בית המשפט קיבל את תביעת יורשיהם של בעלי קרקע שייעודה שונה במסגרת תכנית מתאר, ודחה את עמדת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שביקשה לשלם פיצוי נמוך בהרבה.
בית המשפט המחוזי בחיפה הורה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מעלות תרשיחא לשלם פיצויים בסך 105,000 שקל בתוספת ריבית והצמדה משנת 2005, לבעלי אדמות במעלות תרשיחא בגין הפקעתן על ידי העירייה.
השופט אמיר טובי דחה את עמדת הוועדה שטענה כי מדובר בכפל פיצוי, כיוון שהתובעים כבר קיבלו פיצוי מסוים בעבר, והבהיר כי לתובעים מגיע "פיצוי דו שלבי", כמקובל במקרים כאלה.
התובעים הם שבעה יורשים של שניים שהיו בעלי השטח בגודל 2,267 מ"ר, בחלקים שווים. הקרקע הופקעה בשנת 2006 על ידי עיריית מעלות תרשיחא.
הרקע להפקעה היה שתי תכניות משנים עברו, ששינו את ייעוד רובה המכריע של הקרקע מייעוד חקלאי לייעוד של "דרך", וחלק למגורים ושצ"פ (שטח ציבורי פתוח), על מנת לבנות עליה רצועת מגורים, ורחוב. חלק מהקרקע נשאר בייעודו החקלאי.
בעקבות פרסום התכנית הראשונה בשנות ה-90, קיבלו בעלי הקרקע המנוחים (שהתובעים הם יורשיהם), פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע, על סך כ-28,000 שקל.
ב-2006, כאמור, הקרקע כולה נרשמה על שם העירייה, כולל השטח החקלאי שלא נכלל בתחומי התכניות הבנייה.
המחלוקת שנדונה בבית המשפט היתה לגבי גובה הפיצוי לו זכאים התובעים בגין ההפקעה.
מטעם התובעים הוגשה חוות דעת שמאי שהעריך את סכום הפיצוי בסך של 205,000 שקל. מנגד, הוועדה המקומית הסתמכה על חוות דעת שמאי שהעמיד את הפיצוי על סך כ-20,000 שקל לכל היותר.
פיצוי דו-שלבי
לנוכח פערים בין חוות דעת שהגישו הצדדים, השופט טובי מינה מומחה מטעם בית המשפט שבהערכת שווי החלקה, הביא בחשבון שיקולים שונים, כגון מיקום הקרקע וסביבתה, גודלה, ייעודיה השונים, רמת הביקוש לנכסים דומים, מצב שוק הנדל"ן, רמת הפיתוח הסביבתי, וכן השווה לעסקאות דומות באזור.
בסיכום חישוביו המומחה העריך את פיצויי ההפקעה בסכום של כ-105,000 שקל, תוך שציין כי הקרקע החקלאית מגלמת ציפייה לשינוי ייעוד בעקבות התפתחות העיר.
השופט אימץ את הערכה זו, לאחר שהזכיר כי מדובר במומחה אובייקטיבי המשמש כזרועו הארוכה של בית המשפט.
בתוך כך הוועדה המקומית טענה, בין היתר, כי אין מקום לפצות את התובעים בגין הפקעת הקרקע בייעודה לדרך ובייעוד שצ"פ, מאחר שלפי שומת השמאי המכריע, שוויים של שטחים אלה הוא "0". כנגזרת מכך, לשיטתה, גם שווי הפיצוי הוא "0", ועל כן כל סכום נוסף שייפסק לתובעים יהווה בבחינת כפל פיצוי.
אלא שהשופט דחה טענה זו, והבהיר כי הפגיעה בבעלי קרקעות בשל הפקעה בעקבות תכנית מתאר חדשה היא פגיעה כפולה. בשלב הראשון הבעלים נפגע מעצם מתן תוקף לתכנית מתאר המשנה את ייעוד המקרקעין ומייעדת אותם להפקעה.
בשלב השני של ההפקעה עצמה, הוא נפגע במישור הקנייני. "על פי תורת הפיצוי הדו-שלבי, אשר עוגנה בפסיקת בית המשפט, בעל מקרקעין זכאי בשלב הראשון, לפיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין בשל התכנית הקובעת את שינוי הייעוד... ואילו בשלב השני, זכאי הוא לפיצויים על עצם שלילת הבעלות, כתוצאה מביצוע ההפקעה בפועל", הסביר.
בנוסף לפיצוי של כ-105,000 שקל בתוספת ריביות והצמדות, הנתבעת חויבה לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 14,000 שקל ושכ"ט עו"ד בשיעור של 15% מסכום הפיצוי.
· שמות ב"כ הצדדים לא צוינו בפסק הדין
עו"ד רונן יפה
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין