שוכרי משק במושב בדרום הארץ טענו כי בעלי המשק התחייבו למכור להם אותו בהסכם שנחתם לפני הסכם השכירות. בעלי המשק טענו כי הסכם השכירות ביטל את ההסכם הקודם. מי צודק?
בית המשפט המחוזי בבאר שבע קיבל באחרונה ערעורם של בני זוג ששכרו משק במושב גאיה שבדרום הארץ. נקבע כי בעלי המשק התחייבו לאפשר לשוכרים לרכוש אותו, והתחייבות זו תקפה עד נובמבר השנה.
השוכרים מלכתחילה היו מעוניינים לרכוש את המשק. בפברואר 2010 נחתם בינם לבין הבעלים "הסכם ראשי פרקים" לשכירות עם אופציה לרכישתו בתוך 18 חודשים תמורת 1.6 מיליון שקל.
כשלושה שבועות לאחר מכן הצדדים חתמו על "הסכם שכירות" לתקופה של 18 חודשים. בהסכם זה נכתב סעיף כי תקופת השכירות תהיה עם אופציה לקנייה לאחר שינוהל משא ומתן אצל עורך דין. סעיף אחר קבע כי ההסכם מבטל כל הסכמות או הבנות אחרות בין הצדדים – סעיף סטנדרטי שנמצא דרך קבע בהסכמי שכירות.
כפי שנראה בהמשך, שני סעיפים אלה הולידו מחלוקת גם בין הצדדים וגם בין השופטים שדנו בסכסוך.
המחלוקת החלה כשהשוכרים ביקשו לממש את האופציה לרכישת המשק, אולם נתקלו בסירוב מצד הבעלים.
בתביעה שהגישו בבית משפט השלום באשקלון, טענו השוכרים כי בעלי המשק הפרו את זכות האופציה שניתנה להם. גרסתם הייתה כי הסכם ראשי הפרקים מהווה הסכם אופציה מחייב לכל דבר, וההתחייבות לאופציה עוגנה גם בהסכם השכירות, המהווה המשך ישיר להסכם הראשון.
מנגד, גישת בעלי המשק התבססה על אותו סעיף שקבע כי כל הסכמה שקדמה להסכם השכירות מבוטלת. לגישתם, הסכם השכירות קבע אופציה חדשה, שונה וקצרה בזמן – משא ומתן אצל עו"ד – ומאחר שלא נחתם בתומו הסכם מכר, הרי שהאופציה פקעה.
השופטת סבין כהן סברה כי גרסת בעלי המשק מתאימה יותר ללשון ההסכמים ומתיישבת עם העובדה שהצדדים פנו לעו"ד שיערוך הסכם מכר. משכך נקבע כי בחתימה על הסכם השכירות הצדדים הותירו את נושא מכירת המשק פתוח להמשך משא ומתן. המשא ומתן שנוהל לא הבשיל להסכם מחייב ולפיכך תקופת האופציה הקצרה שניתנה לפי הסכם השכירות חלפה.
בערעור שהגישו בבית המשפט המחוזי בבאר שבע, טענו השוכרים שבית המשפט לא פירש נכון את סעיף האופציה שבהסכם השכירות.
לא שינו את ההסכמות
לאחר שהציג את סעיפי ההסכמים שבמחלוקת, השופט יעקב פרסקי השתכנע כי לשון שני המסמכים תומכת בגישת המערערים. לעמדתו, האופציה הייתה צריכה לכל תקופת השכירות, כפי שנקבע בהסכם הראשון, ואין בסיס לקביעה שלפיה מדובר באופציה קצרת מועד, לתקופת מו"מ.
השופט הבהיר כי הסכם השכירות מתייחס לאופציה שתקופתה ננקבה בהסכם הראשון והעובדה שנוהל מו"מ בין הצדדים לאחר מכן לא רלוונטית כלל שכן ההסכמים מדברים בעד עצמם. לפיכך, השופט קבע כי הצדדים לא סטו מהסכמותיהם לגבי האופציה, ולכן המשיבים פעלו שלא כדין כאשר סירבו לקדם את בקשת המערערים למימושה.
השופטת שרה דברת והשופט אריאל ואגו הצטרפו לדעתו של השופט פרסקי, כך שהערעור התקבל, ונקבע כי למערערים תינתן אפשרות לרכוש את המשק תמורת המחיר שסוכם עד לראשון לנובמבר 2017. כמו כן, המשיבים חויבו בהוצאות משפט בסך 50,000 שקל.
בתוך כך השופט ואגו העיר כי הותרת סעיף מודפס סטנדרטי בחוזה השכירות, בדבר ביטול הסכמות קודמות, אינה רלוונטית, משהצדדים לא שינו את ההסכמות הללו במפורש ומתוך רצון הדדי לעשות זאת.
· ב"כ המערערים: עו"ד דפנה זאק, עו"ד שחדה פתחי
· ב"כ המשיבים: עו"ד דניאל טויטו, עו"ד דוסטרה משה
· ב"כ מנהל מקרקעי ישראל ירושלים (המשיב 4): עו"ד עו"ד עדי רון
עו"ד אליעזר אהרון
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין