פסק דין מכונן מטיל חובת גילוי נרחבת על יזמי פרויקטים של קבוצות רכישה

השופט גרשון גונטובניק קיבל באחרונה בקשה שהוגשה נגד יזמי פרויקט וחייב את האחרונים למסור לקבוצה מידע ומסמכים. בכך הוא שרטט לראשונה את היקפה של חובת הגילוי המוטלת על המארגנים.

מהו היקפה של החובה למסור מידע ומסמכים לחברי קבוצת רכישה המוטלת על גורמים שונים הפועלים בשמם ולמענם? בית המשפט המחוזי הכריע בשאלה בפסק דין חשוב שפורסם בתחילת החודש וקבע כי על גורמים הפועלים בשמן של קבוצות רכישה מוטלות חובות גילוי נרחבות המבוססות על דיני השליחות והנאמנות.   

ב-2010 התקשרה קבוצת רוכשים בהסכמים להקמת פרויקט ״מגדלי הצעירים״. הפרויקט נבנה בימים אלה בדרך מנחם בגין בתל אביב ובסופו אמורים להתנשא במקום שני מגדלים ובהם 486 דירות.

במסגרת ההסכמים מונו עורך דין כנאמן וכיועץ המשפטי של קבוצת הרכישה ונבחר ועד מפקח מתוך קבוצת הרוכשים. מאז חתימת ההסכמים חלפו שנים, חברי הקבוצה השקיעו כספים רבים אך הבנייה התעכבה.

בבקשה שהגישו מספר חברי הקבוצה נגד הנאמן, קבוצת ״חג׳ג׳ ייזום נדל״ן״ וחברת ״י.ע.י.ל״ שלטענתם יזמו את הפרויקט הם הפנו כלפיהם אצבע מאשימה וסימנו אותם כאחראים לקשיים ולמהמורות.

לטענת הרוכשים, היזמים מסתירים מהם מידע ועובדות, מטעים אותם ובגללם ״מאות משפחות לא ישנות בלילה״. לדבריהם, כל פניותיהם לקבל מידע ומסמכים נתקלו בסירוב מכוון שנועד להסתיר כשלים חמורים כגון חריגה מהתקציב, הטבות למקורבים ועוד.

המשיבים מצדם הציגו תמונה שונה. הם טענו שאין כל הסתרה ופגיעה באינטרסים של חברי הקבוצה ועורך הדין ממלא את תפקידו כנאמן במקצועיות ובמסירות. לדבריהם, מטרתם האמיתית של המבקשים היא שינוי תנאי ההתקשרות בין הצדדים.

המשיבים הוסיפו שעורך הדין מסר את כל המידע הרלוונטי שברשותו לוועד המפקח בהתאם להסכמים.

אינטרסים מנוגדים

אך השופט גרשון גונטובניק מבית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל את הבקשה. הוא הבהיר שהתפיסה הרומנטית של חבורת אנשים המכירים זה את זה ומקימים קבוצת רכישה רחוקה מהמציאות. לרוב, גורמים מסחריים ומקצועיים מארגנים את חברי הקבוצה כשמטרתם לחסוך בעלויות. בנסיבות אלה, קיימים מתחים מובנים בין חברי הקבוצה לבין הגורמים המלווים אותם.

לדברי השופט מתבקש כי המשפט ייתן מענה להתמודדות עם תחום רווי סיכונים זה אך עדיין אין חקיקה בנושא ועל בתי המשפט לגשר על הפער.

השופט קבע שהכרה בחובת גילוי מהותית ואכיפתה במקרים המתאימים תקטין את חשיפתם של חברי הקבוצה לסיכונים. הוא הסביר שכדי למנוע ניצול לרעה של כוח ראוי להטיל חובת גילוי רחבה על אלה הפועלים בשם הקבוצה ובכלל זה על נציגות הרוכשים ועל הגורם המארגן. זאת, כדי להבטיח יכולות פיקוח ומעקב נאותים של חברי הקבוצה אחר התקדמות הפרויקט.

במקרה זה, השופט קבע שעל עורך הדין מוטלת חובה כשלוח וכנאמן ועליו לסייע לוועד המפקח או לחברי הקבוצה לקבל מידע המצוי בידיו או שביכולתו להשיגו שכאין סיבה טובה שלא למסור מידע זה.

בהתאם, קיבל השופט את בקשת הרוכשים ביחס למידע ומסמכים שביקשו. בין היתר חויב הנאמן להבהיר את התמונה ביחס להנחות שניתנו לבני משפחה או מקורבים של היזמים, לציין את פרטי הקשר של חברי הקבוצה בכפוף להגנה על פרטיותם ולמסור דו״ח ובו הסברים לעיכובים במימוש הפרויקט.

עורך הדין חויב בהוצאות של 5,000 שקל.

• ב״כ המבקשים: עו"ד מקרקעין עומרי בירותי, חגית תובל-לנגלב וקיבש
• ב״כ המשיבים: עו"ד יחיאל כשר ובילה כהנא לוינזון ממשרד עו"ד תדמור ושות' לוי ושות'

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין