דקואר (המנוח) ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה מעלות תרשיחא

בפניי תביעה לתשלום פיצויים, מכוח הוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק") בגין הפקעת מקרקעין המצויים באדמות מעלות תרשיחא.

העובדות הצריכות לעניין

1.במועדים הרלוונטיים לתביעה בתיק זה, היו המנוחים ג'ורג' וג'רייס דקואר ז"ל הבעלים הרשומים של כלל הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 2 בגוש 18391 מאדמות מעלות-תרשיחא, בשטח כולל של 2,267 מ"ר, וזאת בחלקים שווים ביניהם (להלן: "המקרקעין").

התובעים 2-5 הנם יורשיו של המנוח ג'ורג' ואילו התובעים 7-9 הם יורשיו של המנוח ג'רייס.

2.המקרקעין היו מסווגים בייעוד חקלאי, בהתאם לתכנית המנדטורית 50/42/RP, משנת 1946. התביעה עניינה הפקעה שבוצעה בעקבות פרסומן של שתי תכניות מתאר, אשר שינו את ייעוד המקרקעין, כפי שיפורט להלן.

3.ביום 7.1.1993 אושרה למתן תוקף תכנית ג/5419 (להלן: "התכנית הראשונה"), שמטרתה הייתה חלוקה למגרשי בניה, שטחים לצרכי ציבור והתווית דרכים. תכנית זו סיווגה את החלקה בייעודים הבאים: דרך בשטח 1,324 מ"ר, מגורים בשטח 323 מ"ר ושטח ציבורי פתוח בהיקף 339 מ"ר. יתרת החלקה, בשטח של 290 מ"ר, נותרה בייעוד חקלאי, מחוץ לתחומי התכנית.

4.בעקבות פרסום התכנית, תבעו בעלי הזכויות, המנוחים הנ"ל, פיצויים בגין ירידת ערך, לפי סעיף 197 לחוק. לאחר שהנתבעת דחתה את תביעתם, השיגו התובעים על החלטתה בפניי ועדת הערר המחוזית אשר מינתה את השמאי מר אריה אריאל כשמאי מייעץ (להלן: "השמאי המכריע"). בחוות דעתו, קבע הלה כי הפיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין בעקבות פרסום התוכנית עומד על סך 28,374 ₪. בהתבסס על חוות הדעת הנ"ל, חייבה וועדת הערר את הנתבעת לשלם לתובעים את הפיצוי האמור, בתוספת ריבית בשיעור 2% מהמועד הקובע. (ערר(צפון) 903/13דקואר‏ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מעלות תרשיחא [9.12.2015]) (להלן: "הערר"). אין מחלוקת כי פיצוי זה שולם במלואו.

5.ביום 7.7.2003 אושרה תכנית מנ/מק/2502 (להלן: "התכנית השנייה"), שמטרתה הייתה הרחבת דרכים, ובה נערכו שני שינויים ביחס לתכנית הראשונה: רצועת המגורים בשטח 323 מ"ר סווגה בייעוד דרך וכן סווגו 20 מ"ר מתוך השצ"פ בתכנית הראשונה, בייעוד דרך. שאר החלקה נותרה בייעודה הקודם, כאשר גם בתכנית זו השטח החקלאי של 290 מ"ר, נותר מחוץ לתחומי התכנית.

לשלמות התמונה יוער, כי בעקבות פרסום התכנית השנייה לא תבעו בעלי הזכויות פיצויים עבור ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק.

6.ביום 31.5.2005 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה בדבר הפקעת המקרקעין, בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. ביום 10.10.2005 פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודה הנ"ל, לפיה החלקה תהיה לקניינה הגמור והמוחלט של עיריית מעלות תרשיחא וביום 2.5.2006 נרשמה החלקה בשלמותה על שם עיריית מעלות תרשיחא, לרבות השטח החקלאי אשר לא נכלל בתחומי התכנית.

7.בתביעתם המונחת בפניי, עותרים התובעים לפיצוי בגין הפקעת המקרקעין, כאשר המחלוקת מתמקדת בשיעור הפיצוי לו הם זכאים.

חוות הדעת מטעם הצדדים

8.מטעם התובעים הוגשה חוות דעתו של השמאי מר ענאן סלאמה, אשר העריך את סכום הפיצוי בסך של 205,000 ₪. בסיכומיהם, הודיעו התובעים כי הם מוותרים על פיצוי בגין המחוברים במקרקעין, עצי אורן הנטועים בחלקה, ששווים נאמד על ידי השמאי מטעמם בסך של 42,350 ₪.

9.הנתבעת הסתמכה על חוות דעתו של השמאי מר גדעון קרול, אשר העמיד את הפיצוי על סך 14,500 ₪, המגלם פיצוי בגין הפקעת השטח של 290 מ"ר שהיה בייעוד חקלאי בלבד. שמאי הנתבעת העלה אפשרות נוספת לפיצוי, לפיה יכְללו פיצויי ההפקעה גם אותו חלק מן המקרקעין אשר לא נכלל בתכנית הראשונה במסגרת שטחים ציבוריים, היינו 323 מ"ר בייעוד מגורים, בגינם לא נתבע פיצוי ירידת ערך. הפיצוי בעבור השטח האמור הוערך על ידי שמאי הנתבעת בסך 5,168 ₪, ועל כן הועמד הפיצוי הכולל על סך 19,668 ₪.

10.נוכח הפערים שנתגלו בקביעות השמאים מטעם הצדדים, הוריתי ביום 5.4.2017 על מינויו של השמאי מר אלי בוכריס כמומחה מטעם בית המשפט, על מנת שיחווה דעתו לגבי אמדן פיצויי ההפקעה המגיעים לתובעים בגין הפקעת המקרקעין (להלן: "המומחה").

חוות דעת המומחה

11.בהערכת שווי החלקה, הביא המומחה בחשבון שיקולים שונים, כגון מיקום הקרקע וסביבתה, גודלה, ייעודיה השונים, רמת הביקוש לנכסים דומים, מצב שוק הנדל"ן, רמת הפיתוח הסביבתי וכיו"ב. לא הובא בחשבון שווי העצים בחלקה.