.
היזם הודיע זאת לדיירים רק אחרי הרכישה .כעת מבקש היזם מהדיירים לשלם סכום מופקע של כמה עשרות אלפי ש"ח עבור החניה,זאת לא הפרת חוזה? הטעייה?
|
מחבר: ג.מ.
תאריך: 09/07/2018
שעה: 15:47
שלום רב,
אשמח להתייעץ בעניין הנ"ל, אודה לתובנות כלשהן וממש מעריכה מראש את העזרה.
הבניין בו נמצאת דירתי נמצא במגעים מתקדמים מול חברת ניהול (לא מול קבלן או יזם). בתחילת התהליך החברה פנתה לוועד הדיירים וביקשה ממנו למצוא עו"ד אשר החברה תשלם לו. מאז החברה נמצאת בקשר ישיר עם העו"ד (מתבקש, אבל אולי יוצר ניגוד עניינים). החוזה שנכתב בין הצדדים מפורט מאוד, זאת על אף השלבים המאוד ראשוניים בהם אנו נדרשים לחתום על החוזה המפורט. כך לדוגמה, אנו נדרשים לחתום כי נמכור את זכויותינו לקבלן שיבחר ע"י נציגות הדיירים והחברה עוד לפני שהעירייה אשרה את הפרוייקט ועוד לפני שנמצא קבלן. כמו כן, אנו מחוייבים, כך על פי החוזה, לחתום מול יזם זה על חוזה שיכלול (בעתיד כמובן) את הביטחונות המקובלים ואת התמורות, כאשר מצויין כי על אף שהתמורות מצוינות בחוזה "ככל שנתקדם בתהליך התמורות יכולות להשתנות לפי התב"ע, הכדאיות הכלכלית והמו"מ מול היזם". יש עוד המון דוגמאות ברוח זו, אך השורה התחתונה היא שאינני מרגישה בנוח להתחייב על דברים כאשר הצד השני לא יכול להתחייב כלפי ולכן החלטתי שלא לחתום על החוזה. למרות שהחוזה נכתב ע"י עו"ד שמייצג את הדיירים, לתחושתי הוא מיטיב עם החברה ולא מגן על הדיירים. כרגע חתמו בערך 60% מהדיירים ואני חוששת שהאחוזים יעלו. רציתי לשאול:
1. מה הן האפשרויות שלי במצב כזה? מה יקרה אם הם ישיגו את כל החתימות הדרושות? האם לאור הדוגמאות האמורות זה נחשב סירוב סביר? האם יכולים לחייב אותי לחתום או לתבוע אותי?
2. וסתם כדי להעשיר את הידע שלי, מה הרווח של החברה במקרים כאלו? ומה האינטרס של בניין ללכת עם חברה כזו? הרי מדובר בעוד מישהו שגוזר קופון עם חשבון מישהו אחר.
תודה רבה!
|
מחבר: שלומית לויצקי
תאריך: 17/06/2018
שעה: 07:22
האם ניתן להכיל את תמא 38 על בתים בודדים - יחידת דיור אחת, אשר שטחם מתחת ל 400 מ' גם אם נבנו לפני 1980
|
מחבר: גיא יקותיאל, עו"ד - מנהל הפורום
תאריך: 17/06/2018
שעה: 10:00
שלומית שלום,
במענה על שאלתך בפורום: "האם ניתן להכיל את תמא 38 על בתים בודדים - יחידת דיור אחת, אשר שטחם מתחת ל 400 מ' גם אם נבנו לפני 1980?"
התשובה לכך משתנה בכל רשות ורשות. במרכז הארץ התשובה תהיה על פי רוב שלילית במיוחד שבשבוע שעבר נכנס לתוקפו שינוי לתקן 413 (תקן בניה לעניין עמידות המבנה בפני רעידות אדמה).
מחוץ למרכז התשובה כאמור תלויה במדיניות של הרשות ובאופי הסביבה הקרובה (האם מדובר בשכונה של בתים פרטיים או בניה רוויה).
כדאי לפנות למחלקת ההנדסה בישוב על מנת לברר איתם את העניין באופן נקודתי לגבי הנכס שלכם.
אשמח לסייע בכל שאלה נוספת!
עו"ד גיא יקותיאל
|
מחבר: גיא יקותיאל, עו"ד - מנהל הפורום
תאריך: 17/06/2018
שעה: 10:00
שלומית שלום,
במענה על שאלתך בפורום: "האם ניתן להכיל את תמא 38 על בתים בודדים - יחידת דיור אחת, אשר שטחם מתחת ל 400 מ' גם אם נבנו לפני 1980?"
התשובה לכך משתנה בכל רשות ורשות. במרכז הארץ התשובה תהיה על פי רוב שלילית במיוחד שבשבוע שעבר נכנס לתוקפו שינוי לתקן 413 (תקן בניה לעניין עמידות המבנה בפני רעידות אדמה).
מחוץ למרכז התשובה כאמור תלויה במדיניות של הרשות ובאופי הסביבה הקרובה (האם מדובר בשכונה של בתים פרטיים או בניה רוויה).
כדאי לפנות למחלקת ההנדסה בישוב על מנת לברר איתם את העניין באופן נקודתי לגבי הנכס שלכם.
אשמח לסייע בכל שאלה נוספת!
עו"ד גיא יקותיאל
|
מחבר: פרידה אבטליון
תאריך: 31/05/2018
שעה: 08:40
אני בוועד הבניין בבת ים . אנו לפני חתימות תמ"א 38 ברחוב הנביאים בבת ים. הרחוב מקבל תנופה אדירה בתקופה האחרונה. יצרו איתנו קשר 2 ייזמים שמאוד מעוניינים לחתום איתנו חוזה. יש לנו גם עורך דין שהמליץ על אחד הייזמים אבל עורך הדין של הייזם השני טוען שהחוזה שלו יותר טוב בסעיפים מסויימים כגון חניות ובטחונות. אני בוועד הבניין לא יודעת עם מי עלינו באמת לחתום. 2 החוזים נמצאים באי מייל שלי. האם יש אפשרות שעורך דין שמבין בחוזי תמ"א יכול לתת לי חוות דעת לאחר שיבדוק את הסעיפים העקרוניים של החוזה כגון בטחונות לווי בנקאי וכו'?
מאוד אודה לכם על תגובה
פרידה
|
מחבר: גיא יקותיאל, עו"ד - מנהל הפורום
תאריך: 17/06/2018
שעה: 10:08
פרידה שלום,
לא ברור לי מפנייתך האם עוה"ד שלכם נבחר על ידכם ומייצג אך ורק את האינרסים של בעלי הדירות. אם זהו המצב, וכך כמובן צריך להיות, ואם עוה"ד שנבחר על ידכם עוסק בתחום ההתחדשות העירונית, הוא אמור להיות מסוגל לתת לכם מענה לשאלה, קרי לבחון את שתי ההצעות שקיבלתם ולערוך השוואה בניהן. בנוסף, עליכם לבחור מפקח שיעבור מטעמכם על ההצעות במובן הטכני - וייעץ לכם גם בנושא זה.
ניתן כמובן לקבוע עימנו פגישת יעוץ לצורך עזרה נוספת.
עו"ד גיא יקותיאל
|
מחבר: גיא מזרחי
תאריך: 26/05/2018
שעה: 01:24
שלום . אני בעל דירה . לפני3 שנים חתמנו בעלי הדירות ( 4 כניסות 6 דיירים בכל כניסה ) על הסכמה עקרונית וכעת קבלתי הסכם נוח סופי ונספחים . שאללתי : במידה וזה יהיה רלוונטי אני מעוניין לשכור עו"ד שייצג אותי ( עו"ד שמייצגים את כולם לא אמינים ועובדים פעמים רבות בשת"פ עם הקבלן ) מה עלי לשאול בכדי להבין את הסטטוס של המצב הנוכחי : כמה חתימות כבר הושגו לגבי ההסכם הסופי וכו כולל לבקש לראות במו עיני את והחתימות . ובאיזו תשובה רלוונטי מבחינתי לשכור עו"ד מיוזמתי ( אופציה עם עוד 2 שכנים קרובים שיתחלקו שלושתנו בהוצאות) במטרה לשפר את התנאים הקיימים בחוזה ?
|
מחבר: גיא יקותיאל, עו"ד – מנהל הפורום
תאריך: 17/06/2018
שעה: 10:18
גיא שלום,
אם אינכם סומכים על עוה"ד שמייצג אתכן בפרויקט, זהו מצב בעייתי ולא רצוי כלל. עוה"ד אמור ללוות אתכם עוד שנים רבות קדימה...
רצוי להיוועץ בעורך דין שסומכים עליו בשלב ראשוני ככל האפשר. ברגע שרוב בעלי הדירות כבר חתמו על ההסכם, יכולת המיקוח של יתר הבעלים נפגעת משמעותית, וגם מהבחינה הפרטית- קשה יותר לערוך שינויים בהסכם.
אשמח לשמוע יותר פרטים על המקרה שלכם ולנסות לסייע.
עו"ד גיא יקותיאל
|
