ע"א 2139/12 שרה רוזן ו-49 אח' נ' חברת ארזי הבירה ואח'

 ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט מ' דרורי) ב-ת"א 6094/04 מתאריך 23.01.2013

השופט ח' מלצר:

1. לפנינו ערעורים הדדיים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט מ' דרורי (כתוארו אז)) ב-ת.א. (י-ם) 6094-04.

         בגדרו של פסק הדין נקבע, מחד גיסא, כי גגות הבניינים של מתחם מגורים ברחוב ארזי הבירה 50 בירושלים – הם רכוש משותף, השייך לכלל רוכשי הזכויות במתחם, ומאידך גיסא, כי זכויות הבנייה הנוספות במתחם, ככל שתוענקנה – תהיינה שייכות לחברה הקבלנית, אשר בנתה את הבניינים במתחם.

         אביא להלן את הנתונים הרלבנטיים להכרעה.

רקע

2. המערערים ב-ע"א 2139/12 והמשיבים ב-ע"א 2224/12, הם רוכשי דירות במתחם מגורים הממוקם ברחוב ארזי הבירה 50 בירושלים (להלן:הרוכשים). במתחם המגורים מצויים ששה בניינים, הכוללים יחד 46 יחידות דיור (להלן: המתחם ו-הדירות, בהתאמה). ששת הבניינים חולקים שלושה גגות משותפים (גג משותף לכל זוג בניינים במתחם). סך כל שטחי הגגות הוא כ-1,500 מ"ר.

3. רוכשי הדירות המקוריים קנו את הזכויות בהן, במהלך שנות ה-80 של המאה הקודמת – מחברת ארזי הבירה בע"מ, היא המשיבה 1 ב-ע"א 2139/12 והמערערת 2 ב-ע"א 2224/12 (לעיל ולהלן: חברת ארזי הבירה, או החברה הקבלנית), זאת על פי הסכמים שנערכו עם החברה הקבלנית. בהמשך, נחתמו בין הרוכשים לבין מינהל מקרקעי ישראל (כבעלים של הקרקע) – חוזי חכירה ביחס לדירות.

1. ברוב-רובם של ההסכמים הנ"ל, שנערכו בין רוכשי הדירות המקוריים לבין החברה הקבלנית – נכלל סעיף 13(ג), שקרא כך:

"למוכרת [חברת ארזי הבירה – ח"מ] שמורה הזכות להצמיד חלקים מסוימים של הבית ליחידות דיור מסויימות לפי שיקול דעתה הבלעדי [להלן: הוראת סעיף 13(ג) רישא – ח"מ], וכן שמורה למוכרת הזכות לבקש הגדלת אחוזי הבניה על המגרש והזכות להוסיף תוספת בנייה על המגרש ו/או הבניין, כפוף להשגת הרשיונות המתאימים לכך כדין, כל אלה מבלי שיהיה צורך בקבלת הסכמת הקונה לכך מראש הואיל והסכמתו לאלה ניתנת בחתימתו להלן מראש [להלן: הוראת סעיף 13(ג) סיפא –ח"מ]".

         יחד עם זאת התנאי הנ"ל לא מופיע בכל ההסכמים שנחתמו בשעתו מול החברה הקבלנית ושמכוחם נרכשו הזכויות בדירות במקור. כך, למשל, אין בין הצדדים מחלוקת כי המערער מס' 25, הרב ציון סופר אליהו (להלן: הרב סופר) סירב לחתום על הסכם הכולל את הסעיף הנ"ל, והוא נעדר, איפוא, מן ההסכם שנחתם עימו. נסיבותיו של הסירוב האמור ונפקותם של הדברים – יובהרו בהמשך.