נדחתה טענתה של עיריית רחובות כי יש "להגמיש את החוק" ולחייב מוכרת קרקע בהיטל משום שביצעה "תכנון מס אגרסיבי". העירייה חויבה לפעול בהתאם לדין ולהעניק למוכרת אישור לצורך העברת הזכויות בקרקע.
באוקטובר 2015 נחתם בין בעלת קרקע ברחובות לבין מכון ויצמן הסכם למכירת קרקע בשטח של כ-66 דונם תמורת 40.5 מיליון שקל. החתימה התבצעה ארבעה ימים אחרי שפורסמה תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה שהכשירה קרקע להקמת פארק תעשייה נוסף בעיר.
יום לאחר חתימת ההסכם, ביקשה המוכרת מהעירייה אישור לצורך העברת הבעלות בקרקע, אך העירייה סירבה לעשות זאת עד שתשלם לה היטל השבחה בגין התוכנית האמורה.
בעתירה שהמוכרת הגישה בעקבות זאת נגד העירייה התבקש ביהמ"ש לעניינים מנהליים בלוד להורות לעירייה להנפיק לה את האישור ולפטור אותה מתשלום ההיטל. במסגרת ניהול ההליך העירייה הודיעה כי היטל ההשבחה עומד על 29 מיליון שקל – סכום שערורייתי שמהווה יותר ממחצית מהתמורה שהעותרת קיבלה עבור הנכס.
העותרת טענה כי היא פטורה מתשלום היטל העתק זאת בהתאם לאמור במפורש בסעיף 119(א) לחוק התכנון והבנייה שקובע כי תוכנית נכנסת לתוקף רק 15 יום לאחר פרסומה. כלומר, התב"ע נכנסה לתוקף ב-6.11.15, כ-10 ימים לאחר החתימה על הסכם המכר. במצב כזה החוק קובע כי היטל ההשבחה חל על הרוכש – מכון ויצמן – שממילא יש לו פטור בהיותו גוף ציבורי.
העותרת טענה כי לנוכח הוראות החוק המפורשות, העירייה נהגה בחוסר תום לב קיצוני בכך שסירבה להנפיק לה אישור לצורך העברת הבעלות בקרקע ובכך למעשה החזיקה בה כ"בת ערובה".
תגובת העירייה לעתירה הייתה כי העותרת ביצעה "תכנון מס אגרסיבי ובלתי לגיטימי" בכך שהזדרזה לחתום על הסכם המכר, כאשר כל מטרתה הייתה לחמוק מתשלום ההיטל.
עוד טענה העירייה, כי על אף שלפי "החוק היבש" העותרת פטורה מההיטל, "מבחינה תכליתית" יש לחייבה בתשלומו משום שהיא הנהנית העיקרית מעליית שווי הקרקע עקב אישור התוכנית המשביחה. הטלת המס על מכון ויצמן הפטור על פי דין מהיטל השבחה תגרום לעירייה הפסד של מיליונים אשר בסופו של יום יגרעו מן הציבור.
העירייה טענה כי מדובר במצב חריג וקיצוני המצדיק חריגה מהוראות הדין וחיוב העותרת לחלוק את התעשרותה עם הציבור.
תכנון מס לגיטימי
השופט ד"ר אחיקם סטולר קיבל את עמדת העותרת וקבע כי לשון החוק וההלכה הפסוקה ברורה ולא נותנת פתח לפרשנות, ועל-פיה המועד הקובע לתחולת היטל השבחה הוא בתום חמישה עשר ימים מיום פרסום התוכנית. מאחר שבמקרה הנוכחי מועד כניסת התוכנית לתקוף היה מאוחר לחתימת ההסכם, החייב בהיטל ההשבחה הוא מכון ויצמן (וגם אז - מועד החיוב הוא במועד המימוש העתידי של הקרקע).
השופט סבר כי אין הצדקה לחריגה מהוראת הדין, וראה בעובדה שהעותרת חתמה על ההסכם תוך ניצול פרק הזמן המוקנה בחוק כדי להימנע מתשלום ההיטל כתכנון מס לגיטימי "ואפשרי בחסות הדין".
כן קבע השופט כי נכון להיום, המחוקק אפשר לבעלי מקרקעין "למכור את זכויותיהם לפני כניסתה לתוקף של התוכנית ובכך לכלכל את צעדיהם כשהם יודעים על החיובים הצפויים מכוח התוכנית". ככל שהמחוקק ימצא לנכון לסתום את ה"פרצה" המאפשרת לחמוק מתשלום מס – בסמכותו לעשות כן.
בנסיבות אלו הורה השופט לעירייה להנפיק לעותר אישור לצורך העברת הבעלות בקרקע וחייב אותה לשלם לעותרת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 שקל.
- ב"כ העותרת: עו"ד עופר אלבוים, עו"ד יניב הרשקוביץ, עו"ד ליאור נוימן, עו"ד ניקולס גיפס
- ב"כ המשיבה: עו"ד יעקב ברכה
עו"ד משה עזריאל
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין