מרק ואח' נ' חג'ג' ואח'

מהי מהותה ומהו היקפה של החובה למסור מידע ומסמכים לחברי קבוצת רכישה, המוטלת על גורמים שונים הפועלים בשמם ולמענם? זו השאלה העומדת לבחינה ולליבון.

רקע

1. המבקשים הם חלק מקבוצה, שהתקשרה בשנת 2010 במערך הסכמים, שיתואר מיד להלן, ועניינו פרויקט המגורים הידוע בשם "מגדלי הצעירים" (להלן: הפרויקט). הפרויקט אמור להיבנות בדרך מנחם בגין בתל-אביב-יפו, במפגש הגבולות שבין תל-אביב-יפו, רמת גן וגבעתיים. מדובר במפעל בניה גדול ומורכב, שבסופו אמורים להתנשא במקום שני מגדלי מגורים ובהם 486 דירות. כל המהלך במקום יכול להתרשם כי הבנייה כבר החלה, ובימים אלה ממש קומה נוספת לקומה.

2. המערך ההסכמי עליו חתומים, בין היתר, גם המבקשים, כולל שלוש רגליים מרכזיות:

א) "הסכם שיתוף: מגדלי הצעירים" משנת 2010 (נספח 1 לתשובת המשיבים להמרצת הפתיחה (להלן: הסכם השיתוף));

הסכם זה מסדיר את היחסים הפנימיים בין חברי הקבוצה, בינם לבין עצמם, ובינם לצדדים שלישיים. כבר בפתח ההסכם מצוין ש"הצדדים מעוניינים לרכוש, ביחד ובערבות הדדית, את מלוא הזכויות בממכר כהגדרתו להלן [דהיינו מלוא זכויות החכירה במגרש הרלוונטי מעיריית תל-אביב ומרשות מקרקעי ישראל – ג.ג.], ולבצע חלוקה רעיונית ביניהם של היחידות הניתנות להקמה"; מיד לאחר מכן באה הדגשה המבהירה כי טרם אושר תכנון לבניין, וחלוקת הדירות בפועל תעשה רק לאחר רכישת הממכר, אישור תכניות מפורטות לבניין, ובכפוף להליכים התכנוניים. נקבע בהסכם כי "בכוונת הצדדים לבצע בנייה עצמית לבניית הבניין, על כל הנובע מכך, לרבות תכנון הבניין, תשלום ליועצים ולמומחים, תשלום האגרות וההיטלים, הוצאות מכרזים לביצוע הפיתוח והבניה, מינוי קבלן בהתאם...כל הדרוש לשם השלמת הבנייה עד לרמת גמר מלא וסופי" (סעיף 7.1 להסכם). ועוד נכתב כי "ברורים ונהירים [לחתומים עליו] האחריות, הסיכונים, והסיכויים הנלווים לרכישה משותפת של המקרקעין ולבנייתו המשותפת של הבניין, בשיטה של בנייה עצמית וכל אלו יחולו עליהם בלבד" (סעיף 4.14 להסכם). נקבע בהסכם אחוז ההשתתפות של כל חבר קבוצה בעלויות הבנייה ובהוצאות הנלוות.

בהסכם השיתוף נקבע שעו"ד יצחק חג'ג' (הלוא הוא המשיב מס' 1 (להלן: עו"ד חג'ג')) ועו"ד אמיר עמר הם הנאמנים כהגדרתם בהסכם, ומשרדיהם הם היועצים המשפטיים של הצדדים (עמוד 5 להסכם השיתוף). עוד נקבע בהסכם השיתוף כי הרוכשים יבחרו ועד מפקח של חמישה מחבריהם, שירכז את סמכויות הניהול והפיקוח של הפרויקט עבור הקבוצה (להלן: הוועד המפקח או הנציגות).

ההסכם הוא ארוך ומפורט. סעיף רודף סעיף וסעיף משנה מצטופף עם רעהו. לא אעמוד כאן על כולם ולחלקם אשוב בהמשך הדרך, במיוחד בכל הנוגע בנאמנים (ראו להלן: בפסקאות 30 ואילך לפסק הדין) ובוועד המפקח (ראו להלן: בפסקאות 27 ואילך לפסק הדין).

ב) הסכם ניהול (נספח 2 לתשובת המשיבים להמרצת הפתיחה);

הסכם זה נחתם בין חברי הקבוצה, ובכללם המבקשים, לבין חברת יעיל שיווק יחידות קרקע בע"מ (הלוא היא המשיבה 3 (להלן: חברת יעיל)). על פי ההסכם, על חברת יעיל להעניק לחברי הקבוצה שירותי ניהול אדמיניסטרטיביים בכל הקשור להסכמים שיחתמו עם בעלי הקרקע, הבנק המלווה ומתכנני הפרויקט, וזאת בכל שלבי הקמתו (סעיף 3.1.1. להסכם); שירותי ניהול אדמיניסטרטיביים בכל הקשור להסכמים שייחתמו עם צדדים שלישיים (סעיף 3.1.2 להסכם); כמו כן על חברת יעיל לייעץ לוועד המפקח בכל הקשור לסמכויותיו.

עוד צוין בהסכם כי "למען הסר ספק, מובהר בזאת כי כל השירותים שפורטו לעיל הינם שירותי אדמיניסטרציה, קשרי לקוחות וייעוץ בלבד לחברי הקבוצה, וחברת הניהול לא תהא מוסמכת לקבל החלטות בשם הקבוצה, ואלו יתקבלו על ידי הקבוצה והאורגנים השונים המרכיבים אותה בהתאם להוראות הסכם השיתוף" (סעיף 3.2 להסכם הניהול).

ג) הסכם סיחור אופציה (נספח 3 לתשובת המשיבים להמרצת הפתיחה);

חברי הקבוצה חתמו עם חברת יעיל וחברת אור סיטי נדל"ן בע"מ (להלן: "חברת אור סיטי") גם על הסכמי סיחור אופציה פרטניים. בהסכמים אלה נכתב כי חברת אור סיטי רכשה מחברת CH TEL-AVIV LLC (להלן: חברת CH) אופציה סחירה לרכישת זכויות החכירה במקרקעין עליהם אמור להיבנות הפרויקט. עוד צוין כי ככל שתגובש קבוצת הרוכשים ותמומש האופציה, יקבלו חברי הקבוצה "זכות ליחידת דיור רעיונית". בהסכמים הפרטניים נכתבה העלות שעל כל חבר לשלם בעבור הממכר, וכן צוינה העלות המשוערת של יחידת הדיור שיקבל בסופו של המסע, ופרטיה. בהסכמים נכתב עוד ש"ידוע למשתתף כי העלות המשוערת של היחידה מהווה אומדן ראשוני אשר נקבע בדו"ח ה-'0' של הפרויקט אשר נערך על ידי שמאי הבנק, והוא אינו מהווה התחייבות מאת צד א' ו/או מי מטעמו בדבר מחירה הסופי של היחידה המושלמת" (סעיף 2 להסכם).

3. לא קלה הייתה דרכו של הפרויקט בנתיבות ההגשמה. מאז שנת 2010 חלפו שנים, חברי הקבוצה השקיעו כספים רבים, ותוצרי ההשקעה לא ניכרו בשטח. הבנייה התעכבה במשך זמן רב והתגלו קשיים ומהמורות. המבקשים מפנים אצבע מאשימה בגין כל אלה כלפי המשיבים. לדבריהם "מאות משפחות לא ישנות בלילה ומוסתרת מהם האמת והעובדות לאשורן" (פסקה 6 לסיכומי המבקשים). הם מעלים טרוניות ביחס להתנהלותם של המשיבים, שגרמו, לטענתם, לעיכובים משמעותיים במימוש הפרויקט. לשיטתם, קיימות הסתרה והטעיה, ושורשי המחלוקת יורדים עד לבסיס – מהות ההתקשרות שבין הצדדים.

לשיטת המבקשים הם רכשו "דירות מוגמרות ומסוימות בפרויקט מגדלי הצעירים (שכונה בהתחלה פרויקט ארלוזרוב)" (פסקה 6 להמרצת הפתיחה). את הדירות הם רכשו על בסיס המצג שהוצג להם לפיו קבוצת חג'ג' מובילה את מימוש הפרויקט, והנה נמסר להם כי לקבוצה זו "אין שום חלק בפרויקט", וזאת למרות שעו"ד חג'ג' הוא, לשיטתם, "הפנים" שלו, ולמרות שקבוצת חג'ג', המגדירה עצמה כחברת נדל"ן ציבורית המתמחה בייזום שיווק וניהול פרויקטים, דיווחה עליו כפרויקט הדגל שלה באתר האינטרנט שלה. לטענתם, עוד בשנת 2010 כשהוזמנו לכנס מכירות הדירות בפרויקט, נכתב במפורש כי קבוצת חג'ג' וקבוצת אור סיטי נדל"ן ינהלו את הפרויקט עד לסיומו. אך כעת נמסר להם כי הגורם שהתקשר עימם היא חברת יעיל, שלרוכשים לא היה כל מידע על אודותיה.

המשיבים, מצידם, מצביעים על מערך ההסכמים עליו חתמו המבקשים. הסכמים אלה מדברים בעד עצמם, ותוכן תניותיהם ברור. המבקשים התאגדו לקבוצת רכישה. לא דירות מוגמרות ומסוימות הנרכשות מקבלן עמדו על הפרק, אלא זכות רעיונית לדירה בסופה של הדרך, שהמבקשים הם שאחראים על מימושה. המשיבים תמהים הכיצד זה המבקשים לא מכירים, לכאורה, את חברת יעיל כאשר הם אלה שהתקשרו עמה באופן ישיר בהסכם הניהול. לשיטתם, מטרתם האמיתית של המבקשים היא לנסות ולשנות - בדיעבד - את תנאי ההתקשרות שנטלו על עצמם בזמן אמת, ולכך אין ליתן יד.