במסגרת פרויקט הריסה ובניה מחדש החברה קיבלה היתר לבנות שלוש וחצי קומות (במקום שתיים וחצי המותרות לפי התמ״א). ערעור שהגישה על חיובה בהיטל השבחה על הקומה השלישית נדחה
השופט הרי קירש דחה לאחרונה ערעור שהגישה חברת ״גאות השקעות״ על חיובה בהיטל השבחה בגין פרויקט תמ״א 38 בהרצליה. החברה הרסה בניין קיים והגדילה אותו בשלוש וחצי קומות. היא קיבלה פטור מהיטל השבחה על תוספת של שתיים וחצי קומות לפי התמ״א, אך טענה כי היא זכאית לפטור גם על הקומה השלישית שכן לשיטתה מקור זכויות הבנייה לקומה זו בתמ״א 38. השופט קבע שמקור הזכויות בתכנית אחרת ואין בסיס להתערב בחיוב.
החברה ביקשה היתר להרוס בניין בן 3 קומות על עמודים ובו שבע יחידות דיור ולבנות תחתיו בניין חדש בן שבע וחצי קומות (קומת קרקע ושש וחצי קומות נוספות), הכולל עשרים ושמונה יחידות דיור.
ב-2015 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה אישרה את הבקשה והוציאה לחברה דרישת תשלום היטל השבחה בגין תוספת השטחים בקומה הנוספת שאושרה מעבר לתמ"א 38. דרישת ההיטל הייתה על סך 1,160,984 שקל.
בשומת הוועדה הוסבר כי תוספת קומה זו היא לפי תוכנית מתאר מקומית שהוכנה על פי הוראותיה של תמ"א 38 ואינה פטורה מהיטל השבחה (זאת בניגוד לשתיים וחצי הקומות האחרות שהוספו מכוח תמ"א 38 ולכן פטורות מהיטל).
בתכנית המקומית נקבע כי בניגוד לקבוע בתמ״א 38 לא תתאפשר חריגה מקווי הבניין הקיימים. עם זאת, התכנית אפשרה בניית קומה נוספת באופן שניתן יהיה להוסיף שלוש וחצי קומות.
החברה הגישה ערר וטענה שהלכה למעשה, זכויות הבניה בקומה הנוספת מקורן בתמ"א 38, ולכן פטורות מהיטל השבחה. לשיטתה, תוספת הקומה נועדה לפצות על האיסור לחרוג מקווי המתאר והיא מנצלת זכויות בנייה להן היא זכאית לפי תמ״א 38.
ועדת הערר דחתה את הערר והחברה הגישה את הערעור.
בערעור הדגישה החברה כי יש להבחין בין עצם הזכות להוספת הקומה – דהיינו, הגבהת הבניין בעוד קומה, לבין זכויות הבניה, השטחים שניתן לנצל בה. לטענת החברה, נותרו בידיה זכויות בניה "עודפות" מכוח תמ"א 38 הפטורות מהיטל השבחה שאפשר למקם אותן בקומה הנוספת.
מנגד טענה הוועדה כי זכויות הבניה שאושרו בקומה הנוספת נובעות מתכנית המתאר המקומית המיוחדת ולא מכוח תמ"א 38. לטענתה, הזכויות האפשריות לפי תמ"א 38 אינן זכויות המוקנות למערערת ויש לבחון מה מקור הזכויות שאושרו לה בהיתר בפועל.
לא זכויות מוקנות
השופט הרי קירש מבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב דחה את הערעור. הוא קיבל את עמדת הוועדה כי הזכויות על פי תמ״א 38 אינן זכויות מוקנות. כך, הוועדה אינה חייבת לאשר את מלוא הזכויות אותן ניתן לאשר לפי התמ״א.
עוד כתב השופט כי התכנית המקומית קובעת כי ניתן לנצל "את זכויות התכניות התקפות והחלות על המגרש בתוספת הזכויות מתמ"א 38 ובתוספת זכויות לקומה נוספת בשטח קומה טיפוסית...". לדבריו, הכוונה במילים "זכויות לקומה נוספת בשטח קומה טיפוסית" אינה אך לעצם קיום הקומה אלא גם לשטחי הקומה ככמות נוספת של זכויות. מכאן מתבקשת המסקנה כי התכנית המיוחדת היא המקור לקומה הנוספת.
זאת ועוד, החברה לא הוכיחה שהקניית הזכות להקמת קומה אחת נוספת נעשתה בכדי לפצות על שלילת אפשרות הרחבת קווי הבניין, ואין מקום לנחש כי כך הם פני הדברים.
החברה חויבה בהוצאות בסך 7,500 שקל.
- ב״כ המערערת: עו"ד מיכה גדרון, עו"ד מעיין אזולאי
- ב״כ המשיבה: עו"ד אילנה בראף שניר
עו״ד אירם גל
עוסק/ת ב-
תמ"א 38
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין