פרויקט בבת-ים סווג כתמ״א 38 ויצא לדרך חרף התנגדות דיירים

היזם קיבל היתר להריסה ובנייה מחדש. בני זוג שגרים בבניין ומתנגדים לפרויקט טענו שחלה עליו תכנית מתאר נקודתית שאינה לפי תמ״א 38, כך שיש לקבל את הסכמת כל הדיירים. עמדתם נדחתה

בבית המשפט המחוזי בתל אביב נדונה לאחרונה עתירה שהגישו בני זוג תושבי בת ים נגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה של מחוז תל אביב. ועדת הערר קבעה כי היתר בנייה שקיבל יזם בקשר לבניין העותרים ניתן לפי תמ״א 38. העותרים, המתנגדים לפרויקט, טענו כי ההיתר ניתן מכוח תכנית נקודתית שחלה על המתחם ועל היזם לקבל את הסכמת 100% מהדיירים. בית המשפט דחה את העתירה לאחר שקבע כי התכנית הנקודתית נערכה מכוח הוראות תמ״א 38.

ב-2020 דנה הוועדה המקומית בת ים בבקשה של יזם לקבל היתר בנייה בקשר לבניין ברחוב העצמאות בעיר. במסגרת הפרויקט ביקש היזם להרוס את הבניין, שלו 3 קומות, ולבנות תחתיו בניין חדש בן 11 קומות. היזם הסתמך על זכויות בנייה שמוקנות לבניין ולבניין סמוך מכוח תכנית נקודתית שהתקבלה ב-2018 ונועדה לקדם התחדשות עירונית במתחם המהווה ציר עירוני מרכזי. 

בני זוג, בעלי זכויות בבניין, התנגדו. הם טענו כי מכיוון שמדובר בבקשה להיתר מכוח התכנית הנקודתית ולא מכוח תמ״א 38, יש לקבל את הסכמת כל בעלי הזכויות.

במרץ 2020 קיבלה הוועדה המקומית את ההתנגדות באופן חלקי. היא הוציאה היתר בנייה אך קבעה כי אין לראות בבקשת ההיתר כבקשה מכוח תמ״א 38 אלא כבקשה מכוח התכנית הנקודתית, ובכך חויב למעשה היזם לקבל את הסכמת המתנגדים לפרויקט. 

היזם הגיש ערר לוועדה המחוזית שהתערבה וקבעה שיש לראות בהיתר הבנייה כהיתר שניתן לפי תמ״א 38. 

בני הזוג עתרו כנגד ההחלטה. הם טענו כי לא היה מקום להכיר בבקשה להיתר כבקשה לפי תמ״א 38, מאחר שהיזם התבסס בבבקשתו על התכנית הנקודתית.

לשיטתם, לא יעלה על הדעת שיזמים יוכלו לקדם תכנית נקודתית, ללא קשר לתמ"א 38 ולטעון בדיעבד שהיא חוסה תחת תמ"א 38 כדי לקבל את ההטבות.

ועדת הערר טענה כי סעיף 23 בתמ"א 38 מאפשר למוסד תכנון לאשר תכנית מתאר מקומית מפורטת במסגרתה יוסדר חיזוק מבנים תוך התאמה לצרכי התכנון הקונקרטיים ולמאפיינים הייחודיים של היישוב או חלקו. לטענתה, התכנית הנקודתית התקבלה במסגרת סעיף זה כך שבקשת ההיתר חוסה תחת תמ״א 38.

העותרים טענו בתגובה, בין היתר, כי סעיף 23 לא נועד לאפשר תכנית נקודתית שחלה על שני בניינים בלבד והוא מכוון לתכניות מתאר כוללות יותר.  

פרשנות מהותית

השופטת לימור ביבי קיבלה את עמדת ועדת הערר. היא קבעה שסעיף 23 יכול לחול גם על תכנית בהיקף מצומצם והדגש אינו על היקף השטח עליו תחול התכנית אלא על הצורך להתאים את הוראות תמ״א 38 למאפייניהם הייחודיים של המקרקעין עליהם תחול התכנית. 

עוד קבעה השופטת כי אין צורך שהתכנית הנקודתית תציין במפורש כי הוכנה בהתאם לסעיף 23 ויש לתת עדיפות למהות התכנית. 

השופטת הוסיפה כי לא מצאה שנפל פגם בקביעת ועדת הערר וכי בשאלה הפרשנית שלובים גם יסודות תכנוניים מקצועיים, עובדה שיש בה כדי לצמצם את היקף הביקורת השיפוטית.

בנסיבות אלה דחתה השופטת את העתירה וחייבה את העותרים בהוצאות של 20,000 שקל. 

• ב״כ העותרים: עו"ד ישי ביינרט
• ב״כ ועדת הערר: עו"ד יעל קרת
• ב״כ הוועדה המקומית: עו"ד תמר איגרא
• ב״כ היזם: עו"ד אסף עירוני ועוה"ד אנה אליאשקביץ 

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין