גולדברג ואח' נ' פלדמן ואח'

במסגרת התביעה לפני טוענים התובעים לקיומן של עסקאות נוגדות במקרקעין – עסקה ראשונה בזמן - במסגרתה רכשו הם בשנת 2009 זכויות בעלות בדירה, עסקה אשר אין חולק כי לא הסתיימה ברישום ויתרה מכך, לא נרשמה בגינה הערת אזהרה בפנקסי רישום המקרקעין ואל מולה עסקה שנייה בזמן – הלוואה אשר ניתנה על ידי הנתבעת 3 לנתבעים 1 ו – 2 אשר בגינה נרשמה על המקרקעין נשוא הדיון משכנתה.

מבוא;

1. הנתבעים 1 ו – 2 פלדמן יחזקאל ויפה (ההתייחסות להלן אל יחזקאל פלדמן תהיה כאל "פלדמן", מקום בו אדרש לשני התובעים או ליפה פלדמן - האמור יובהר מפורשות), הם בעלי זכויות בתת חלקה 21 בחלקה 241 בגוש 6188. אין חולק כי לפי נסח רישום המקרקעין, תת חלקה 21 היא דירה בקומה ד' אשר שטחה עומד על 14 מ"ר (להלן: "המקרקעין").

    

2. עוד אין חולק – לצרכי הדיון בהליך לפני - כי פלדמן התקשר בעסקה עם בעלי הזכויות הנוספים בבית המשותף הבנוי על חלקה 241 בגוש 6188. הסכם זה בכללותו אינו רלוונטי להליך לפני ומשכך אציין רק את שאין עליו חולק - מכוח ההסכם, קיבל פלדמן את הזכויות בתת חלקה 21, אשר לה צמוד גג הבית המשותף וכן את זכויות הבנייה הקיימות על כלל החלקה ומכוח כך, הקים הוא על גג הבית המשותף חמש דירות בשלושה מפלסים. עוד אין חולק כי – בין היתר – בקומה השלישית של הבית המשותף (היא הקומה הראשונה לתוספת שנבנתה על ידי פלדמן) נבנו על ידי פלדמן שתי דירות - האחת נמכרה ליהודה ברדוגו בהתאם להסכם מכר מיום 1/2/10 (ההסכם צורף לבקשה לצירוף ראיות אשר הוגשה ביום 3/12/24) ובה 3 חדרים והשנייה - דירה ובה 5 חדרים (בחלק מהמקרים מתייחסות אליה בראיות היא כאל דירה בת 5.5 חדרים) – שהיא הדירה במחלוקת בהליך לפני (להלן: "הדירה"). עוד אין חולק כי בני הזוג פלדמן מתגוררים בדירה בקומה חמישית שהיא דירת פנטהאוז (להלן: "דירת פלדמן" או "דירת הפנטהאוז").

    

3. ה"ה גולדברג אהרון ואסתר פייגה – התובעים בהליך לפני (להלן: "גולדברג"), טוענים כי הם רכשו את הזכויות בדירה נשוא הדיון בהתאם להסכם מכר אשר נכרת ביום 5/8/2009 (טו' באב תשס"ט). אין חולק כי הגם טענתם זו, מודים גולדברג כי לא נחתם הסכם מכר בינם לבין פלדמן במסגרתו רכשו הם את הדירה. יחד עם זאת, בתמצית טוענים גולדברג כי - בנסיבות כפי שיפורטו להלן, נוכח ההקלה בדרישת הכתב במסגרת הפסיקה ולאור ראיות שונות אשר הוצגו על ידם – קיימת ראשית ראייה לקיומה של עסקת מכר ומשכך, יש להכיר בקיומה של עסקה כאמור. למצער נטען כי לאור הלכת קלמר (ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185 (1996) (להלן: "עניין קלמר") כפי שיושמה על ידי בתי המשפט, נוכח "זעקת ההגינות" במקרה דנן, יש להכיר בתוקפה של עסקת מכר ביניהם לבין פלדמן, הגם שלא נערכה בכתב.

    

4. אין חולק כי עסקת המכר הנטענת לא דווחה לשלטונות המס ונוסף על כך כי לא נרשמה כל הערת אזהרה בגין עסקה זו. זאת בניגוד לעסקאות מכר אחרות אשר בוצעו בין פלדמן לבין שלושת קוני הדירות האחרות שנבנו – ברדוגו יהודה; אגמי יצחק ואורלי; וקלאר מרדכי ושרה – אשר בגינן נרשמו הערות אזהרה על זכויות פלדמן הרשומות בלשכת המקרקעין.

    

5. מנגד לעסקת המכר הנטענת על ידי גולדברג, אין חולק כי בסמוך לחודש אפריל 2017, פנה פלדמן אל הנתבעת 3 – פרש קונספט אסטרטגיות לחשיבה מקורית בע"מ (להלן: "פרש") ונטל ממנה הלוואה בסך של 2.5 מיליון ₪. בין הצדדים – פרש מן הצד האחד ומן הצד השני בני הזוג פלדמן (לצרכי סעיף זה פלדמן) - נכרת הסכם הלוואה (הסכם ההלוואה צורף כנספח 2 לתצהירי פרש). עיון בהסכם ההלוואה מלמד כי במסגרתו הצהירו פלדמן כי הם הבעלים של שתי דירות במקרקעין – האחת - "דירה בת 5 חדרים בשטח - 130 מ"ר בקומה הראשונה של הבניין ברחוב הרב דסלר 5 בבני ברק" – אציין כי הגם שבהצהרה זו ממוקמת הדירה בקומה הראשונה, אין חולק כי כוונת פלדמן הייתה לדירה נשוא הדיון (הממוקמת בקומה השלישית לבניין, שהיא הקומה הראשונה לתוספת הבנייה) כאן והשנייה- דירת פלדמן כפי שתוארה לעיל.

    

   בתמיכה להצהרה בדבר זכויות אלו – הפנה הסכם ההלוואה לאישור זכויות שניתן על ידי עו"ד יונה צ. וינדר (להלן: "עו"ד וינדר"), אשר נכתב כי הוא זה אשר "רושם את הבית המשותף". במסגרת אישור זה מיום 18/4/2017, פורט כי על ידי פלדמן נבנו 5 דירות בשלושה מפלסים; עוד פורטו כלל הדירות שנבנו ובכלל כך, פורט כי בקומה הראשונה (הקומה השלישית בבניין מעל קומה מסחרי) דירה בת 3 חדרים ודירה בת 5 חדרים; נוסף על כך פורטו - שלושה הסכמי המכר של הדירות (לקונים כפי שפורטו בסעיף 4 לעיל), משכנתא לטובת בנק לאומי הרשומה על זכויות פלדמן וכן שני צווי עיקול הרשומים על זכויות פלדמן. (להלן: "מכתב עו"ד וינדר")