הקימו שני בניינים בחמש שנים – חלום משפחתי או עסק רווחי?

שני יזמי נדל״ן שמכרו ארבע דירות טענו שאין למסות את העסקאות כפעילות עסקית מכיוון שהן נבנו כדי לאפשר לכל בני המשפחה לגור יחד. הטענות התקבלו חלקית

שני אחים שבבעלותם חברות בתחום הבנייה רכשו בין השנים 2011-2015 יחד עם אביהם ואח נוסף קרקעות ברמלה, בנו עליהן שני בניינים ולאחר מכן מכרו חלק מהדירות. הם סיווגו את ההכנסות כהוניות אך פקיד השומה סיווג אותן כהכנסות מעסק, שהמס עליהן גבוה הרבה יותר. ערעור שהגישו האחים התקבל חלקית לאחרונה.

שני האחים עוסקים ביזמות ונדל״ן מאז 2002. הם סיפרו שב-2005 ביקש אביהם להגשים את חלומו ולהקים מבנה בו יגורו ההורים, האחים ובני משפחותיהם. הם רכשו עם האב ואח נוסף קרקע בעיר, הרסו את המבנה שהיה עליה ובנו בניין בן 4 דירות, במטרה שתהיה דירה אחת לכל משפחה.

הבניין הושלם ב-2010. ב-2011 מכר אחד האחים את דירתו בבניין בשל סכסוך בינו לבין אח אחר. כשנה לאחר מכן מכר גם האח השני את דירתו. שתי העסקאות דווחו כהכנסה פטורה ממס שבח, בשל היותן דירת מגורים יחידה.

המערערים הוסיפו כי בעקבות אירועים אלה ביקש האב לממש את חלומו בפרויקט חדש. לפיכך, ב-2012 הם רכשו קרקע אחרת בעיר במטרה לבנות עליה בניין בו יגורו ההורים והאחים. הם הקימו במקום בניין בן 5 קומות ובו 9 דירות בפרויקט שהסתיים ב-2014. ב-2015 נחתם הסכם שיתוף במקרקעין במסגרתו הוקצו לכל אחד מהם 3 דירות, לאב הוקצו 2 דירות ולאח הנוסף דירה אחת.

לטענתם, כדי לממן חלק מההלוואות שנלקחו לבניית הפרויקט, החליטו למכור חלק מהדירות. ב-2015 כל אחד מהם מכר דירה אחת מתוך שלוש הדירות שקיבל.

לדבריהם, הפרויקט לא היה קשור לפעילותם העסקית ויש לסווג את מכירת הדירות כעסקאות הוניות שנעשו במישור הפרטי ובמסגרת המשפחתית. 

פקיד השומה טען מנגד כי כל העסקאות נעשו במסגרת עסקיהם של המערערים וכך יש למסות אותן. הוא הדגיש כי החברה שבבעלות המערערים היא זאת שבנתה בפעול את שלושת הבניינים ויכולות היזמות שלהם אפשרו לעסקאות לצאת לפועל.

מקרה גבולי

השופט אבי גורמן מבית המשפט המחוזי מרכז-לוד קיבל את הערעור חלקית. ״יש בעסקאות שביצעו המערערים יסודות שאכן כרוכים ונטועים בחיי משפחתם - ולכן שייכים הם למישור הפרטי, אך בה בעת, יש בהם גם יסודות המשקפים באופן ברור פעילות מקצועית ועסקית״, כתב.

השופט הבהיר כי מדובר במקרה גבולי בו יש צדדים לכאן ויש להכיר בהבדלים שניתן למצוא בין המכירות השונות.  

ביחס לפרויקט השני כתב השופט כי כאשר קבלן בונה בניין על קומות ובו 9 דירות, לא יכול להיות ספק כי מדובר בפעילות עסקית שכן מי שאינו מומחה ובקי בתחום עסקי הנדל״ן והבנייה לא יכול לבצע פעילות מסוג זה. לדבריו, גם אם הבנייה מבוצעת על רקע סיפור משפחתי, אין בכך כדי להביא לסיווג הוני של מכירות הדירות העודפות שהיה ידוע מראש כי לא ישמשו את בני המשפחה למגוריהם.

לעומת זאת, ביחס למכירות מהפרויקט הראשון הגיע השופט למסקנה כי נכון לסווג אותן כהוניות. זאת, מאחר שהבניין הכיל רק 4 דירות ונועד לשמש את בני המשפחה בלבד. בנסיבות אלה קבע השופט כי האחים זכאים לפטור ממס שבח על מכירת דירות אלה.

האחים חויבו בהוצאות בסך 10,000 שקל.

• ב״כ המערערים: עו"ד יוסי רומנו
• ב״כ המשיב: עו"ד שירה קידרון-גוטליב מטעם פרקליטות מחוז תל- אביב (אזרחי)

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין