גאות השקעות בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב ואח'

המערערת, חברה הפועלת בתחום הנדל"ן, הגישה בקשה לקבלת היתר להריסת בניין מגורים ברחוב בר אילן 25 בהרצליה והקמתו מחדש בהתאם לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ("תמ"א 38"). בין היתר, ביקשה המערערת להוסיף שלוש וחצי קומות לעומת המבנה הקודם. כידוע, תמ"א 38 עצמה אפשרה הוספת שתיים וחצי קומות. המשיבה אישרה את הבקשה והוציאה דרישת חיוב להיטל השבחה בגין תוספת השטחים בקומה הנוספת שאושרה מעבר לתמ"א 38 (להלן: "הקומה הנוספת"). המערערת הגישה ערר על החיוב לוועדת הערר לתכנון ובניה - פיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב ("ועדת הערר"), וטענה שזכויות הבניה בקומה הנוספת מקורן בתמ"א 38 ולכן פטורות מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 ("התוספת השלישית לחוק"). ועדת הערר דחתה את הערר ומכאן הערעור לפניי.

כאמור, המערערת הגישה בקשה להיתר להריסת הבניין הקיים. הבניין שנהרס היה בן שלוש קומות מעל קומת עמודים וכלל שבע יחידות דיור, והמערערת ביקשה להקים תחתיו בניין חדש בן שבע וחצי קומות (קומת קרקע ושש וחצי קומות נוספות), הכולל עשרים ושמונה יחידות דיור. בקשת המערערת להיתר הוגשה מכוח תמ"א 38 ותוכנית מתאר מקומית הר/2213 - תוכנית מפורטת לחיזוק מבנים עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38 ("תוכנית 2213").

המשיבה, הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, נעתרה לבקשה בהחלטתה מיום 28.10.2015 ("המועד הקובע"), וביום 6.12.2015 הוציאה למערערת דרישת היטל השבחה. דרישת ההיטל הייתה על סך 1,160,984 ש"ח, מתוכה סך של 1,044,475 ש"ח בגין תוספת הזכויות לקומה הנוספת. בשומת המשיבה הוסבר כי תוספת קומה זו היא לפי תוכנית 2213 ואיננה פטורה מהיטל השבחה (זאת בניגוד לשתיים וחצי הקומות האחרות שאין מחלוקת שהוספו מכוח תמ"א 38 ולכן פטורות מהיטל).

יוזכר, כי ההשבחה שנוצרת מהיתר בניה לפי תמ"א 38 פטורה מהיטל בגינה (סעיף 19(ב)(10)(א) לתוספת השלישית לחוק). כן פטורה ההשבחה שנוצרת מכוח תוכנית שהוכנה על פי הוראותיה של תמ"א 38 (בענייננו תוכנית 2213), אולם זאת רק אשר לחלק מההשבחה שהיה פטור מהיטל השבחה לו ניתן היתר לפי תמ"א 38 (סעיף 19(ב)(10)(ב) לתוספת השלישית לחוק).

במועד הקובע, חלה תמ"א 38 כנוסחה על פי תיקון מס' 3. במועד זה קבע סעיף 14א לתמ"א 38, בין השאר, כי ועדה מקומית רשאית להתיר הריסת מבנה והקמתו מחדש בתוספת זכויות בניה בהתאם לסעיף 11 לתוכנית תמ"א 38. סעיף 11 העניק אפשרות להרחבת קומה קיימת באופן שיתווסף שטח של עד 25 מ"ר לדירה במפלס הקיים, תוספת אשר תכלול מרחב מוגן דירתי (ממ"ד). לצורך הוספת שטח זה אפשר הסעיף הנ"ל לחרוג מקווי הבניין הקיימים עד לגבול של 2 מטרים לחזית ולצד ו-3 מטרים לאחור ("הקומה המורחבת"). כמו כן, אפשר הסעיף הוספה של עד שתיים וחצי קומות נוספות למבנה בשטח שיחושב על בסיס הקומה המורחבת.

להשלמת התמונה יש לציין כי לאחר מתן ההיתר למערערת נכנס לתוקפו תיקון מס' 3א לתמ"א 38, במסגרתו נוספה האפשרות להתיר הוספת קומות נוספות מעבר לשתיים וחצי הקומות שהוגדרו בה במועד הקובע. כן תוקן סעיף 19(ב)(10)(א) לתוספת השלישית לחוק, ונקבע כי על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בניה בשיעור שטח הקומה מעבר לשתיים וחצי הקומות המורחבות, יחול היטל השבחה בגובה רבע מההשבחה.

כאמור, התיקון מאוחר למועד הקובע ואיננו חל בענייננו.