תביעה לא ישרה- עו"ד רכש בית וביקש פיצוי על חריגות בנייה למרות שידע עליהן מראש

תביעה בעניין הפרת הסכם, באמצעות מצג שווא.

מבוא:

התובעים (להלן: " סמוגורה"/" הרוכשים"), הינם בני זוג, אשר התקשרו ביום 18.06.07 בחוזה מכר (להלן: "ההסכם") עם הנתבעת (להלן: " יפת"/" המוכרת")לפיו, רכשו סמוגורה את מלוא זכויותיה בבית מגורים צמוד קרקע, ברחוב מנורה 24, ת"א-יפו (להלן: "הבית"), תמורת הסך בשקלים השווה ל- 620,000$ (להלן: "התמורה").

אין חולק, כי בתקופת בעלותם של יפת ובעלה המנוח, שנפטר בינתיים, הוספו לבית חלקים ללא היתר.

בין הצדדים ניטשת מחלוקת עובדתית חריפה באשר לשאלה אם נמסר לרוכשים מידע זה, טרם חתימת ההסכם. לטענת סמוגורה, נודע להם דבר החריגות מן ההיתר רק לאחר מסירת החזקה, במהלך נובמבר 2007.  הואיל וכך, עתרו הם לפיצוי המוסכם, הקבוע בהסכם (הסך בשקלים השווה ל- 60,000 דולר) ולפיצוי נוסף בגין ירידת ערך הבית, בסך של 404,708 ש"ח.

יפת מצידה טוענת, כי קיומן של חריגות בניה בבית הודע לרוכשים, עובר לחתימת ההסכם וזה נערך, בהסתמך על מידע זה, המשתקף בתמורה המופחתת שהוסכמה.

דחיית ההגנה על הסף ביהותה "טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב":

טענתה של יפת למסירת המידע מצידה בנושא החריגה מן ההיתר, עומדת לכאורה, בסתירה לאמור בהסכם. שם, נרשמה מפיה הצהרה בדבר העדרן של חריגות בניה (סעיף 2 ד להסכם, אליו נשוב בהמשך בהרחבה).

הואיל וכך מבקשים סמוגורה לסלקה על הסף, בהיותה "טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב". אם תתקבל טענתם זו של סמוגורה, יש בכך כדי להביא לקריסת הגנתה של יפת.

במה דברים אמורים?

בהסכם (מוצג 14), מצהירה יפת כך: " המוכרים מצהירים, כי למיטב ידיעתם, לא בוצעה בניה לא חוקית בנכס וכי לא מתנהלים הליכים משפטיים ו/או הליכים אחרים ביחס לנכס" (סעיף 2ד' להסכם).

בעדותה לעומת זאת, אומרת יפת: "סיפרתי להם כי ידוע לי על חריגות הבניה הבאות וגם הראיתי להם את התוספות" (סעיף 6 לעדות).

יפת טוענת כי נוסחו של סעיף 2 ד' מותיר מקום לפרשנות שכן הביטויים שנבחרו  " למיטב ידיעתם" ו וכי לא מתנהלים הליכים משפטיים" הינם טעוני פרשנות נוכח מאפייניהם הסובייקטיביים.

לשיטתה,  המעבר או ההמרה למימד ההצהרתי הסובייקטיבי, איננו מהלך שגרתי בהסכמים מסוג זה והשימוש בהם מלמד על ההסכמות שעמדו מאחורי ביטויים אלה ולא תועדו במפורש.

לפי דעתי, נוסח הדברים שנרשם בהסכם הינו נוסח סטנדרטי המקובל בהסכמים.

היה עלי אם כן לקבל את טענתו של סמוגורה בעניין זה, בכפוף לשאלת שיתופו באחריות שהיא "חיצונית" למעגל הדיון הנוכחי.שאלת שיתופו של סמוגורה באחריות, נושקת לדיון הכולל בפרשה הן לעניין הפיצוי המוסכם והן לעניין ירידת הערך.

לפיכך, ראיתי עצמי מחוייבת להמשיך ולדון לגופם של דברים על אף שסמוגורה צודק בטענתו העקרונית.

מכאן אם כן, אגש לדיון בגופם של דברים.

האם הפרה יפת את ההסכם ?