דקואר (המנוח) ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה מעלות תרשיחא

בפניי תביעה לתשלום פיצויים, מכוח הוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק") בגין הפקעת מקרקעין המצויים באדמות מעלות תרשיחא.

העובדות הצריכות לעניין

1.במועדים הרלוונטיים לתביעה בתיק זה, היו המנוחים ג'ורג' וג'רייס דקואר ז"ל הבעלים הרשומים של כלל הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 2 בגוש 18391 מאדמות מעלות-תרשיחא, בשטח כולל של 2,267 מ"ר, וזאת בחלקים שווים ביניהם (להלן: "המקרקעין").

התובעים 2-5 הנם יורשיו של המנוח ג'ורג' ואילו התובעים 7-9 הם יורשיו של המנוח ג'רייס.

2.המקרקעין היו מסווגים בייעוד חקלאי, בהתאם לתכנית המנדטורית 50/42/RP, משנת 1946. התביעה עניינה הפקעה שבוצעה בעקבות פרסומן של שתי תכניות מתאר, אשר שינו את ייעוד המקרקעין, כפי שיפורט להלן.

3.ביום 7.1.1993 אושרה למתן תוקף תכנית ג/5419 (להלן: "התכנית הראשונה"), שמטרתה הייתה חלוקה למגרשי בניה, שטחים לצרכי ציבור והתווית דרכים. תכנית זו סיווגה את החלקה בייעודים הבאים: דרך בשטח 1,324 מ"ר, מגורים בשטח 323 מ"ר ושטח ציבורי פתוח בהיקף 339 מ"ר. יתרת החלקה, בשטח של 290 מ"ר, נותרה בייעוד חקלאי, מחוץ לתחומי התכנית.

4.בעקבות פרסום התכנית, תבעו בעלי הזכויות, המנוחים הנ"ל, פיצויים בגין ירידת ערך, לפי סעיף 197 לחוק. לאחר שהנתבעת דחתה את תביעתם, השיגו התובעים על החלטתה בפניי ועדת הערר המחוזית אשר מינתה את השמאי מר אריה אריאל כשמאי מייעץ (להלן: "השמאי המכריע"). בחוות דעתו, קבע הלה כי הפיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין בעקבות פרסום התוכנית עומד על סך 28,374 ₪. בהתבסס על חוות הדעת הנ"ל, חייבה וועדת הערר את הנתבעת לשלם לתובעים את הפיצוי האמור, בתוספת ריבית בשיעור 2% מהמועד הקובע. (ערר(צפון) 903/13דקואר‏ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מעלות תרשיחא [9.12.2015]) (להלן: "הערר"). אין מחלוקת כי פיצוי זה שולם במלואו.

5.ביום 7.7.2003 אושרה תכנית מנ/מק/2502 (להלן: "התכנית השנייה"), שמטרתה הייתה הרחבת דרכים, ובה נערכו שני שינויים ביחס לתכנית הראשונה: רצועת המגורים בשטח 323 מ"ר סווגה בייעוד דרך וכן סווגו 20 מ"ר מתוך השצ"פ בתכנית הראשונה, בייעוד דרך. שאר החלקה נותרה בייעודה הקודם, כאשר גם בתכנית זו השטח החקלאי של 290 מ"ר, נותר מחוץ לתחומי התכנית.

לשלמות התמונה יוער, כי בעקבות פרסום התכנית השנייה לא תבעו בעלי הזכויות פיצויים עבור ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק.

6.ביום 31.5.2005 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה בדבר הפקעת המקרקעין, בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. ביום 10.10.2005 פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודה הנ"ל, לפיה החלקה תהיה לקניינה הגמור והמוחלט של עיריית מעלות תרשיחא וביום 2.5.2006 נרשמה החלקה בשלמותה על שם עיריית מעלות תרשיחא, לרבות השטח החקלאי אשר לא נכלל בתחומי התכנית.

7.בתביעתם המונחת בפניי, עותרים התובעים לפיצוי בגין הפקעת המקרקעין, כאשר המחלוקת מתמקדת בשיעור הפיצוי לו הם זכאים.

חוות הדעת מטעם הצדדים

8.מטעם התובעים הוגשה חוות דעתו של השמאי מר ענאן סלאמה, אשר העריך את סכום הפיצוי בסך של 205,000 ₪. בסיכומיהם, הודיעו התובעים כי הם מוותרים על פיצוי בגין המחוברים במקרקעין, עצי אורן הנטועים בחלקה, ששווים נאמד על ידי השמאי מטעמם בסך של 42,350 ₪.

9.הנתבעת הסתמכה על חוות דעתו של השמאי מר גדעון קרול, אשר העמיד את הפיצוי על סך 14,500 ₪, המגלם פיצוי בגין הפקעת השטח של 290 מ"ר שהיה בייעוד חקלאי בלבד. שמאי הנתבעת העלה אפשרות נוספת לפיצוי, לפיה יכְללו פיצויי ההפקעה גם אותו חלק מן המקרקעין אשר לא נכלל בתכנית הראשונה במסגרת שטחים ציבוריים, היינו 323 מ"ר בייעוד מגורים, בגינם לא נתבע פיצוי ירידת ערך. הפיצוי בעבור השטח האמור הוערך על ידי שמאי הנתבעת בסך 5,168 ₪, ועל כן הועמד הפיצוי הכולל על סך 19,668 ₪.

10.נוכח הפערים שנתגלו בקביעות השמאים מטעם הצדדים, הוריתי ביום 5.4.2017 על מינויו של השמאי מר אלי בוכריס כמומחה מטעם בית המשפט, על מנת שיחווה דעתו לגבי אמדן פיצויי ההפקעה המגיעים לתובעים בגין הפקעת המקרקעין (להלן: "המומחה").

חוות דעת המומחה

11.בהערכת שווי החלקה, הביא המומחה בחשבון שיקולים שונים, כגון מיקום הקרקע וסביבתה, גודלה, ייעודיה השונים, רמת הביקוש לנכסים דומים, מצב שוק הנדל"ן, רמת הפיתוח הסביבתי וכיו"ב. לא הובא בחשבון שווי העצים בחלקה.

12.לצורך הערכת שווי הקרקע בייעודה החקלאי, בחן המומחה עסקאות השוואה במיקומים סמוכים ובמועדים קרובים למועד הקובע, ומצא כי השווי עומד על 135 ₪ למ"ר. המומחה ציין, כי הקרקע החקלאית מגלמת ציפייה לשינוי ייעוד בעקבות התפתחות העיר מעלות -תרשיחא בתקופת המועד הקובע 30.7.2005.

13.בבואו לאמוד את ערך הקרקע בייעוד דרך, סקר המומחה את העקרונות שהותוו על ידי השמאי הממשלתי, בחן פסקי דין שעסקו בסוגיה, וקבע לבסוף כי שווי קרקע בייעוד דרך עומד על שיעור של 10% משווי מגרשים לייעוד העיקרי בסביבה כמתוכננים וזמינים לבנייה. בדומה, קבע המומחה כי שווי קרקע בייעוד שצ"פ עומד על 20% מהשווי בייעוד הנפוץ בסביבה.

14.לצורך הערכת שווי קרקע למגורים – ממנו, כאמור, ייגזר שווי השטחים המיועדים לדרך ולשטח ציבורי פתוח – סקר המומחה עסקאות השוואה במעלות תרשיחא, בסמוך למועד הקובע, ומצא כי השווי האמור עומד על 286 ₪ למ"ר. מכאן, ששווי השטח בייעוד דרך הועמד על סך 28.6 ₪ למ"ר, ואילו שווי השטח בייעוד שצ"פ נאמד ב-57.2 ₪ למ"ר.

15.בסיכום חוות דעתו, העריך המומחה את פיצויי ההפקעה בהתאם לעקרונות שפורטו לעיל והציג שתי חלופות. האחת, כזו שאינה מביאה בחשבון את ירידת הערך בגין התוכנית השניה ולפיה הפיצוי עומד ע"ס 105,073 ₪. לפי החלופה האחרת, המביאה בחשבון פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע לפי סעיף 197 לחוק, שלא נתבעו על ידי התובעים בעקבות פרסום התוכנית השניה, נאמד הפיצוי בסך 124,700 ₪ במעוגל. שני הסכומים הנ"ל מתייחסים למועד הקובע - 30.7.2005.

בשולי חוות דעתו, ציין המומחה כי אין בסמכותו לדון בפיצוי ירידת ערך לפי סעיף 197, באשר הסמכות לכך נתונה לשמאי מכריע, כהגדרתו בחוק.

16.בהתייחס לפיצוי בסך 10,170 $ (28,374 ₪) שנפסק לתובעים בגין ירידת ערך הקרקע בעקבות פרסום התכנית הראשונה, בהתאם לשומה שערך השמאי המכריע, קבע המומחה כי סכום זה כולל, בנוסף לפיצוי ירידת ערך, פיצויי הפקעה בסך 6,006 $. לכן, ככל ששולם לתובעים הסכום המלא הנקוב בחוות דעתו של השמאי המכריע, אזי יש לקזז סך של 6,006 $ מכל פיצוי שייפסק לתובעים במסגרת התיק דנא.

טענות הצדדים

17.בסיכומיהם, ביקשו התובעים מבית המשפט לאמץ את החלופה השנייה שקבע המומחה בחוות דעתו, היינו פיצוי בסך 124,700 ₪. יחד עם זאת, טענו התובעים כי אין מקום לקזז מן הפיצוי האמור את הסך של 6,006 $ ששולם להם בעקבות הערר. לדידם, שגה המומחה כאשר העריך כי הסכום הנ"ל מגלם פיצויי הפקעה, שהרי הוא בעצמו ציין כי שומת השמאי המכריע הנה בגין פיצוי ירידת ערך הקרקע בלבד, ובכך סתר את עצמו.

18.הנתבעת מצדה טענה כי יש לדחות את שתי החלופות שהועלו בחוות דעתו של המומחה.

באשר לחלופה הראשונה, הפיצוי הבסיסי בגין ההפקעה, נטען כי אין מקום לפצות את התובעים בגין הפקעת הקרקע בייעוד דרך ובייעוד שצ"פ, מאחר ופיצוי זה נכלל בסכום ששולם בעקבות הערר, לפי שומת השמאי המכריע. לפיכך, פיצוי כאמור יהווה כפל תשלום. עוד טענה הנתבעת כי לא היה מקום לקבוע לגבי הקרקע החקלאית פוטנציאל לשינוי ייעוד, ובכך להעלות את שוויה, שהרי בעקבות ההפקעה אין פוטנציאל למקרקעין ואין ציפייה לשינוי, אלא להפך.

הנתבעת סבורה כי אף החלופה השנייה, הכוללת רכיב של פיצוי בגין ירידת ערך, דינה להידחות. זאת, מן הטעם שהתובעים לא הגישו, בעקבות התכנית השנייה, כל תביעה לפיצויי ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק, מה גם שקביעת פיצויים אלה אינה בסמכותו של המומחה, אף לשיטתו.

19.בהתייחס לטענת הנתבעת, כי התובעים לא הגישו תביעה לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק בעקבות פרסום התכנית השנייה, בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק, ציינו התובעים כי אין בכך כדי להשפיע על זכאותם לקבל את מלוא הפיצוי. זאת, בהסתמך על דוקטרינת "הגנת היתרה" שהתפתחה בפסיקה, ואשר מאפשרת בנסיבות מסוימות "עקיפה" של מגבלת הזמן, הקבועה בחוק, להגשת תביעה לפי סעיף 197.

דיון והכרעה

פתח דבר

20.כנקודת מוצא אציין כי מומחה המתמנה על ידי בית המשפט, על מנת שיחווה דעתו בנושאים מקצועיים שבתחום מומחיותו, נהנה ממעמד מיוחד, באשר הוא מהווה גורם אובייקטיבי נטול פניות, המשמש כזרועו הארוכה של בית המשפט. לכן ככלל, יאמץ בית המשפט את חוות דעתו של המומחה שמונה על ידו, אלא אם כן קיימים טעמים קיצוניים ונימוקים כבדי משקל שלא לעשות כן. עמד על כך בית המשפט בע"א 5509/09 ח'אלד עבד אלקאדר מוחמד תיים מסארווה נ' עזבון המנוח אבראהים חסן מסארווה (23.2.2014) בקבעו:

"מינוי מומחה מטעם בית המשפט היא פרקטיקה ידועה ומקובלת במקרים בהם מתעוררת סוגיה המצריכה ידע מקצועי שבמומחיות, אשר לגביה נזקק בית המשפט לכלי עזר אובייקטיבי על מנת שיוכל להגיע לפתרון יעיל וצודק של הסכסוך (ראו: אורי גורן ועופר דרורי "עדויות מומחים לאחר תקנות סדר הדין האזרחי (תיקון מס' 3), התשס"ה-2005: היבטים דיוניים ומהותיים" המשפט יב 167, 182-180, 191 (2007); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 468 (מהדורה אחת עשרה, 2013) (להלן: גורן); ע"א 9418/04 צוות ברקוביץ-מאגרי בניה בע"מ נ' דמארי, פסקה י"ב (9.4.2006); ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ, פסקה 22 (28.10.2010) (להלן: עניין תשלו"ז)). חוות דעתו של המומחה היא אומנם רק אחת מן הראיות העומדות בפני בית המשפט ואין בה כדי להגביל את שיקול דעתו או לגרוע מן הסמכות הנתונה לו להכריע באופן סופי במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים (ראו: ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשון-לציון, פ"ד מא(1) 133, 139 (1987); ע"א 2160/90 רז נ' לאץ, פ"ד מז(5) 170, 174 (1993); ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו (2) 936, 948 (2002); ע"א 8950/07 עיריית נצרת נ' כרדוש, פסקה 8 (24.11.2010); משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי – הלכה ומעשה כרך ב' 947 (מהדורה חמש עשרה, 2007)). ואולם, לא אחת נפסק כי "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, פסקה 4 (23.4.1990) (להלן: עניין רבי); וראו גם: ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 570-568 (1998); ע"א 9323/04 מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בנין 17 מתחם 5, פסקה 22 (23.7.2006); עניין תשלו"ז, פסקה 22; גורן, בעמ' 468)".

באופן דומה נקבע גם בע"א 6290/17 גבריאל מגנזי נ' יואב לוי (11.2.2018) כי:

"לכך יש להוסיף כי רובן ככולן של השגות מגנזי נסבו על עניינים שבמומחיות, כגון שיעור הרווח הגולמי המקובל בענף או שיעור ריבית ההיוון. ובכלל, מן המפורסמות הוא כי נוכח מעמדו המיוחד של מומחה מטעם בית המשפט כידו הארוכה של בית המשפט, ובמיוחד כאשר מדובר במומחה מוסכם על הצדדים, בית המשפט לא ימהר לסטות מחוות דעתו ויעשה כן כחריג, במשורה ומטעמים מבוררים (ראו, כדוגמה אחת מבין רבים, ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949 (2002))".

האם תשלום פיצויי הפקעה לתובעים יהווה כפל פיצוי?

21.לטענת הנתבעת, אין מקום לפצות את התובעים בגין הפקעת הקרקע בייעודה לדרך ובייעוד שצ"פ, מאחר ולפי שומת השמאי המכריע, שוויים של שטחים אלה הוא "0". כנגזרת מכך, גם שווי הפיצוי הוא "0", ועל כן כל סכום נוסף שייפסק לתובעים יהווה בבחינת כפל פיצוי.

22.דין הטענה להידחות. הלכה מושרשת היא כי הפגיעה בבעל מקרקעין, בשל הפקעה הנעשית בעקבות תכנית מתאר חדשה המשנה את יעוד המקרקעין - הינה כפולה. בשלב הראשון נפגע הבעלים מעצם מתן תוקף לתכנית מתאר המשנה את ייעוד המקרקעין ומייעדת אותם להפקעה. בשלב השני הוא נפגע במישור הקנייני, כאשר ההפקעה מבוצעת בפועל. על פי תורת הפיצוי הדו-שלבי, אשר עוגנה בפסיקת בית המשפט, בעל מקרקעין זכאי בשלב הראשון, לפיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין בשל התכנית הקובעת את שינוי הייעוד, בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק, ואילו בשלב השני, זכאי הוא לפיצויים על עצם שלילת הבעלות, כתוצאה מביצוע ההפקעה בפועל, מכח סעיף 190 (א) לחוק (להרחבה בעניין זה ראו: ע"א 474/83 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון נ' חממי, פ"ד מא(3) 370; ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"ץ (14.5.2012) בפסקאות 25-27; ע"א 9749/03 הוועדה המקומית קריית אתא נ' אליהו (22.8.07) בפסקה 8; עע"מ 1975/01 הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' רובינשטיין, פ"ד נו 6 638, 652-653 (2002); ע"א 7959/00 עזר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, פ"ד נו(2) 365, 371 (2001)).

23.קביעתו של השמאי המכריע, אשר ניתנה במסגרת תביעה לפי סעיף 197 לחוק, מתייחסת לפיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין, כך שאין לראות בה קביעה מחייבות לעניין תשלום פיצויי הפקעה.

24.הנתבעת הפנתה למומחה שאלת הבהרה בעניין זה, ובקשה אותו לאשר כי המשמעות הכלכלית שמאית של קביעת שווי קרקע "0" במצב החדש, משמעה תשלום מלוא הפיצוי בגין הזכויות בקרקע. במענה לכך השיב המומחה:

"השאלה הינה שאלה כללית ומתייחסת לשני מצבים שונים ו(א)סביר ואתן דוגמאות;

נניח מצב ראשון שקרקע בשטח 1 דונם, מייעדים אותה לדרך ומפקיעים אותה והשלב הינו חד שלבי(.) במקרה זה יקבע שווי הדרך 0 ואז במצב זה בירידת ערך יקבל הנפגע את ירידת הערך ופיצוי ההפקעה בשלב אחד.

מצב שני שקרקע בשטח 1 דונם מייעדים אותה לדרך, והתפיסה היא במועד מאוחר יותר דו שלבי, לכן שווי הקרקע בשלב פיצוי ההפקעה בשלב השני אינו 0 אל(א) שווי אחר. לכן התשובה לשאלתך שהמשמעות הכלכלית במקרה שלנו אינו תשלום מלא הפיצוי בגין הזכויות בקרקע 100% מהשווי".

25.תשובתו של המומחה מקובלת עליי. הואיל ומדובר בפיצוי בשני שלבים נפרדים, כאמור, אזי אין להסיק בהכרח משווי הפיצוי בשלב הראשון, כי הקרקע בייעוד דרך ושצ"פ אינה שווה מאום לצורך חישוב שווי הפיצוי בשלב השני. הקביעה לפיה שווי הקרקע בייעוד דרך ובייעוד שצ"פ עומד על שיעור 10% ו- 20%, בהתאמה, משווי קרקע למגורים, הוסברה ונומקה כדבעי על ידי המומחה ונתמכה באסמכתאות, ועל כן לא מצאתי מקום לסטות הימנה.

פיצויי ירידת ערך בגין פרסום התכנית השנייה?

26.כפי שצוין לעיל, המומחה העלה בחוות דעתו שתי חלופות לפיצוי. האחת משקפת תשלום פיצוי בגין ההפקעה בלבד, ואילו החלופה השנייה מבטאת תשלום פיצויי הפקעה בתוספת פיצוי בעבור ירידת ערך המקרקעין בעקבות פרסום התכנית השנייה.

27.המועד להגשת תביעה בגין ירידת ערך המקרקעין לפי סעיף 197 לחוק, הוא שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית. להבדיל מהתביעה אותה הגישו התובעים לתשלום פיצוי בגין ירידת ערך הקרקע, בעקבות פרסום התוכנית הראשונה, הרי שלא הוגשה על ידם כל תביעה דומה בעקבות פרסום התוכנית השניה, הגם שהמועד הקבוע לכך חלף זה מכבר.

לטענת התובעים, אין בכך כדי לחסום בפניהם את הדרך לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע כתוצאה מפרסום התוכנית השניה, וזאת מכוח "הגנת היתרה", שהוכרה בפסיקה, ומכוחה אין מניעה לפסוק פיצוי בגין ירידת הערך גם בשלב ההפקעה.

28.בע"א 4531/10 ‏‏ויינברג נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (20.8.2012) עמד בית המשפט על ההתפתחות שחלה בהגנת היתרה הנסמכת על הוראות סעיף 190(א)(1) לחוק. סעיף זה קובע כי לא יופקע חלק ממגרש אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש. במקרה זה נדרשת הרשות המפקיעה לבחור בין הפקעת החלקה בשלמותה ותשלום פיצויים עבור כל החלקה, לבין ויתור על ההפקעה כליל. הטענה לפיה שווי יתרת המגרש נפגע בעקבות ההפקעה החלקית וכי יש לפעול לפי סעיף 190(א)(1) הנ"ל, מכונה "הגנת היתרה".

בשלב הראשון של התפתחות דוקטרינת "הגנת היתרה" ניתן היה לטעון להגנה זו רק כאשר שווי היתרה נפגע כתוצאה ממעשה ההפקעה ולא בעקבות פרסום תוכנית חדשה (ראו: ע"א 5735/93 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה (1.4.1996).

בשלב השני שונתה ההלכה בעע"מ 1975/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל נ' רובינשטיין, פ"ד נו(6) 638 (2002) שם נקבע כי ניתן להעלות את "הגנת היתרה" גם כאשר שווי היתרה נפגע עקב פרסום התוכנית. הטעם לכך נעוץ בחשיבותה של זכות הקניין ומאחר ובמקרים רבים בעל המקרקעין אינו מודע בשלב הפקדת התוכנית לכך שהמקרקעין שבבעלותו מיועדים להפקעה, ונוכח תקופת ההתיישנות הקצרה של שלוש שנים. לפיכך, נקבע כי ניתן להעלות את טענת "הגנת היתרה" גם בשלב ההפקעה, למעט במקרים בהם מוכח כי בעל המקרקעין התעלם ביודעין מהתוכנית, נהג בחוסר תום לב, או שעקב השיהוי בהעלאת ההגנה של יתרת החלקה נפגע אינטרס הסתמכות מבוסס. הלכה זו אפשרה, למעשה, לעקוף באמצעות "הגנת היתרה" את תקופת ההתיישנות של שלוש שנים הקבועה בסעיף 197 לחוק.

השלב השלישי בהתפתחות ההלכה נקבע בע"א 6539/09 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "לב הגליל" נ' נסאר (4.4.2012) שם צעד בית המשפט צעד אחד נוסף, וקבע כי בעל מקרקעין זכאי גם לפיצויי ירידת ערך בגין החלק שמלכתחילה היה מיועד להפקעה על פי התכנית. בית המשפט עמד על כך שלכאורה פיצוי בגין פגיעה כזו היה על בעל המקרקעין לתבוע במסגרת תקופת ההתיישנות, דהיינו שלוש שנים. יחד עם זאת, נאמר כי ראוי לתת לבעל מקרקעין פיצוי מלא במקרה בו מתקבלת ההגנה וזאת בגין הפגיעה שנגרמה לחלק שהופקע, בגין התוכנית שיעדה אותו להפקעה.

29.בענייננו, אכן, שטח של 290 מ"ר מהחלקה נותר מחוץ לתחומי התכניות, הן התוכנית הראשונה והן התוכנית השנייה. אלא שבשונה מהנסיבות שנדונו בפסקי הדין דלעיל, התובעים דכאן אינם מבקשים לאכוף על הנתבעת לבחור בין ויתור על ההפקעה לבין הפקעת החלקה בשלמותה. זאת מן הטעם הפשוט שהנתבעת כבר הפקיעה בפועל את מלוא החלקה. לא ניתן הסבר לפעולה זו של הנתבעת, שנעשתה שלא על פי התוכניות שפורסמו, וייתכן כי היא הפקיעה את הקרקע בשלמותה על מנת לעמוד בהוראת סעיף 190 הנ"ל.

30.מכל מקום, על אף שהנתבעת כבר הפקיעה את כלל החלקה מיוזמתה, ניתן היה לדון בטענת התובעים להגנת היתרה, ולו לצורך "עקיפת" תקופת ההתיישנות, שכן גם מקום בו הרשות "הקדימה תרופה למכה", והפקיעה בעצמה את הקרקע בשלמותה, אין בכך כדי לאיין את הטענה לגבי הגנת היתרה שמשמעותה המעשית הנה הארכת תקופת ההתיישנות.

31.אלא שבענייננו לא מצאתי מקום לדון בטענת הגנת היתרה משום שלא הונחה תשתית ראייתית מתאימה לכך, ולא הובררו העובדות שבגינן לא טענו התובעים לפגיעה בשוויה של יתרת הקרקע עם פרסום התכנית. בעע"מ רובינשטיין הנ"ל נקבע כי השלב ה"נכון" להעלאת טענת ההגנה של יתרת שווי הקרקע הוא שלב ההתנגדות לתכנית מופקדת, ואילו העלאת הטענה בשלב ההפקעה היא המקרה החריג. הטעמים המצדיקים מתן אפשרות לבעל מקרקעין להעלות את הטענה רק בשלב ההפקעה נמנו בע"א 6539/09 הנ"ל, שם ראה בית המשפט לסייג זכות זו בציינו:

"מתן האפשרות להעלות את "הגנת יתרת המגרש" בשלב ביצוע ההפקעה כפוף למגבלות הנובעות מעקרונות השיטה המשפטית. כך הדבר, למשל, כאשר העלאת ההגנה בשלב ההפקעה אינה עולה בקנה אחד עם עקרון תום-הלב, או כאשר עקב השתהותו של בעל המקרקעין נפגע באופן בלתי סביר אינטרס הסתמכות מבוסס. כך יהיה בוודאי כאשר ניתן לקבוע כי בעל מקרקעין התעלם ביודעין בשלב התכנון מכך שחלק מהקרקע מיועד להפקעה באופן המוביל להפחתת שווי יתרת המגרש, אף שניתנה לו הזדמנות הולמת לתקוף את התכנית, שאז יהיה הוא מנוע בשלב ביצוע ההפקעה מלהעלות את טענת ההגנה המעוגנת בסעיף 190(א)(1) סיפה' (עניין רובינשטיין, בעמ' 661)" (ההדגשה הוספה – א.ט.).

מאחר ובענייננו, לא התבררו מלוא הפרטים הצריכים לעניין, ובהם הטעמים שהובילו לכך שהתובעים לא העלו את טענותיהם בשלב פרסום התכנית השנייה, בשונה מהתכנית הראשונה, איני רואה לקבל את טענתם להגנת היתרה.

32.לפיכך, אין כל מקום להוסיף על הפיצוי בגין הפקעת המקרקעין, גם פיצוי בגין ירידת ערך הקרקע בעקבות פרסום התוכנית השני, פיצוי אשר לא נתבע במועד.

האם היה מקום להתחשב בפוטנציאל שינוי הייעוד בקביעת שווי הקרקע?

33.לטענת הנתבעת לא היה מקום לקבוע לקרקע החקלאית פוטנציאל לשינוי ייעוד, ובכך להעלות את שוויה, שהרי בעקבות ההפקעה אין כל פוטנציאל למקרקעין ואין ציפייה לשינוי פוטנציאל זה.

דומני כי הנתבעת מתפרצת לדלת פתוחה. המומחה אמנם קבע כי יש להתחשב בפוטנציאל שינוי הייעוד בקביעת שוויה של הקרקע, אולם בפועל, הוא לא קבע תוספת כלשהי בגין פוטנציאל כאמור. תחת זאת, קבע המומחה את שווי הקרקע לפי שוויין של קרקעות דומות אחרות, בהתאם לבדיקה השוואתית של עסקאות סמוכות בזמן ובמקום. הדברים הובהרו במענה לשאלת הבהרה אותה הפנתה הנתבעת למומחה, בה נשאל האם היה מקום להעריך פוטנציאל עתידי למקרקעין, ואם לא היה מקום לקזז גורמי סיכון ואי ודאות ובהתאם לכך לקבוע מקדמי הפחתה. המומחה השיב כי:

"כאשר נערך שווי לקרקע נבדקים נתונים של קרקעו(ת) בסביבה הקרובה אשר מגלמים את כל הפרמטרים של שווי שוק ומגלמים את המיסוי העתידי ו/או הפקעות עתידיות. ע"פ נתוני ההשוואה המובאים בחוות דעתי קרקע דומה השווי שנקבע הינו 135 ש"ח למ"ר. לכן לא היה צריך לתת שווי נמוך יותר... להלן טבלת נתוני השווי להשוואה...".

מתשובתו של המומחה עולה כי הפוטנציאל להתפתחות עתידית ממילא מגולם בעסקאות השוואה שנבחנו על ידו.

34. אני רואה להדגיש כי השיטה הרווחת והמקובלת ביותר, על פי הפסיקה, להערכת שווי קרקע, היא שיטת ההשוואה. לפי שיטה זו נבחנות עסקאות רצוניות שנערכו בפועל בשוק החופשי, בסמוך למקום ולמועד ההפקעה, במקרקעין בעלי תכונות דומות לאלו שהופקעו (ראו: ע"א 738/10 מפיד מחמוד קאסם דבאח נ' מדינת ישראל (17.11.2013)).

35.לסיכום, מדברי המומחה עולה כי ההתחשבות בפוטנציאל המקרקעין כמו גם אפשרויות הניצול הגלומות בהם וכיו"ב ממילא נשקלו במסגרת קביעת שווי הקרקע בהתאם לשיטה ההשוואתית, ולא בנוסף אליה. משכך, אין לומר כי נעשתה העלאה מלאכותית לשווי הקרקע, ודין טענתה זו של הנתבעת להידחות.

קיזוז מפיצויי ההפקעה - האמנם?

36.בחוות דעתו, קבע המומחה מטעם בית המשפט כי השמאי המכריע, אשר ערך שומה לאומדן ירידת ערך המקרקעין, בעקבות התוכנית הראשונה, כלל בשומתו גם מרכיב של פיצויי הפקעה ולא רק פיצוי בגין ירידת ערך. לפי חישוב שערך, מתוך השומה של השמאי המכריע, יש לזקוף סך 4,164 $ בלבד לפיצוי בגין ירידת ערך, ואילו היתרה בסך 6,006 $ מהווה פיצויי הפקעה ועל כן יש לקזזם מכל סכום שייפסק לתובעים בתיק דנא.

37.דין קביעתו זו של המומחה להידחות מפאת שני נימוקים - ראשית, קביעה זו מהווה חריגה מגדר הסמכויות שהוקנו למומחה בתיק זה. המומחה התבקש להעריך את הפיצוי המגיע לתובעים בגין הפקעת המקרקעין ולא להעביר תחת שבט ביקורתו את חוות דעתו של מומחה אחר, אשר ניתנה במסגרת הליך אחר שעניינו הפיצוי המגיע לתובעים בגין ירידת ערך המקרקעין, בעקבות פרסום התוכנית הראשונה. עניין זה של פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין הוכרע והסתיים, ולכן לא היה כל מקום לשוב ולבחון אותו בשנית, בחינה החורגת מהמנדט שניתן למומחה בית המשפט, כאמור.

שנית, הפיצוי המגיע בגין הפקעת מקרקעין מכוח חוק התכנון והבניה נחלק לשני שלבים שונים ונפרדים זה מזה, כפי שהסביר המומחה בעצמו (ראו לדוגמא: ע"א 8863/07 כפריס דדו בע"מ נ' מנהל מע"מ חיפה (28.3.2010), פסקאות 12-10). בשלב הראשון, זכאי בעל המקרקעין לפיצוי בעקבות הפגיעה בשווי הקרקע, הנובעת משינוי ייעודה. עם פרסום תכנית המייעדת את הקרקע למטרה ציבורית, פוחת שוויה של הקרקע במידה משמעותית, ובגין פגיעה זו זכאי בעליה לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק. הפיצוי בשלב זה מחושב לפי שווי הקרקע ערב פרסום התוכנית הפוגעת.

בשלב השני, ולאחר השלמת הליך ההפקעה, קמה לבעלים הזכות לקבל פיצוי בגין ההפקעה עצמה הכוללת את מסירת החזקה והקניית הבעלות בקרקע לרשות המפקיעה. הפיצוי בשלב זה מחושב בהתאם לייעודה הציבורי של הקרקע, לאחר ששונה בשלב הראשון.

38.בענייננו, השומה שנערכה על ידי השמאי המכריע עסקה בפיצויי ירידת ערך בלבד, הוא הפיצוי המגיע בגין השלב הראשון, כאמור. אף אם לדעת המומחה שגה השמאי המכריע וקבע פיצויי ירידת ערך גבוהים או שגויים, הרי שאין מקום להתערב בעניין מוגמר זה ולקזז את תשלום היתר, כביכול, מפיצויי ההפקעה. למותר לציין כי לא מדובר בערעור על החלטת ועדת הערר, אשר קיבלה את קביעת השמאי המכריע במסגרת השלב הראשון, אלא בפסיקת פיצויי הפקעה בשלב השני, כאשר אין "מזיגה" בין שני השלבים.

39.על יסוד האמור, אני דוחה את קביעת המומחה לפיה יש להפחית מפיצויי ההפקעה המגיעים לתובעים סך של 6,006 $.

סוף דבר

40.בחוות דעתו קבע המומחה כי פיצויי ההפקעה המגיעים לתובעים, ללא רכיב של ירידת ערך בגין התוכנית השניה, עומדים ע"ס 105,000 ₪ נכון למועד הקובע - 30.7.2005.

לפיכך, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, יחד ולחוד, סך 105,000 ₪ תוך 30 יום, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום 30.7.2005 ועד התשלום המלא בפועל. בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים, תוך פרק הזמן האמור, הוצאות משפט בסך 4,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בשיעור 15% מסכום הפיצוי בתוספת מע"מ כדין.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י"ט אדר א' תשע"ט, 24 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.