חיות ואח' נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח'

לפני עתירה מנהלית כנגד החלטתה של המשיבה 1 – ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 15/11/20, במסגרתה התקבל חלקית הערר מספר בי 1055/0720 שהוגש על ידי המשיבה 3 (להלן: "החלטת ועדת הערר" ו: "הערר").

הערר נסב על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים (היא המשיבה 2, להלן: "הוועדה המקומית"), במסגרתה אושר היתר להריסה ובניה מחדש של בניין מגורים ברחוב שדרות העצמאות 7 בבת ים ואולם, נקבע כי ההיתר אינו לפי תמ"א 38.

העובדות הרלוונטיות בקצירת האומר;

1. במרכז הדיון - בקשה להיתר בנייה אשר הוגשה לוועדה המקומית על ידי החברה הקבלנית - אלברטו גבסו ובניו- המשיבה 3 (להלן: "חברת גבסו" או "גבסו"). במסגרת הבקשה להיתר התבקשה הריסת בניין בן 3 קומות ו- 9 יחידות דיור, הכולל גם שטח מסחרי קטן ובית כנסת, הבנוי על מקרקעין בשטח של 529 מ"ר, ביעוד מגורים ג', ברחוב שדרות העצמאות 7 בבת ים, פינת רחוב מסריק והידועים כחלקה 31 בגוש 7142 (להלן: "העצמאות 7")). עוד התבקש בבקשה להיתר, לבנות במקום הבניין הקיים שייהרס, מבנה מגורים חדש בן 11 קומות ו-3 קומות מרתף (לחניה) כשבקומת הקרקע - חזית מסחרית ובית כנסת. כמו כן, התבקשו מספר הקלות הנסבות בעיקר על הגבהת גובה כל הקומות (להלן: "הבקשה להיתר").

   הבקשה להיתר הבנייה נשוא הדיון, הוגשה לאחר שניתן לחברת גבסו היתר בנייה אחר, על ידי הוועדה המקומית, במסגרתו הותרה הריסה של בניין ברחוב שדרות העצמאות מספר 9 בבת יום ובנייה של בניין בן 16 קומות תחתיו (להלן: "העצמאות 9").

    

2. כרקע תכנוני, יצוין, כי על שתי החלקות (ברחוב העצמאות 7 ו – 9), חלה תכנית בי/711, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 11/4/18 (להלן ולעיל: "תכנית בי/711"). תכנית בי/711 (לפי הפירוט בתשובת הוועדה המקומית – בסעיפים 9 ו - 10), היא תכנית המאפשרת פינוי בינוי של שני הבניינים ברחוב העצמאות, מהווה קומפילציה של תכניות ומקנה זכויות בניה מכוח תכניות תקפות +תמ"א 38 ותכנית בי/538, תוך הוספת זכויות בניה של כ – 220 מ"ר. כמו כן, התכנית משנה את הבינוי בחלקות, כך שיתאים למיקום החלקות ובהתאם למדיניות התכנון האזורית. נוסף על כך מאפשרת התכנית תוספת של 69 יחידות דיור ל – 28 יחידות הדיור המאושרות בשתי החלקות ובסה"כ 97 יחידות דיור. כמו כן, כוללת התכנית 65 מ"ר לטובת בית כנסת ו – 120 מ"ר למסחר בבניין שבעצמאות 7. הגובה המוצע בתכנית הוא 11 קומות לעצמאות 7 ו – 16 קומות לעצמאות 9.

   אשר לתכנית זו וכהקדמת המאוחר, אציין כבר עתה, כי בדברי ההסבר לתכנית (אשר צוטטו במסגרת החלטת ועדת הערר), נאמר, בין היתר:

   "מדובר בתכנית המעודדת התחדשות עירונית, הממוקמת בשדרות העצמאות, ציר עירוני ראשי המחבר ומפגיש את העיר עם הים. בעצמאות 7 קיים מבנה מיועד להריסה ובנייה מחדש ובעצמאות 9 קיים היתר בנייה להריסה ובניה על פי זכויות תמ"א 38, אולם הבינוי המאושר אינו מאפשר לממש את מלוא הזכויות המוקנות מכוח תמ"א 38. תכנית זו הינה תכנית קומפילציה עבור שתי החלקות, המעגנת את זכויות הבנייה הנוספות המאושרות מכח התכניות התקפות+ תמ"א 38 ותכנית בי/538 וכמו כן מוסיפה עליהן זכויות והוראות בניה נוספות. בצורה זו, התכנית מציעה לשנות את הבינוי של שתי החלקות כך שיתאים למיקום ובהתאמה למדיניות התכנון של העירייה לאיזור."

    

   בכל הנוגע לתכנית בי/538, המוזכרת בדברי ההסבר, יצוין כי מדובר בתכנית אשר הוכנה על ידי הוועדה המקומית ופורסמה למתן תוקף ביום 4/11/13, לפי סעיף 23 לתמ"א 38 ואשר מטרתה היא חיזוק מבנים קיימים עליהם חלה תמ"א 38 ותיקוניה, על ידי מתן אפשרות לתוספת קומות בניין בנוסף להקלות של תמ"א 38.

    

   עוד יצוין כי לתכנית בי/711 הוגשו התנגדויות, שנדונו על ידי הוועדה המחוזית ובהחלטה אשר ניתנה על ידה ביום 5/3/2018, נדחו ההתנגדויות ונקבע, בין היתר כי:

   "ראשית הועדה המקומית היא מגישת התכנית, לא הגישה אותה מכח סעיף 23 לתמ"א 38. הסעיף מאפשר הכנת תכנית למאפייני ישוב או חלקים ממנו". לא הוסבר כיצד מתאימה תכנית זו לתכלית של 23 הנ"ל. הועדה סבורה כי בכלל אין לעשות שימוש בסעיף זה למטרת הכנת תכנית נקודתית החלה על שני מגרשים"

   וכן – "לטענה כי ספק אם הבניין בעצמאות 7 טעון חיזוק מפני שהוא כבר חוזק מפני רעידות אדמה בעקבות צו שהתקבל מהעירייה - לדחות את ההתנגדות. מעמדת הועדה המקומית לגבי ההתנגדויות עולה שהבניין אכן חוזק על מנת למנוע ביצוע צו הריסה שהוצא לו בשל היותו מבנה מסוכן. מכל מקום עובדה זו אינה רלוונטית מפני שאין מדובר כאן בבקשה להיתר לפי תמ"א 38 אלא בתכנית".