מבוא

האם חייב יכול לאכוף על נושה לפדות נכס משועבד בסכום נטו שיוותר לנושה אחר מימושו ?

אדם חייב לבנק 400 אלף שקל. הבנק נוקט בהליכי מימוש משכנתא על נכס שלו. פונה החייב לבנק וטוען: הנכס שווה 200 אלף שקל. אחר מימושו בהוצאה לפועל, תשלום מס שבח, היטל השבחה, היטלי פיתוח, אגרות, שכ"ט, יוותר לבנק 80 אלף שקל. החייב מציע לבנק 80 אלף שקל במזומן. הבנק מסרב. טענת החייב פשוטה וצודקת, ברמה הכלכלית לפחות. הצדדים פונים להתדיין בבית המשפט. מה הדין במקרה זה? מי יזכה? טענת פדיון נטו, לא זכתה לניתוח מעמיק בפסיקה. נעסוק בה במאמר זה.

טענת הפדיון בערכי נטו"- מהי?

במסגרת טענת "הפדיון נטו", החייב טוען כלפי הנושה, כי אם ימכור את הנכס שבבעלותו, מכוח משכנתא שיש לו/עיקול, על הנכס, יישאר לו פחות ממה שהחייב מציע לשלם לו, ללא מכירת הנכס. כדי לבסס את טיעונו, על החייב לעשות "שיעורי בית" ולהראות לנושה כי טענתו מעוגנת בנתונים מספריים. תחילה על החייב לברר את מחיר השוק של הנכס שאותו רוצה הנושה למכור. אחר מכן, יש לבצע התאמות מחיר, בהתחשב בכך שמדובר במכירה כפויה ולא מכירה "בשוק חופשי". מקובל להפחית בין 10% ל- 15% ממחיר הנכס לעומת מחירו "בשוק חופשי". אחר ההפחתה בין 10% ל- 15% כאמור, יש להפחית מס שבח, היטל השבחה, אגרות והיטלים אחרים אם יש כאלו, שכ"ט והוצאות כינוס, הוצאת שמירת הנכס וכו', עד אשר יתקבל הסכום נטו שיתקבל ממכירת הנכס, לו היה הנושה מוכר את הנכס.

זכות הנושה לממש בטוחה היא זכות קניינית ויש לאפשר לנושה לממשה ללא הפרעות סרק מצד החייב

כשחייב נדרש לשלם את חובו, הוא לא תמיד זוכר שהוא צד להתחייבות והגיע המועד לקיימה. אף אם זכרונו לא בוגד בו, הוא יעשה הכול למנוע מהנושה לרדת לרכושו המשועבד. כאשר הנושה בא לממש נכסי צאן ברזל של החייב, ודאי שכאשר הוא בא לממש את דירת מגוריו, כשרון החייב לסכל את הליכי המימוש בא לידי ביטוי במיטבו, תוך שהחייב דולה רעיונות מקוריים "מהגורן ומהיקב" להגנה על קניינו.
במקרים רבים, נוקטים חייבים בדרכים בלתי לגיטימיות כגון: הברחת רכוש, רישומו על שם אחרים, מכירת הרכוש המשועבד לבעלי אגרוף, התופסים חזקה בנכס, ומנהלים את מלחמת החייב בנושה וכדומה.
נוהג העלאת טענות סרק מצד חייבים גרם לכך, שכאשר חייב מגיש התנגדות להליך מימוש, הנטייה היא לייחס לו חוסר תום לב אינהרנטי, ורצון "למשוך זמן". טענותיו נדחות תוך זמן קצר, גם במקרים בהם החייב מעלה טענת ראויות, כגון: טענת הפדיון נטו, בה אנו דנים בחיבורנו זה.

לפי דיני הקניין הנשזרים בדיני הבטוחות, לנושה יש זכויות קניין בחוב החייב כלפיו, המתגלמות בבטוחה בה הוא אוחז. זכותו של הנושה לממש הבטוחה ללא הפרעות סרק מצד החייב, הוכרה בפסיקה כזכות מהותית, הנגזרת מקניינו של הנושה בחוב החייב כלפיו ובבטוחה שנועדה להבטחת פירעונו.

"על המבקש עיכוב ביצוע החלטה הנוגעת למימוש בטוחות, להוכיח בין היתר "כי אין בעיכוב מימוש הבטוחות משום פגיעה של ממש בזוכה" (ע"א 6842/05 מנד בע"מ נ' בנק לאומי), .. בענייננו לא הוכיחו המבקשים קיומו של תנאי זה. ... כמו כן, "עיכוב מימוש הבטוחה עלול לגרום לזוכה נזק במובן זה שיגרעו סיכויו להיפרע מהבטוחה, באותה המידה, גם אם יורשה המימוש בסופו של חשבון... בכך תיפגע התכלית (הספציפית) של גביית החוב המהירה והתכלית (הכללית) של הגנה על קניינו של הזוכה" (רע"א 5368/01 יהודה נ' תשובה, ..." ע"א 3333/07 אנ.די.סי.יצרני תכשיטים בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ .

זכות החייב לפדות את החוב ולהסיר את השעבוד

סעיף 89 לחוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 קובע כהאי לישנא: " רצה בעל המקרקעין לפרוע מה שמגיע ממנו על פי המשכנתה אלא שבעל המשכנתה לא קיבלהו, רשאי בעל המקרקעין להפקיד את המגיע ממנו, כולו או מקצתו, בידי הרשם ולבקש שהרשם יפקיע את המשכנתה במידה שנפדתה; שר המשפטים רשאי להתקין תקנות לענין סעיף זה ". שר המשפטים לא תיקן תקנות בעניין. יתכן שראוי לעשות זאת.
לשון הפשט של הסעיף "רשאי בעל המקרקעין להפקיד את המגיע ממנו, כולו או מקצתו", מאפשר לחייב , להפקיד בהוצל"פ את כל חובו לבנק בסכום של 400 ולאכוף על הבנק את ביטול המשכנתא על הנכס שלו.

אך לפרש את סעיף 89 לחוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 כפשוטו, אינו סוף פסוק.

לטעמנו, החייב יכול לבוא ולטעון על יסוד לשון סעיף 89 לחוק המקרקעין כאמור, "רשאי בעל המקרקעין להפקיד את המגיע ממנו, כולו או מקצתו ", מצמד המילים "המגיע ממנו ", עולה זכות החייב, להפקיד בידי רשם המקרקעין את הסכום נטו שייוותר ממימוש הנכס. בדרך זו יוכל החייב לנסות למנוע את מימוש השעבוד על הנכס שלו על ידי פדיונו בסכום נטו שיוותר ממימושו.

מקור נוסף, המבסס את זכות החייב לטעון לפדיון נטו, נשען על השכל הישר ועקרון תום הלב. החייב יוכל לטעון, כי הנושה יהיה בדיוק באותו מצב אחרי מימוש המשכנתא בהשוואה להצעת פדיון נטו שהוא מציע לנושה. אם תתקבל הטענה יהיה החייב בבחינת "זה נהנה" והנושה בבחינת "לא חסר". "פדיון במחיר נטו מול אינטרס הנושים - האם עניינם של הנושים עלול להיפגע כתוצאה מהצעת פושט הרגל לפדות את בית מגוריו "במחיר נטו"? סבורני שיש להשיב על שאלה זו בשלילה, שהרי בסופו של יום יופקד בקופת הנושים לפחות אותו סכום שהיה מתקבל לו בוצעה מכירה כפויה, בבחינת זה נהנה וזה לא חסר. יותר מכך, אפשר שהסכום אשר יתקבל בדרך זו יהיה אף גדול יותר, הואיל והפדיון על-ידי החייב עתיד לחסוך את ההוצאה הכרוכה במימון דיור חלוף לפושט הרגל ולבני משפחתו הגרים עמו." עא 2000/01 דוד בן בסט נ' הנאמנה בפשיטת רגל על נכסי דוד נט (1) 481

כאשר עסקינן במימוש נכס המשמש למדור החייב, מתווסף להגיון הכלכלי, המאפשר לחייב למנוע מימוש כפוי של נכס בבעלותו, על ידי פדיונו, אינטרס סוציאלי- למנוע את פינוי החייב מביתו.

"אינטרס פושט הרגל ובני משפחתו - נדמה שאין צורך לומר כי "פדיון נטו" עשוי לשרת את עניינו של פושט הרגל ובני משפחתו, שהרי בדרך זו תימנע עקירתם מבית מגוריהם, והיא יכולה לשמש מנוף לשיקומו הכלכלי של פושט הרגל, דבר שימנע את האפשרות שהוא ייפול לנטל על הקופה הציבורית." ע"א 2000/01 הנ"ל.

"בצד התכלית המיוחדת שעניינה מניעת ירידה לחייו של החייב, מונחת התכלית הכללית שעניינה הגנה ושמירה על כבוד האדם והחירות של החייב....תכלית זו מעוגנת בחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו. כבודו של האדם כולל בחובו הגנה על מינימום הקיום האנושי....אדם המתגורר בחוצות, ואין לו דיור, הוא אדם שכבודו כאדם נפגע; אדם הרעב ללחם, הוא אדם שכבודו כאדם נפגע".עא (חי') 1780/05 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' נגר סלין (דלית) (2006) ; רע"א 7700/95 נגולה נ' חזן, פ"ד נ(1) 338.

טענת הפדיון נטו בדיני פשיטת הרגל

תקנות 83-91 לתקנות פשיטת הרגל (נוסח חדש) תשמ"ה- 1985 עוסקות ביחסים שבין נאמן בפש"ר לבין נושה מובטח, קרי נושה שאוחז בבטוחה שיש לו כלפי החייב, כגון: נכס מקרקעין שלו. תקנות פשיטת הרגל קובעות, כי הנאמן של החייב רשאי לפדות את הנכס המשועבד מהנושה. עוד נקבע שם, כי באם מומשה בטוחת הנושה, תוקטן יתרת חוב הנושה מול החייב בשיעור הסכום נטו שקיבל במימוש בטוחתו. הנה כי כן, דיני פשיטת הרגל מכירים בעקרון פדיון בערך התמורה נטו של נכס, בהקשר האמור.

טענת פדיון נטו -בראי הפסיקה

המקרה היחיד בו הטענה זכתה להתברר לגופה בצורה יחסית מעמיקה, היה בתיק שהתברר בהליכי פש"ר שנוהלו בבית המשפט המחוזי בתל אביב בשנת 1999. החייב טען את טענת הפדיון נטו כאשר בנק פעל לממש מימוש כפוי של נחלה בבעלותו במושב, במסגרת פקודת פשיטת הרגל. בית המשפט שם לא קיבל את הטענה שהעלה החייב, לפדיון נטו של הנחלה. ביהמ"ש העליון, הפך את החלטת ביהמ"ש המחוזי.

ביהמ"ש המחוזי, נימק את החלטתו שלא לקבל את טענת הפדיון נטו בשלושת הטעמים הבאים: " (1) המונח 'סכום נטו' זר בכלל לפקודה, לטעמי אין מקום שיכנס בדלת האחורית למקום שלא נכנס בדלת הראשית. (2) קבלת טענה מסוג זה או גישה זו היא סוף פסוק למכירת נכסי חייבים. הרי תמיד יתעורר וויכוח מה שווי הנכס נטו שיוותר, כיצד מחושב הסכום נטו שיוותר, איזה סכומים לגיטימי שינוכו, ואילו לא ניתן לנכות. לעולם לא יוכל עוד בית המשפט מבלי לנהל דיונים ארוכים על פי תקופות ממושכות לממש נכסי חייבים. (3) יותר מכך, וזאת עלינו לזכור יש נכסים שמעצם טיבם הם נכסים מתכלים, נכסים פסידים, ומי יישא בהפסדים הללו אם בסופו של דבר יאושר המכר אחרי שנים רבות? אין ספק שקבלת גישה כזו תפתח פתח לכל חייב לסכל את הליכי המכירה של נכסיו ואם במקרה הנדון אנו מדברים על בית מגורים, הרי שאין שום סיבה בעולם שהטענות הללו לא תועלנה מאוחר יותר גם כנגד נכסים אחרים"." פשר (ת"א) 1238/98 הכונס הרשמי נ' הדסה בן בסט (2001) .

לטעמנו, לכל הנימוקים שהעלה בית המשפט המחוזי הנכבד שם, נגד טענת הפדיון נטו, יש תשובה הולמת.

לנימוק הראשון שהעלה ביהמ"ש המחוזי בתיק פש"ר 1238/98 מדוע אין לקבל את טענת הפדיון נטו -"המונח 'סכום נטו' זר בכלל לפקודה" (פקודת פשיטת הרגל, ש.א) -טענת הפדיון נטו נכללת בסעיף 89(א) לחוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 והיא אינה זרה ולא יכולה להיות זרה לפקודת פשיטת הרגל, לא ניתן לקבוע כי חוק המקרקעין ופקודת פשיטת הרגל, זרים זה לזה.

בניגוד לקביעת ביהמ"ש, הצורך לברר שווי של נכס במונחי נטו, מוכר בדיני פשיטת הרגל. כב' השופטת אלשיך, אשר ייסדה את הלכת גרבש פשר (ת"א) 466/93 הכנ"ר נ' י' שלף, נאמן על ענייני פושט הרגל יחיאל (2000) קבעה, על יסוד הוראות פקודת פשיטת הרגל, כי אם נושה מובטח פועל למימוש נכס של חייב, שהוא פושט רגל שיש לו גם נושים רגילים, חלה עליו חובת תום לב לבצע את המימוש בהתחשב בזכויותיהם של אותם נושים. להמחשה: אם בנק נושה בחייב 200 אלף שקל ויש לו משכנתא על נכס ששווה 500 אלף שקל, אם הנושה ימכור את הנכס ב- 300 אלף שקל, יפרע הבנק את מלוא חוב החייב כלפיו. לנושה אין כל אינטרס לפעול למיקסום מחיר המכירה של הנכס ולדרוש לקבל עליו 500 אלף שקל. אלא שאם כך יעשה, הנושים הרגילים לא יוכלו להיפרע את חובם מהחייב, שכן הנושה המובטח ייטול את כל שוויו לכיסו. משכך מצווה הנושה המובטח לשום את מחיר השוק של הנכס ולשתף את נציגי הנושים הרגילים, שיש להם אינטרס במיקסום מחיר המכירה, במכירת הנכס. לצורך כך ימנו הנושה המובטח והנושים הרגילים שמאי שישום את מחיר השוק של הנכס אשר יימכר ע"י הכונס מטעם הנושה המובטח, במחיר שיהא מקובל גם על הנושים הרגילים. אם ממונה שמאי לשום שווי שוק, מה הקושי לדרוש הימנו לערוך תחשיב של התמורה נטו? העיקרון האמור שעוגן בהלכת גרבש עוגנה בפסקי דין של ביהמ"ש העליון מהשנים האחרונות. ראה למשל: רעא 8122/08 ריקי ישראלי נ' עו"ד פביאן סלמן - המנהל המיוחד (2008)

הנימוק השני שהעלה ביהמ"ש המחוזי בתיק פש"ר 1238/98 מדוע אין לקבל את טענת הפדיון נטו - "קבלת טענה מסוג זה או גישה זו היא סוף פסוק למכירת נכסי חייבים. הרי תמיד יתעורר וויכוח מה שווי הנכס נטו שיוותר, כיצד מחושב הסכום נטו שיוותר, איזה סכומים לגיטימי שינוכו, ואילו לא ניתן לנכות. לעולם לא יוכל עוד בית המשפט מבלי לנהל דיונים ארוכים על פי תקופות ממושכות ...". גם נימוק זה נופל. מינוי שמאי ע"י ביהמ"ש, אשר יברר את שיעורי המסים החלים וכדומה, יהווה פתרון ראוי לעניין.

הנימוק השלישי שהעלה ביהמ"ש המחוזי בתיק פש"ר 1238/98 מדוע אין לקבל את טענת הפדיון נטו - הארכת זמן ההתדיינות תגרום נזק, לנכסים פסידים ומתכלים שהשעבוד חל עליהם. כגון: מזון, סחורות וכו'. ראשית, נימוק זה לא רלוונטי למימוש נכס מקרקעין שרכיב הזמן אינו מביא לנזק אלא לעיתים מביא דווקא להעלאת מחירו. שנית, אם אכן מדובר בנכס מתכלה, ביהמ"ש יכול לקצוב למשא ומתן בין החייב לבין הנושה המבוטח, מועדים לקביעת שיעור הפדיון נטו. אם לא יעמוד במועדים, יתערב בכך ביהמ"ש ויקבע את הסכום בו יוכל החייב לפדות את הנכס המשועבד. בכך נופל גם נימוק זה.
אכן, ביהמ"ש העליון אשר דן במסגרת ערעור על החלטת ביהמ"ש המחוזי בתיק פש"ר 1238/98 זאת במסגרת ע"א 2000/01, קבע כי אין לשלול את טענת הפדיון נטו ויש לקבלה במקרים המתאימים. בכך הפך העליון את פסיקת המחוזי. כך קבע ביהמ"ש העליון: "בפקודת פשיטת הרגל והתקנות שהותקנו על-פיה לא כלול הסדר סטטוטורי שמכוחו חייב שהוכרז פושט רגל רשאי לפדות את בית מגוריו על-ידי תשלום מה שהוגדר כ"סכום נטו". השאלה היא אפוא אם די בחסר זה כדי לחסום את דרכם של המערערים, או שמא נכון לומר כי קיימת דרך אחרת, המשתלבת במטרותיה של פקודת פשיטת הרגל, מחד, ומאפשרת להושיט סעד למערערים, מאידך. אם התשובה על שאלה אחרונה זו תהיה חיובית, יהיה צורך לבחון אם ניתן לקבוע מנגנון אשר יאפשר שומה של אותו "סכום נטו"... "אולם חרף אותם קשיים נראה כי לא יהיה נכון לקבוע שלעולם אין לאפשר לפושט רגל לפדות את בית המגורים, אדרבה: על-פי השקפתי, ולנוכח הוראתו של סעיף 86א, במקרים הראויים יש לאפשר זאת. כפי שציינתי, העובדה שסוגיה זו מובאת להכרעתו של בית-המשפט לעתים רחוקות, מכהה מעוצמתם וממשקלם של אותם קשיים. גם האפשרות שאומדן סכום התמורה העשוי להתקבל ממכירת הנכס לקונה פוטנציאלי עלול להיות משימה קשה, היא אינה בלתי אפשרית, שהרי חוות-דעתו של שמאי מקרקעין עשויה לתת לכך מענה ברמה סבירה. באשר לחיובים שיש לנכות מסכום התמורה, החשובים לענייננו הם אלה המוטלים על המוכר, והרי זהותו של זה וההקלות או ההנחות שלהן הוא זכאי בשיעורי המס ידועות, ועל-כן מומחה מטעם בית-המשפט (ואפשר השמאי עצמו) יכול להעריך אותם חיובים ללא קושי מיוחד." ע"א 2000/01 הנ"ל.

בפסק דין של כב' השופטת שטופמן מבית המשפט המחוזי בתל אביב, דחה ביהמ"ש ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל, אשר דחה טענת פדיון נטו, בעיקר מאחר והטענה לא הובאה בפניו בצורה סדורה והתבססה על חישובים שהוצגו ללא כל בסיס. ברע (ת"א) 1223/07 פסג' מרכזי נ' בנק דיסקונט (2008) .

בפסק דין של בית המשפט המחוזי בירושלים נדחתה טענת פדיון נטו מהנימוקים הבאים:" אין לקבל את טענת המבקשים 1 ו-2, לפיה יש לאפשר להם לפדות את הנכס על-ידי תשלום נטו, שכן אין בפסיקה הסדר המאפשר לחייב לפדות את נכסו בתשלום סכום נטו בעבורו. לעניין זה מפנה בא-כוח המבקשים לע"א 2000/01 בן בסט נגד רהב עין דר, תקדין-עליון 2004(3) 1491, בו הדגיש בית-המשפט את חשיבותה של העשרת קופת הכינוס, שהיא מטרת כל התחרות. ואולם, שאלת הפדיון על-ידי החייבים במחיר נטו נותרה בפסק-דין בצריך עיון ולא הוכרעה, וכן יש לאבחן את פסק-הדין מהנסיבות שלפנינו, שכן דובר באותו מקרה ברכישת בית מגורים במושב, כאשר באים לידי ביטוי שיקולי הגנה על מקום מגוריו של החייב ושיקומו מבחינה כלכלית .... כמו-כן, בפסק-הדין האמור הועלתה ההצעה לפדיון במחיר נטו עוד בטרם התיר בית-המשפט לנאמן בפשיטת הרגל להזמין הצעות לרכישה, בעוד שבמקרה זה לא פנו המבקשים 1 ו-2 בהצעה קונקרטית לראש ההוצאה לפועל. לפיכך, אין בפסק-הדין האמור כדי לשנות את התוצאה במקרה שבפנינו.ב כמו-כן, "שיטת הנטו" אינה מתאימה למכירות מסוג זה והיא בעייתית ותגרום להגשת חוות דעת של מומחים ולבדיקות מקיפות של חישובי מס שבח, ועלולה לעכב חודשים ואולי שנים הליכי מכירה ומימוש בהוצל"פ, וכפועל יוצא מכך לחוסר ודאות ולאובדן אמון הציבור בשיטת התמחרות שאמורה להיות קצרה יחסית ופשוטה."ברע (י-ם) 658/05 סגל נ' בנק ירושלים בע"מ (2005) .

סיכום:

אנו סבורים כי טענת פדיון נטו היא טענה טובה. על מנת להגביר את סיכוייה להתקבל, יש להעלותה בסמוך לתחילת הליך מימוש המשכנתא/שעבוד/עיקול על הנכס המשועבד/מעוקל. כמו כן, רצוי להעלות הטענה בצורה סדורה ולצרף לה חוות דעת שמאי/רו"ח לביסוס תחשיבי הפדיון נטו.

לפסקי דין המאוזכרים במאמר:

• ע"א 6842/05 מנד בע"מ נ' בנק לאומי
• רע"א 5368/01 יהודה נ' תשובה
• ע"א 3333/07 אנ.די.סי.יצרני תכשיטים בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ
• עא 2000/01 דוד בן בסט נ' הנאמנה בפשיטת רגל על נכסי דוד נט (1) 481
• פשר (ת"א) 466/93 פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם 1980 נ' י' שלף, נאמן על ענייני פושט הרגל יחיאל (2000)
• ברע (י-ם) 658/05 ישראל סגל נ' בנק ירושלים בע"מ (2005) .

* הכותב הינו עו"ד המתמקד -בתביעות רשלנות מקצועית ובתחום המשפט האזרחי- מסחרי ועוסק בעריכת דין מאז 1990.

**כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין