בית המשפט העליון קבע כי חברת הקבלן היא בעלת זכויות הבנייה בגג – אף שהוא חלק מהרכוש המשותף – אך עם זאת, היא לא תוכל לממש אותן.
כ-20 שנה אחרי שרכשו דירות מחברת הקבלן "ארזי הבירה", גילתה קבוצת בעלי הדירות במתחם המגורים הדתי שבירושלים, כי החברה הצמידה את רוב הגג במתחם לאחת הדירות – השייכת לאדם מטעמה – אף שהוא חלק מהרכוש המשותף. בנוסף, הם גילו כי החברה מתכוונת לממש את זכויות הבנייה על הגג ולבנות קומות נוספות.
הקבוצה הגישה לפיכך תביעה נגד חברת הקבלן, שבה ביקשה להצהיר כי לא ניתן להצמיד את הגג המשותף ללא הסכמת כל הדיירים, ולקבוע כי הם בעלי זכויות הבנייה והחברה לא רשאית לבנות עליו.
מנגד הציגה חברת הקבלן את ההסכם עם הדיירים, שבו סעיף הקובע כי נתונה לה הזכות להצמיד חלק מהרכוש המשותף, וכי היא רשאית להוסיף בנייה, מבלי לקבל הסכמה של כל דייר ודייר מראש. על הסכם כזה חתמו כמעט כל הדיירים.
בתגובה טענו הרוכשים כי בכל הרישומים של הבניין, כמו התקנון וצו הרישום, לא כתוב שהזכויות בגג שייכות לחברה. בנוסף, הם טענו כי מי שרכש את הדירות מאוחר יותר ולא חתם על ההסכם מול חברת הקבלן, כלל לא היה מודע לתנאי האמור, וזאת מעבר לכך שחלק מהרוכשים לא חתם עליו מלכתחילה. בנוסף הם טענו כי כלל לא ניתן לבנות על הגג, שנבנה בשיטת "פל-קל".
בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה חלקית: מצד אחד נקבע, כי הזכויות בגג שייכות לרוכשים, אך מנגד, זכויות הבנייה שייכות לקבלנית והיא רשאית לממש אותן.
על פסק הדין הזה הוגשו ערעורים הדדיים: הרוכשים ערערו על הקביעה בדבר זכויות הבנייה, וחברת הקבלן ערערה לעומת זאת על ביטול ההצמדה של הגג.
בנייה על הגג – רק בהסכמה
השופט חנן מלצר פסק שעיקר הקביעות של בית המשפט המחוזי היו נכונות ומבוססות. כך, הצמדת הגג אינה מתיישבת עם חוק המכר, שדורש בין היתר, הסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות ועדכון במסמכים פומביים. מהצד השני, גם הקביעה כי זכויות הבנייה על הגג שייכות לחברת הקבלן נכונה ומתיישבת עם החוק.
העניין היחיד שבו המחוזי טעה לטעם השופט מלצר הוא – שזכויות אלה אינן ניתנות למימוש והחברה לא רשאית לבנות על הגג אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
כמו כן, התייחס השופט לבעיה הטכנית לבנות על הגג. אם הגג באמת עשוי מפל-קל – האפשרות להעמיס עליו צריכה להיבדק לעומק.
"... המסר היוצא מכאן הוא כי קבלן המבקש לשייך לעצמו את זכיות הבנייה (המהוות 'נכס משותף' של בעלי הזכויות בקרקע) העתידיות, ו'לשריין' לעצמו את האפשרות להוסיף ולבנות על הבניין (דבר אשר מעבר לתועלת הציבורית הגלומה בו, טמונים בו גם יתרונות וחסרונות כלכליים לכלל המעורבים בפרוייקט) – צריך להבהיר את כוונתו כלפי רוכשי הדירות הקיימים והעתידיים בבית המשותף – באופן ברור, מפורש וחד-משמעי, תוך מתן פומבי להסכמות שהושגו", סיכם השופט את פסיקתו.
הנשיאה מרים נאור והשופט אורי שהם הסכימו עם פסק הדין, כך ששני הערעורים נדחו, אם כי הקביעה שחברת הקבלן תוכל לבנות על הגג בוטלה. לא נפסקו הוצאות.
- ב"כ המערערים: עו"ד אילן הקר, עו"ד מרים אייזנשטיין-היילברון
- ב"כ המשיבים: עו"ד בנימין שור
* עורך דין עומר אשכנזי עוסק במקרקעין
** הכותב לא ייצג בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין