גיל בן דוד ואח' נ' אליהו עמר ואח'

השופט י. פרסקי:

ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום באשקלון (כב' השופטת סבין כהן) מיום 12.2.17 בת"א 34129-11-10) ולפיו נדחתה תביעת המערערים, לאכיפת הסכם מכר מקרקעין שנחתם בינם לבין המשיבים 1-2 בנוגע למשק 89 המצוי במושב גיאה, (להלן: "המשק") ולפיצוי בשיעור של 10% משווי העסקה ולחילופין פיצוי כספי.

הערה מקדימה

1.לעת הדיון בביהמ"ש קמא אוחד ביחד עם התיק נשוא פסק דין זה, תיק נוסף, ת"א 29031-03-10 אשר בו נדונה טענת משיבים 3-4 לאכיפת עסקת מכר המשק, שם נטען כי המשיב 1 מכר את המשק בעסקה שקדמה בזמן לעסקה נשוא תיק זה, למשיבים 3-4. במסגרת פסק הדין קמא, נדחתה טענת המשיבים 3-4 לאכיפת העסקה לה הם טענו. המשיבים 3-4 הגישו ערעור על דחיית תביעתם. במסגרת דיון בע"א 62171-03-17 ניתן ביום 7.6.17 פסק דין בפשרה לפי סע' 79א לחוק בתי המשפט, שסיים את המחלוקת שבין המשיב 1 למשיבים 3-4.

רקע לפסק הדין נשוא ערעור זה

2.המערערים שהתעניינו ברכישת משק במושב גיאה, ניהלו מו"מ עם המשיבים 1-2 שהסתיים בחתימה על מסמך מיום 17.2.10 שכותרתו "ראשי פרקים להסכם שכירות בית + קניית משק", הסכם שהוגדר בבית המשפט קמא "הסכם ראשי הפרקים". הסכם זה היווה את הבסיס לתביעת המערערים לאכיפת זכות האופציה שהוקנתה להם, זכות שלטענת המערערים הוקנתה גם בהסכם מאוחר יותר, כאשר לטענת המערערים המשיבים התנערו מהתחייבותם בשל שיקולי כדאיות כלכליים בלבד, ולאור כך שערך המשק עלה בעשרות רבות של אחוזים במהלך התקופה מאז החתימה על הסכם ראשי הפרקים. הסכם ראשי הפרקים קבע כי על הצדדים יהיה לחתום על הסכם שכירות המשק עד ליום 17.3.10 כאשר נושא האופציה עלה בהסכם זה, בסע' 4 שם הוסכם ונקבע על ידי הצדדים כדלקמן:

"מוסכם על הצדדים שתוך פרק זמן שלא יעלה על 18 חודשים מיום חתימה על חוזה שכירות השוכרים יוכלו לרכוש את המשק בסכום של 1,600,000 שקלים נקי למוכר כאשר כל ההוצאות שיחולו על המוכר הן המיסים והן הוצאות שאינן ידועות יחולו על הקונים".

3.בהמשך להסכם ראשי הפרקים, ביום 14.3.10, חתמו הצדדים על הסכם שכירות לתקופה של 18 חודשים, (להלן: "הסכם השכירות"), כאשר בהסכם זה נכללה אופציה לרכישת המשק, אשר עמדה בבסיס המחלוקת שנדונה במסגרת פסק הדין קמא.

4.בתמצית, גרסת המערערים הינה שהסכם ראשי הפרקים הינו הסכם אופציה מחייב לכל דבר ועניין, וההתחייבות לאופציה עוגנה גם בהסכם השכירות המאוחר לו. האופציה הינה לתקופה של 18 חודשים מיום חתימת הסכם השכירות. לשיטת המערערים הסכם השכירות הינו המשך ישיר להסכם ראשי הפרקים. לפיכך טענו המערערים ששמורה היתה להם זכות האופציה שהופרה. מנגד, בתמצית, גרסת המשיבים 1-2 הינה שהסכם השכירות ביטל את כל ההסכמים שהיו לפני ולאור סע' 16.3 שבו נקבע כי כל הסכמה שקדמה להסכם השכירות מבוטלת ושהאופציה המוזכרת בהסכם השכירות אינה קשורה לזו שהוסכם עליה בהסכם ראשי הפרקים אלא שונה, קצרה בזמן, ולאחר שלמרות חילופי דברים האופציה לא מומשה ולא נחתם הסכם מכר, האופציה פקעה.

5.בפסק הדין קמא, נקבע כי הסכם ראשי הפרקים והסכם השכירות הינם הסכמים שיש בהם בכדי לענות על דרישת הכתב המחויבת בעסקאות מקרקעין וככול שיקבע שלהסכמים תוקף מחייב, יוכל ביהמ"ש להשלים את קביעת מועד תשלום התמורה, (סע' 51). נקבע כי המחלוקת הינה האם האופציה הינה כטענת המערערים, לתקופה של 18 חודשים או לתקופה קצרת מועד כטענת המשיבים 1-2. ביהמ"ש קמא (בסע' 61) קובע כי יש הכרח להתייחס ללשון הסכם השכירות ממנו הסיק כי הסכם השכירות שינה את ההסכמים שקדמו לו. בית המשפט קמא מנתח את לשון הסכם השכירות ואת לשון האופציה שהוסכמה בו וקובע כי מדובר בלשון עתיד, תוך היצמדות לכך שהצדדים קבעו שהנוסח הבסיסי ייסגר לאחר חוזה אצל עו"ד אדם טל, (סע' 62). בית המשפט קמא מציין כי לאחר ששמע את העדים מעדיף הוא את גרסת המשיבים המתיישבת עם נוסח המסמכים שנחתמו בין הצדדים ומתיישבת עם העובדה ולפיה הצדדים פנו לעו"ד על מנת שיערוך הסכם מכר. מכאן מסקנת בית המשפט קמא ולפיה המשא ומתן לא הבשיל לכדי הסכם מחייב ושהצדדים חתמו על הסכם השכירות תוך הותרת נושא מכר המשק כפתוח להמשך מו"מ, (סע' 57). בית המשפט קמא בהמשך קובע כי הינו מוסמך ויכול להשלים את תקופת האופציה החסרה מתוך הסכמי הצדדים, אלא שהשלמה זו אינה במקומה, לאור מו"מ שהתקיים גם לאחר הסכם השכירות והקביעה ולפיה סטו הצדדים מהסכמות קודמות ביניהם לגבי תקופת האופציה שנקבעה, (סע' 64) ולאחר שקבע כי מועד התשלום היה קריטי למשיבים 1-2, (סע' 65). לסיכום, קבע ביהמ"ש קמא שלמרות התרשמותו ולפיה הצדדים התכוונו להתקשר בהסכם מכר, הדבר לא הבשיל ותקופת האופציה הקצרה בזמן שניתנה לפי הסכם השכירות וכפי שנקבעה על ידו חלפה ולכן אין מקום לאכוף את ההסכם, (סע' 67). לפיכך נדחתה התביעה.

תמצית טענות המערערים

6.טוענים המערערים שטעה ביהמ"ש קמא בכך שלא פירש נכון את סעיף האופציה הברור כפי העולה מהסכם השכירות ולפיו ניתן מעמד למה שנקבע בהסכם ראשי הפרקים, לאופציה למלוא תקופת השכירות בת 18 החודשים וללשונו המפורשת של הסכם השכירות שם נקבע לגבי הסכם המכר שעתיד להיות בנוסח שהוסכם לפי נוסח שקיים אצל עו"ד טל. נטען כי טעה ביהמ"ש קמא שקבע כי הסכם השכירות מבטל את האופציה שנקבעה ומה שמחייב הינו עסקה הנרקמת לעתיד באמצעות עו"ד טל, כאשר המסמך היחיד שהיה בפני עו"ד טל היה הסכם ראשי הפרקים ולא היה כל מסמך אחר. טענו המערערים כי המסקנה היחידה הינה שההסכמה לאופציה של 18 חודשים נותרה בעינה וטעה בית המשפט קמא כי סוכם על אופציה חדשה לתקופה שונה, שלא הוגדרה, תקופה קצרת מועד. טוענים המערערים שבית המשפט קמא לא נתן משקל לראיות שהביאו בענין פעולות שביצעו לרכישת המשק ובהם מהלכים למכירת נכסים שמהם יוכלו לשלם את תמורת המשק. לפיכך נטען כי לא היתה הצדקה לדחיית גרסת התובעים שנתמכה בראיות מהם עולה המסקנה שהמשיבים 1-2 ניצלו הזדמנות שנקרתה בדרכם לחמוק מהתחייבותם למתן אופציה למערערים לרכישת הנכס ולאור כך שמחירי הנדל"ן עלו באופן ניכר. לפיכך טענו המערערים שיש לקבל את הערעור ולהורות על אכיפת הסכם האופציה שנכרת בין הצדדים.

תמצית טענות המשיבים 1-2

7.מנגד טוענים המשיבים 1-2 כי פסק הדין קמא מבוסס על ממצאים של עובדה, לאחר חקירות בלתי אמצעיות של העדים שהופיעו בפניו ושאין מקום לכך שבית המשפט של ערעור יתערב בקביעות העובדתיות. נטען כי מסקנת בית המשפט קמא באה לאחר התרשמות מכל הראיות שהובאו בפניו. נטען שצדק בית המשפט קמא שלא היתה גמירות דעת למלוא הפרטים באשר לעסקה ולפיכך לא ניתן לאכוף את הסכם האופציה. המשיבים 1-2 תומכים בקביעות בית המשפט קמא ולפיהן הסכם השכירות ביטל את כל ההסכמות הקודמות שבין הצדדים ובין היתר אותן הסכמות בהסכם ראשי הפרקים בדבר האופציה בת 18 החודשים. כך ובנוסף תומכים המשיבים 1-2 במסקנות בית המשפט קמא בדבר העדר מפגש רצונות וחוסר האפשרות להשלים כל עסקת מכר שבין הצדדים. טוענים המשיבים 1-2 כי הערעור אינו אלא מקצה שיפורים לפסק הדין קמא. לסיכום טוענים המשיבים 1-2 שאין מקום לאפשר למערערים למחזר טענות שנדחו בבית המשפט קמא ולפיכך יש לדחות את הערעור ולחייב המערערים בהוצאותיהם.

דיון

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, מסקנתי הינה שיש לקבל את הערעור וכך אמליץ לחברי להרכב

8.בית המשפט קמא ביסס את פסק דינו על לשון ההסכמים שבין הצדדים ובכך פעל בהתאם לסע' 25 (א) לחוק החוזים [חלק כללי] התשל"ג – 1973 ולפיו:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

9.נקודת המוצא לפיכך הינה עיון בהסכם ומה שמשתמע מתוך לשונו. לענייננו, הפסקה בהסכם השכירות שהתייחסה לאופציה המחייבת שבין הצדדים. ככול שמדובר בפרשנות הסכם, ככול שאומד דעתם של הצדדים ברור ועולה מלשון החוזה, הרי שאין יתרון לערכאה הדיונית והביקורת על הפרשנות שניתנה ללשון ההסכם כפי שהוא, אינה בגדר התערבות בקביעות עובדתיות של בית המשפט קמא, שאינה נעשית אלא במקרים חריגים.

10.וכך נקבע בין הצדדים בהסכם השכירות בתחתית העמוד הראשון:

"הערה: תקופת השכירות תהיה עם אופציה לקנייה שתהיה מוסכמת על הצדדים לפי נוסך (צ"ל "נוסח" – י.פ.), בסיסי שהוסכם וייסגר לאחר חוזה אצל עו"ד לפי נוסח שקיים אצל עו"ד אדם טל".

בעמ' השני, בסע' 5 שכותרתו "תקופת השכירות" נקבע כי:

"תקופת השכירות הינה למשך 18 חודשים החל ביום 1.4.10 ועד 1.10.02, (צ"ל "1.10.12" – י.פ.)".

יש להעיר כי בהדפסת המסמך לפני המילה "חודשים", מצוי המספר "12" אולם בכתב יד שונה המספר ל – "18".

אין מחלוקת כי סע' 16.3 קובע כי:

"הסכם זה מבטא ומשקף את כל המוסכם בין הצדדים ומבטל כל הסכמות ו/או הבנות אחרות ביניהם".

11.לשון הפסקה המתייחסת לאופציה שניתנה למערערים הינה שהאופציה קיימת להם לכל תקופת השכירות. מהי תקופת השכירות? זו תקופה ברורה המצוייה בסע' 5 להסכם השכירות הקובע שהינה משך זמן של 18 חודשים ומכאן המסקנה כי גם האופציה שניתנה לצדדים היא לתקופה של 18 חודשים וקביעת בית המשפט קמא לפיה האופציה הינה קצרת מועד, נעדרת בסיס ואינה עולה בקנה אחד עם לשון הסכם השכירות. ההסכמה היחידה המפורשת ובכתב שבין הצדדים שקדמה להסכם השכירות הינה למחיר כפי שנקבע בהסכם ראשי הפרקים בסע' 4 ולפיה ניתנה זכות למערערים לרכוש את המשק בסך של 1.6 מליון ₪ נטו בתוך 18 חודשים. הדברים מתיישבים לפיכך עם טענות המערערים. כאשר הצדדים מתייחסים למה "שייסגר" ברור הוא שיש פרטים חסרים, ועמד על כך בית המשפט קמא שמה שנותר הינו מועד התשלום שכן המערערים כבר מתגוררים במשק. ולהשלמת הדברים סע' 16.3 קובע כי מה שמחייב הינו ההסכמות שבהסכם השכירות ולאור כך שלשון הסכם השכירות ברורה, הדבר תומך במסקנה ולפיה אין מקום להתחקות אחר כוונות הצדדים והנסיבות שקדמו לחתימה על הסכם השכירות המדבר בעד עצמו.

12.לאור כך שלשון ההסכם ברורה ובהתאם לסע' 25(א) לחוק החוזים שלעיל, אומד דעת הצדדים הינו ברור, לא נדרש בית המשפט קמא להכריע בשאלת המשך המו"מ בין הצדדים. גם לא היה מקום לקבוע כי ניתנה אופציה חדשה ושונה, קצרת מועד שמועדה חלף לנוכח עמדת המשיבים 1-2 ולפיה ביקשו שהתקופה לסיום המו"מ וחתימה תהיה במשך זמן קצר. מה שיוצא הינו שלמערערים ניתנה האופציה לרכוש את המשק בסכום של 1.6 מליון ₪ נטו, זכות שהיתה נתונה להם עד לתום תקופת השכירות שהינה 18 חודשים. המערערים ביקשו לממש את האופציה אולם המשיבים 1-2 פעלו שלא כדין בסרבם לקדם את בקשת המערערים. בית המשפט קמא ציין כי הינו ער לכך שניתן להשלים את תקופת האופציה החסרה אולם לשיטת ביהמ"ש קמא, הצדדים סטו מהסכמות קודמות והתעלמו מהן במיוחד לגבי האופציה שניתנה בהסכם ראשי הפרקים. אלא שלאור מסקנתי שלעיל, אין מנוס מלהתערב בקביעת ביהמ"ש קמא שאינה מתיישבת עם לשון הסכם השכירות ולקבוע כי הצדדים לא סטו מהאופציה שניתנה לתקופה של 18 חודשים ולכן יש מקום למתן הוראות למימוש האופציה.

13.אכיפת הסכמת הצדדים כפי שנקבעה, משמעה, מתן הוראות שיאפשרו למערערים לרכוש את המשק והתאמת המצב שנוצר בשל חלוף השנים להסכמה החוזית. לפיכך, המערערים יהיו רשאים לשלם עד ליום 1.11.17 את הסך של 1.6 מיליון ₪ נטו לפי הסכם ראשי הפרקים, כאשר לסכום זה יוסיפו המערערים הפרשי הצמדה מיום 17.2.10 ועד לתשלום בפועל.

14.תביעת המערערים בבית המשפט קמא כללה גם סעד של פיצוי מוסכם בשווי 10% מהיקף העסקה, אלא שהמערערים זנחו סעד זה במסגרת הערעור ולא מצאתי במכלול הנסיבות בהן העדר קביעה מפורשת של מנגנון פיצוי בהסכמים שבין הצדדים, להורות על מתן פיצוי כלשהו.

15.לפיכך, לו תשמע דעתי, פסק דינו של בית המשפט קמא יבוטל ותחתיו תיאכף האופציה שניתנה למערערים והתשלום כמו גם מועדו יהיה כפי שנקבע לעיל.

המשיבים 1-2 יישאו בהוצאות המערערים בשתי הערכאות בסך של 50,000 ₪.

המזכירות תשיב למערערים באמצעות ב"כ את העירבון שהופקד על ידם.

יעקב פרסקי, שופט

כב' השופט אריאל ואגו:

אני מסכים לפסק דינו של חברי, השופט י. פרסקי, ואבקש להוסיף ולהטעים נקודות מספר.

1.כפי שציין חברי, ובצדק, לא היה צורך, בענייננו, בהתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים, תוך הסתמכות על פרשנות מאוחרת ו"מותאמת נסיבות" שמי מהצדדים בחר ליתן, לימים, להסכמות החוזיות, דברים שבימ"ש השלום העניק להם משקל.  לשון ההסכמים מלמדת, היטב, על כוונתם, וסעיף 25 (א') של חוק החוזים- חלק כללי, מציב את לשונו המפורשת של החוזה בראש המדרג הפרשני.

2.ההסכמות החוזיות עוגנו בשני מסמכים, המשלימים זה את זה, והמאוחר שבהם, הסכם השכירות, אינו מבטל את הסדר האופציה שעוגן בקודמו. הסכם "ראשי הפרקים" קבע את התנאים הבסיסיים של עסקת המכר ( התמורה, מנגנון ה"נטו", הסדרת מיסים והוצאות הצהרה על היעדר עיקול וחובות וכו'), ותחם את תקופת האופציה לתקרה של "18 חודשים מיום חתימה על חוזה השכירות...". ואכן- חוזה השכירות נחתם כשלושה שבועות לאחר מכן, וניתנה הדעת בגדרו לקיומה של האופציה ול"אישרורה" המלא : "תקופת השכירות (ולא בכדי- התקופה היא אכן 18 חודש, בהתאמה להסדר שבהסכם ראשי הפרקים) תהיה עם אופציה לקנייה שתהיה מוסכמת על הצדדים לפי נוסח בסיסי שהוסכם ( ושוב- אכן, קיים נוסח בסיסי מוסכם וזהו הסכם ראשי הפרקים) וייסגר לאחר חוזה אצל עו"ד לפי נוסח שקיים אצל עו"ד אדם טל".

3.הותרתו על כנו של הסעיף המודפס הסטנדרטי, בחוזה השכירות, בדבר ביטול הסכמות קודמות, עם חתימתו של זה, אינו רלוונטי. חוזה השכירות מגלם אינקורפורציה ואימוץ של הסכם ראשי הפרקים, שמכונה כעת " נוסח בסיסי שהוסכם". ממילא, ההסכם הקודם אינו מתבטל, מאליו, ובאורח אגבי, בעטיה של אותה פסקה מודפסת בטופס הסכם השכירות שהצדדים עשו בו שימוש.

4.אין אינדיקציה לכך, שכוונת הצדדים היתה לזנוח את תקופת האופציה של 18 חודשים ולהמירה בהסכמה מותנית לחתום על חוזה מכר " בתוך זמן קצר ביותר", כלשון פס"ד קמא ( פסקה 62), שאם לא כן- האופציה פוקעת.

5.משהצדדים לא שינו את ההסכמות הללו במפורש ומתוך רצון הדדי ומשותף לעשות כן (ושורת ההגיון מלמדת, שלמערערים לא היה שום עניין לעשות זאת, שהרי, האופציה העניקה להם זכות לרכוש המשק ולא הטילה עליהם חבות או סנקציה אם ימנעו מהפעלת הזכות וימצו את תקופת השכירות כפשוטה), לא פקעה האופציה שעמדה למערערים, ומשעמדו על אכיפתה- היו זכאים לסעד שעתרו לו.

אריאל ואגו, שופט

כב' השופטת שרה דברת – אב"ד:

אני מסכימה לפסק דינו של כב' השופט פרסקי ולהערותיו של כב' השופט ואגו.

שרה דברת, שופטת

אב"ד

הוחלט כאמור בפסק דינו של כב' השופט פרסקי.

ניתן היום, ד' אב תשע"ז, 27 יולי 2017, בהעדר הצדדים.