לפסק הדין בעניין סמוגורה נ' יפת
בתביעה שהגישו עורך דין ואשתו כנגד מי שמכרה להם בית בצפון ת"א, הם טענו כי המוכרת לא יידעה אותם כי יש בו חריגות בנייה, וביקשו כי תשלם להם פיצוי מוסכם של 60,000 דולר, ו 400,000 שקל בגין ירידת ערך הבית. המוכרת טענה, כי מכרה את הבית במחיר מופחת בשל חריגות הבנייה שהזוג ידע עליהן היטב. מה קבע ביהמ"ש?
עורך דין ואשתו, שרכשו בית צמוד קרקע בצפון תל אביב תמורת 620,000 דולר, טענו כי לאחר חתימת ההסכם, נודע להם כי בבית יש חלקים רבים ללא היתר בנייה, מה שהפחית את ערך הבית ב 404,708 שקלים. בתביעה שהגישו נגד המוכרת לבימ"ש השלום בתל אביב, ביקשו בני הזוג לקבל את הפיצוי המוסכם בהסכם המכר בסכום של 60,000 דולר ופיצוי בגין ירידת הערך.
בני הזוג טענו, כי המוכרת הציגה להם מצג שווא, על פיו אין חריגות בניה, והצהירה על כך גם בהסכם, ומשכך, עליה לפצות אותם.
מנגד, טענה המוכרת בין היתר, כי בני הזוג ידעו היטב על חריגות הבניה עוד טרם החתימה על ההסכם ואף ראו אותן במו עיניהם, וזו הסיבה שהסכימה למכור להם את הבית במחיר נמוך ממחיר השוק. לטענתה, היא הצהירה בהסכם כי למיטב ידיעתה אין חריגות, לאחר שעורך הדין התחייב לפטור אותה מכל אחריות הנוגעת לחריגות ולקחת על עצמו את הטיפול בנושא, ובכל מקרה, אין זה הגיוני שעורך דין לא יבדוק תכנית בנייה של בית שהוא עומד לרכוש.
המומחה שמונה מטעם בית המשפט על מנת לבדוק את חריגות הבנייה בבית, ציין בחוות דעתו, כי גם בני הזוג ביצעו בנייה ללא היתר, ועורך הדין הודה בכך.
"חוטא לא יצא נשכר"
השופטת יעל אחימן קיבלה את התביעה בחלקה בלבד, בקובעה כי אף אחד מהצדדים לא מסר גרסה אמיתית ומלאה. נפסק, כי לא הגיוני שהתובע לא נחשף לחריגות הבנייה, בין היתר משום שמדובר בעורך דין, שיודע היטב שבדיקת המצב התכנוני של הבית הוא עניין בסיסי ביותר בעסקאות מקרקעין.
השופטת ציינה, כי כיוון ששתי הגרסאות אינן מהימנות, היא נאלצת להרכיב את האמת בעצמה, וקבעה כי ככל הנראה, המוכרת יידעה את בני הזוג על החריגות, אלא שהציגה אותן כשוליות וככאלה שניתן להכשיר, וכי הם החליטו לרכוש את הנכס למרות זאת, בשל המיקום והמחיר הנמוך.
"שני הצדדים פעלו האחד כלפי משנהו בחוסר תום לב תחת מסווה של גילוי לב" כתבה השופטת וקבעה, כי מאחר שאכן יש בבית חריגות בנייה והמוכרת הפרה את חובת הגילוי שלה, עליה לפצות את בני הזוג בפיצוי המוסכם, אולם לאור חוסר היושר שלהם, יופחת הפיצוי לכדי מחצית.
באשר לירידת הערך נקבע, כי הגם שהמומחה קבע כי ערך הדירה אכן ירד (אם כי בכ 200,000 שקל פחות ממה שטענו בני הזוג), לא ייפסק פיצוי ברכיב זה.
"... אדם הבא לריב את ריבו בקשר לנזקי הפרת חוקי התכנון והבניה צריך לבוא לבית המשפט ב'ידיים נקיות' ולא בכאלה המוכתמות אף הן באותו מעשה עברייני, במיוחד כשמדובר באדם שהוא עורך דין על פי עיסוקו", כתבה השופטת וציינה, שבסיס החלטתה עומדות אמות מידה מוסריות, כך ש"חוטא לא יצא נשכר".
לפיכך נפסק, כי המוכרת תפצה את הרוכשים ב 30,000 דולר בלבד, וכן תשלם 25,000 שקל הוצאות ושכר טרחה, כיוון שהכבידה על ההליך.
עו"ד אברהם קידר, העוסק בדיני מקרקעין מסביר:
"עקרונות העל של חובת תום הלב וידיים נקיות גרמו לדחיית תביעה בגין ירידת ערך של נכס מחמת 'אי גילוי חוזי'. טענת רוכש הנכס כי המוכרת הסתירה עבירות בניה נדחתה ע"י ביהמ"ש למרות האמור בחוזה, כיוון שהרוכש ידע על העבירות, אשר לא קיבלו ביטוי בהסכם הכתוב."
"פסיקת ביהמ"ש במקרה זה", מציין עו"ד קידר, "נובעת מהתפיסה על פיה, אמות מידה מוסריות חוסמות אדם מלהעלות טענות הנוגדות דפוסים חברתיים שהוטמעו במשפט, כגון תום לב ונקיון כפיים, כך שכדברי ביהמ"ש, מושתק אדם מלהעלות טענות חסרות כנות ויושר".
לפסק הדין בעניין סמוגורה נ' יפת
למדור: דיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.