הלוואה בכתב גברה על מכר בעל-פה: הפסד לרוכשי דירה במחוזי

השופטת דחתה את ניסיון הרוכשים להיתלות ב"זעקת ההגינות", נוכח כוונתם להונות את רשויות המס

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה תביעה של בני זוג שטענו כי רכשו דירה עוד בשנת 2009, וכי זכותם גוברת על שעבוד שרשמו המוכרים על הנכס מאוחר יותר כדי לקבל הלוואה חוץ-בנקאית. השופטת לימור ביבי קבעה שלא הוכחה עסקת מכר תקפה, שכן לא נחתם הסכם בכתב ולא נרשמה הערת אזהרה. מאחר שהצדדים התכוונו להונות את רשויות המס נקבע כי אין מקום לאכוף את העסקה מכוח "זעקת ההגינות".

לטענת התובעים, בני זוג, רכשו את הדירה שבמוקד ההליך מהנתבעים, בעליה הרשומים, באוגוסט 2009. הם הודו שלא נחתם בין הצדדים הסכם בכתב כנדרש בסעיף 8 לחוק המקרקעין, כי העסקה לא דווחה לרשויות המס ולא נרשמה, אפילו לא בהערת אזהרה על הנכס. למרות זאת, לדברי הקונים, הם קיבלו לידיהם את הנכס ב-2011 ונוהגים בה כבעלים.

השנים חלפו ובסמוך לאפריל 2017 פנו המוכרים לחברת העוסקת במתן הלוואות חוץ-בנקאיות, ונטלו ממנה הלוואה בסך 2.5 מיליון שקל. בגין ההלוואה נרשם שעבוד על הנכס (שעדיין רשום על שמם) לטובת החברה בטאבו וברשם המשכונות. בשלב מסוים פתחה החברה בהליכים למימוש הדירה, עקב אי-עמידה בהחזרים.

משנודע על כך  לרוכשים, הם הגישו בדצמבר 2022 את התביעה לבית המשפט, בה טענו שהעסקה מולם גוברת על השעבוד לטובת מלווה. לעמדתם, חרף היעדר הסכם מכר כתוב יש לראות בעסקה מול המוכרים, שכאמור קדמה בכ-8 שנים ללקיחת ההלוואה מצד האחרונים, ככזו שהשתכללה ותקפה משפטית, נוכח "זעקת ההגינות".

מנגד טענה המלווה שעל התביעה להידחות, שכן למעשה מבוקש במסגרתה להכיר בעסקה בלתי חוקית שנועדה להונות את רשויות המס. לעמדתה, השעבוד לטובתה גובר.

המלווה תמת-לב

השופטת ביבי הבהירה שעסקת המכר לא עונה על דרישת הכתב שבחוק המקרקעין, ומכאן שיש לבחון האם היא מצדיקה להפעיל את "זעקת ההגינות" שבפסיקה, על מנת להכיר בה כתקפה משפטית. מסקנתה הייתה שלילית, נוכח כוונה לכאורית מצד הצדדים לעסקה לחמוק מתשלום מס.

"הנני סבורה כי במקרה דנן לא ניתן להתגבר על היעדרו של כתב תוך התבססות על הלכת קלמר (=הפסיקה המנחה ביחס ל"זעקת ההגינות"), בשים לב לאי-החוקיות אשר עומדת בבסיס אופן ההתקשרות בין הצדדים - אי-חוקיות אשר נקבע על-ידי ששני הצדדים להתקשרות נטלו בה חלק פעיל", כתבה השופטת.

היא ציינה שדי בקביעתה שלא נכרת הסכם מכר תקף על מנת להוביל לדחיית תביעת הרוכשים. עם זאת, למעלה מן הצורך קבעה שגם אם היה מדובר בשתי עסקאות מקרקעין נוגדות, התנהלות המלווה לא הייתה נגועה בחוסר תום לב המצדיק שלא לראות בשעבוד לטובתה כגובר.

עוד הוסיפה השופטת כי גם בהקשר זה יש לייחס חשיבות לסיבה שבעטיה לא נרשמה הערת אזהרה על-ידי הקונים - שיכולה הייתה למנוע את ההתנגשות ברישום הזכויות. במלים אחרות, המחדל ברישום ההערה לא נבע מרשלנות, אלא מרצון מודע להימנע מדיווח לרשויות המס על עסקת המכר, במטרה להונות אותן.

בנסיבות אלה הורתה השופטת על דחיית התביעה תוך חיוב הקונים בהוצאות משפט בסך 50 אלף שקל לטובת חברת ההלוואות.

• ב"כ התובעים (הרוכשים): עו"ד ארי הר-זהב
• ב"כ הנתבעים 1-2 (המוכרים): עו"ד עקיבא מאיר
• ב"כ הנתבעת 3 (חברת ההלוואות): עו"ד דניס גילר ואח'

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.