חבות לשלם היטל השבחה בגין הסכם מכר שנחתם בתקופה שבין פרסום התכנית ברשומות לבין המועד שבו התכנית קיבלה תוקף

בפני עתירה מנהלית שהוגשה כנגד עיריית רחובות - המשיבה, בגין סירובה להנפיק אישור עירייה המתייחס להיטל השבחה, לצורך רישום והעברת הזכויות במקרקעין שבבעלות העותרת, לידי קונה צד שלישי.

העותרת מבקשת להורות למשיבה להנפיק לה אישור עירייה בהתאם להוראת סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש]  על מנת שתוכל לרשום את המקרקעין על שם מכון ויצמן למדע (להלן: "מכון ויצמן"), כמי שרכש ממנה את הזכויות, במסגרת הסכם מכר מיום 26.10.2015 (להלן: "הסכם המכר"). המשיבה, מסרבת להנפיק את אישור העירייה, נוכח אישורה ופרסומה של תכנית בניין עיר המשביחה את המקרקעין עובר לחתימת הסכם המכר. המשיבה טוענת שמדובר בניסיון להתחמק מתשלום היטל השבחה בגין התכנית, שכן בשלב המימוש הבא, צפוי מכון ויצמן לטעון כי הוא זכאי לפטור מהיטל השבחה על פי סעיף 19 (ב) 4 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן "חוק התכנון והבניה").

בין הצדדים אפוא מחלוקת משפטית אשר לזהותו של הנושא בהיטל ההשבחה: לטענת העיריה על העותרת לשאת בהיטל, ולטענת העותרת יש להשית את ההיטל על הקונה – מכון ויצמן למדע. כל זאת בהינתן שהסכם המכר נחתם לאחר אישורה ופרסומה של התכנית המשביחה, אך בטרם נכנסה התכנית לתוקף.

העובדות הצריכות לעניין

1. העותרת, הינה הבעלים הרשום של מלוא הזכויות במגרש בשטח רשום של 16,045 מ"ר, הידוע כחלקה 2 בגוש 3688, ומלוא הזכויות במגרש בשטח רשום של 50,271 מ"ר, הידוע כחלקה 29 בגוש 3688, שניהם סמוכים ומצויים בעיר ברחובות (ר' נספח 1 לכתב העתירה, להלן יחד: "המקרקעין").
2. ביום 22.10.2015 אושרה ופורסמה תכנית בנין עיר רח/2005/ו למתן תוקף, החלה על חלק מן המקרקעין. במסגרת התכנית, הוכשרה הקרקע ותוכננה הקמתו של פארק תעשייה חדש, בהמשך לפארק התעשייה הקיים (ר' נספחים 3 ו-4 לתגובה לעתירה, להלן: "התכנית").
3. ביום 26.10.2015 התקשרה העותרת בהסכם עם מכון ויצמן למכירת מלוא זכויותיה במקרקעין, תמורת סכום כולל של 40,500,000 ₪ (ר' נספח 1 לכתב העתירה).
4. יום למחרת, ביום 27.10.2015, פנתה העותרת למשיבה בבקשה להנפיק לה "אישור היעדר חובות" המופנה לרשם המקרקעין, בהתאם לסעיף 324 לפקודת העיריות, לצורך העברת הזכויות במקרקעין מהעותרת למכון ויצמן במרשם (ר' נספח 3 לכתב העתירה, להלן: "אישור העירייה"). המשיבה סירבה להנפיק את האישור המבוקש.

תמצית טענות העותרת

5. העותרת טוענת, כי בהתאם להוראת סעיף 119 לחוק התכנון והבניה, במועד כריתת הסכם המכר (26.10.2015) לא חלה על המקרקעין השבחה כלשהי, נוכח מועדה הקובע של תחילת התכנית, החל בחלוף 15 הימים ממועד אישורה למתן תוקף, קרי יום 6.11.2015. לטענתה, אין מדובר במקרה ייחודי כלשהו המצדיק חריגה מהוראות הדין לעניין החיוב בהיטל השבחה.
6. כמו כן, העותרת טוענת כי המשיבה, כרשות ציבורית, מתנהלת בחוסר תום לב קיצוני, בשרירות וחוסר סבירות קיצוני המצדיקים את התערבות בית משפט זה בהחלטותיה והנפקת אישור העירייה חרף מחאתה של המשיבה.
7. עוד טוענת העותרת, כי המשיבה הפרה את חובתה שבדין להפעיל את הסמכות שניתנה לה בקשר עם הנפקת אישורי העירייה; דהיינו, להפעיל את סמכותה במהירות הראויה המצופה מרשות ציבורית; לנמק החלטותיה, לרבות נימוק סירובה להנפיק את אישור העירייה; לנהוג בשוויון ולא להפלות לרעה את עסקת המכר בין העותרת למכון ויצמן, רק בשל זהותו הציבורית של אחד הצדדים; וכן נוהגת בחוסר תום לב, כאשר היא מחזיקה בעותרת "כבת ערובה" כדי שישולם לה היטל השבחה, על אף שאין העותרת חייבת בכך על-פי דין.

תמצית טענות המשיבה

8. המשיבה סבורה שהעותרת ביצעה "תכנון מס אגרסיבי ובלתי לגיטימי" בכך שחתמה את הסכם המכר עם מכון ויצמן, לאחר אישור ופרסום התכנית וטרם חלפו 15 הימים עד לכניסת התוכנית לתוקף. לשיטתה, העותרת חייבת בתשלום היטל ההשבחה על אף הוראות החוק והעברת הבעלות במועד כניסת התכנית לתוקף, הואיל ו"מבחינה תכליתית" היא זו הנהנית העיקרית מעליית שווים של המקרקעין עקב אישור התכנית המשביחה.
9. המשיבה מציינת, כי אם החבות בהיטל ההשבחה תוטל על כתפי מכון ויצמן כרוכש המקרקעין, הרי שהוא גוף ציבורי, הזכאי, לכאורה, לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק תכנון ובניה, כך שהמשיבה עלולה להפסיד עשרות מיליוני שקלים של היטל השבחה להם היא זכאית מכוח החוק, שיגרעו בסופו של יום, מן הציבור. 
10. אשר ליתר טענות העותרת, המשיבה לא השיבה להן מפורשות במסגרת כתבי טענותיה.
11. תוך כדי ניהול התיק, הגישה המשיבה שומת היטל השבחה בגין התכנית, על-פיה גובה היטל ההשבחה הצפוי הינו בסכום של 29,201,150 ₪ (ר' שומתו של השמאי אוהד דנוס מיום 6.6.2016, נספח א' להודעת המשיבה מיום 8.6.2016).

דיון והכרעה

12. כלל ידוע במשפט המנהלי הוא כי בית משפט לענייני מנהליים איננו בא בנעלי הוועדה המקומית לתכנון ובניה ואינו שם את שיקול דעתו במקום שיקוליה של הוועדה. התערבותו של בית-המשפט בהחלטות של רשויות התכנון נעשית במשורה ובעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי. סמכותו ותפקידו של בית-המשפט הוא לבחון את סבירות ההחלטה או אם נפלה בה טעות (ר' למשל ע"ש (ת"א) 215/00 הוועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת נ' סודרי מיכאל, מיום 07.01.01)
13. בענייננו, לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובמסמכים שצורפו להם, ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים, אני סבור כי יש לקבל את העתירה, והכל כפי שיפורט להלן.
14. הוראת סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות") קובעת כי העברת מקרקעין טעונה תעודה על תשלום חובות לעירייה, בזו הלשון:

"לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר –סולקו במלואם או שאין חובות כאלה." מיום 7.8.2001

15. הוראת סעיף 10(א) לתוספת השלישית משלימה את פקודת העיריות על ידי הבטחת האכיפה של תשלום ההיטל, כך:

"לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו."

16. על מנת להנפיק אישור העירייה, על הבעלים של המקרקעין לסלק כל חוב הרובץ עליהם ובין היתר, לשלם היטל השבחה.
17. אין מחלוקת בין הצדדים כי הסכם המכר נחתם ביום 26.10.2015 ובמסגרתו עברו הזכויות במקרקעין מהעותרת למכון ויצמן וזה "מועד המימוש" של המקרקעין על-פי דין. ההכרעה בעניין דנן תיגזר מהתשובה לשאלה האם העותרת היא שחייבת בתשלום היטל ההשבחה, כטענת המשיבה, או שמא החייב בהיטל הוא מכון ויצמן, כטענת העותרת.
18. החבות בתשלום היטל השבחה, מוסדרת בהוראת סעיף 196א' לחוק התכנון והבניה, הקובעת כי הוועדה המקומית תגבה היטל השבחה באופן הקבוע בתוספת השלישית לחוק.
19. הוראת סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מגדיר "השבחה" כ"עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".
20. היטל ההשבחה נועד להשיג צדק חלוקתי וחברתי, עם השתתפות הנהנה בהוצאות הציבור בתכנון ופיתוח המקרקעין וחיובו של המתעשר להשתתף בעושר שנוצר עם הציבור. יפים לעניין זה הדברים הבאים:

"פלוני שנתעשר אך בשל שינויי תכנון שנערכו לפי חוק התכנון והבניה –  לאמור, נתעשר אך בשל פעילות נורמטיבית של רשויות הציבור – ראוי לו שישתף את הקהילה באותה התעשרות שנתעשר. ואם לא בכל ההתעשרות כולה, למצער בחלקה של ההתעשרות – בחצייה." (ר' דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פד"י נו(5) 47, 62)

21. הצדדים חלוקים בשאלה המשפטית, שעניינה מהו "המועד הקובע" בדין, בו קמה החבות לתשלום היטל ההשבחה; האם המועד הקובע קודם לחתימת הסכם המכר או מאוחר לו והאם עסקינן במקרה מיוחד, המצדיק חריגה מהוראת הדין.
22. הוראת סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, קובעת:

"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו".

הוראת סעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, קובעת כך:

"השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק החופשי."

23. הוראת סעיף 119(א) לחוק התכנון והבניה קובעת את אופן קביעתו של "יום תחילת התכנית" כמועד הקובע להיווצרות ההשבחה ואומדנה, כך:

"תחילתה של תכנית, שאושרה לפי סימן זה, היא בתום חמישה עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מבין ההודעות ברשומות או בעיתון."

24. הצדדים שניהם התייחסו לפסיקת בית המשפט העליון ברע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון, פס' 18 ו- 21 (15.07.2014) (להלן: "עניין אליק רון"), שם, בית המשפט העליון נדרש לשאלה האם יש לחייב בהיטל השבחה עקב אישור זכויות מותנות שנכללו בהסכם מכר, ואם כן מהו "התאריך הקובע" לחישוב ההשבחה בגינן. נסיבות העניין במקרה זה עיקרן בזכויות המותנות, אשר נכללו בתכנית המשביחה, אך מומשו רק לאחר שהועברו הזכויות במקרקעין. בית המשפט פסק כי מדובר באירוע מס אחד של השבחה, החל בעת אישור התכנית, כאשר "המועד הקובע" לחישוב ההשבחה הוא יום תחילת התכנית, במימוש זכויות דו-שלבי: האחד, בעת מכירת המקרקעין והשני, בעת אישור הזכויות המותנות בפועל. לפיכך, ניתן לגבות היטל חלקי בגין כל אחד מהשלבים.
25. שם, פרש בית המשפט העליון את סעיף 4(7) לתוספת, בפסקה 18, כך:

"סעיף 4 (7) לתוספת קובע תאריך מוגדר שבו מתרחש אירוע המס שנכון אליו יש להעריך את ההשבחה (להלן: התאריך הקובע). בעליית שווי המקרקעין עקב אישור תכנית, התאריך הקובע הינו ביום תחילת התכנית. בעליית שווי המקרקעין עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג, התאריך הקובע הוא יום אישור ההקלה או יום התרת השימוש החורג. התאריך הקובע משתנה אפוא בהתאם לפעולת התכנון שהביאה ל"השבחה" המהווה את אירוע המס.

יום "תחילת התכנית" אינו מוגדר בתוספת. עם זאת סעיף 119 לחוק קובע הוראה לעניין תחילת התכנית:

...

מכאן הסיקו מלומדים כי המועד הקובע לחישוב השבחה הנגרמת עקב אישור תכנית הוא 15 יום לאחר פרסום ההודעה שאושרה התכנית ברשומות. כאשר אין חובה לפרסם ברשומות, אזי התאריך הקובע הוא היום שבו אושרה התכנית (ראו נמדר, עמ' 91-90)." 

ובהמשך, בסיפא לפסקה 21 בעניין אליק רון:

"לסיכום, כאשר מקור ההשבחה הוא באישור תכנית הרי שבין אירוע המס (אישור התכנית) לבין המועד הקובע (תחילת התכנית) קיים פער זמנים קטן (15 יום מיום פרסום ברשומות של אישור התכנית). כאשר מקור ההשבחה הוא הקלה או שימוש חורג הרי שמועד אירוע המס והמועד הקובע הם סימולטניים (השוו עניין חברת חלקה בעמ' 785))." 

26. פסק דין זה סוקר את החבות בהיטל השבחה אך נסיבותיו אינן דומות לאלו שלפני. שם, לא התגלעה מחלוקת לגבי העברת הזכויות במקרקעין בתוך פרק הזמן הקצר בין מועד אישור התכנית ופרסומה למועד כניסתה של התכנית לתוקף, אלא על מימוש זכויות מותנות לאחר כניסת התכנית לתוקף. לפיכך, אין בכך כדי לסייע.
27. סעיף 119 לחוק התכנון והבניה עבר שינוי חקיקתי בשנת 1978, בעקבות המלצת בג"צ להורות למחוקק לתקן את נוסח סעיפים 117-119 לחוק התכנון והבניה, על מנת לפתור את הקושי לקבוע את מועדו המדויק של חיוב ההשבחה. בנוסחו המקורי, סעיף 119 קבע שתוכנית תיכנס לתוקף לאחר אישורה ולא לאחר פרסומה, באופן שצדדים שזכויותיהם תלויות בתוכנית לא יידעו כי הוטלו עליהם חיובים מכוחה. בנוסחו החדש, קובע הסעיף כי תחילתה של תכנית שאושרה, היא בתום חמישה עשר יום לאחר אישורה ואין חובה לפרסם את התכנית ברשומות [ר' דברי הסבר להצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 10) תשל"ח-1978, הצ"ח 1349, (19.6.1978)]
28. יפה לעניין זה החלטתו של בית המשפט המחוזי בירושלים בפר"ק 3150-06 (בש"א 10070/09) קרתא חברה ממשלתית לפיתוח מרכז ירושלים בע"מ (בפירוק) ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים ואח', פס' 13-14 (06.12.2010), שם, ציין כב' השופט מינץ כדלהלן:

"ובאשר למועד הקובע את החיוב בהיטל השבחה – אישור התכנית או פרסומה. בעניין זה, הצדק עם ב"כ הוועדה, העירייה והמדינה כי המועד הקובע לחיוב בגין היטל ההשבחה הוא חמישה עשר יום מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה של התכנית, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מבין ההודעות ברשומות או בעיתון, כפי שנקבע במפורש בסעיף 119 לחוק. הוראות הסעיף ברורות וחד משמעיות ולפיהן תוכנית מאושרת אינה נכנסת לתוקף קודם לפרסום דבר האישור ברשומות ובעיתון, לפי המאוחר. האישור לתוכנית אינו מהווה אפוא, נקודת זמן שיש לקחתה בחשבון מפני שהעילה להטלת היטל השבחה אינה מבשילה במועד אישורה של התוכנית אלא, כאמור, רק ביום הפרסום ברשומות או בעיתון, לפי המאוחר, ורק פרסום כזה מקנה לתוכנית תוקף חוקי (ראו בש"א (מחוזי-ת"א) 8203/07 עיריית רמת השרון נ' טו-מז חברה קבלנית בע"מ... וראה גם בג"צ 500/76 כהנוב נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, ... בהתייחס לנוסח סעיף 119 לפי תיקונו כדלהלן)." 

29. מהכלל אל הפרט, לשון החוק הברורה וההלכה הפסוקה תומכת בגרסתה של העותרת. המועד הקובע לתחולת היטל ההשבחה, הוא בתום 15 ימים מיום פרסום ההודעה ברשומות על דבר אישור התוכנית.
30. מאחר שהתוכנית אושרה ופורסמה בילקוט הפרסומים ביום 22.10.2015 (אירוע המס), יום תחילתה של תכנית, הוא ביום 6.11.2015, והוא המועד הקובע לעניין החבות בהיטל השבחה. מועד זה מאוחר לחתימת הסכם המכר והעברת הזכויות מהעותרת ועל כן מי שחייב בו, הוא מכון ויצמן, במועד המימוש העתידי של המקרקעין.
31. המשיבה סבורה כי יש לחרוג מהוראות הדין בשל נסיבותיו המיוחדות של מקרה זה, שיוצרות "מקרה קיצון" העשוי להוביל, בעתיד, לשינוי חקיקתי נוסף. אינני סבור שכך הדבר.
32. ראשית, המשיבה טוענת שלפי הסכם המכר, העותרת ומכון ויצמן צפו את אישורה של התכנית והיו ערים לכך שהתכנית צפויה להשביח את המקרקעין. לכן, מיהרה ומכרה את המקרקעין בטרם חלפו 15 הימים הקבועים בחוק תכנון ובניה ואף חששה שתשלום היטל ההשבחה יבוא לפתחה, לכן הסדירה עם מכון ויצמן "הסדר יצירתי" שאם יידרש ממנה תשלום כלשהו, ההסכם יבוטל, או שההיטל ישולם על ידי הקונה, אם יחפוץ בכך.
33. מעיון בסעיף 8.5 להסכם המכר, עולה כי העותרת ומכון ויצמן ביקשו להבהיר ביניהם את המצב לאשורו, ולא השאירו מקום לפרשנות אחרת. בסעיף 8.5 להסכם, הסכימו הצדדים כך:

"היטל השבחה המתחייב למקרקעין ומשתלם (אם בכלל), בין היתר, בגין תכניות... שפורסמו למתן תוקף עד (וכולל) למועד החתימה....- יחולו על המוער וישולמו על ידי המוכר. היטל השבחה המתייחס למקרקעין והמשתלם (אם בכלל) בגין תוכניות.... שפורסמו למתן תוקף לאחר מועד החתימה – יחולו על הקונה וישולמו על ידו"

34. סעיף זה, מפנה לסעיף 11 להסכם המכר הקובע את "זכות הביטול למוכר" ולפיו:

"על אף האמור בסעיף 8.5 לעיל, הצדדים מסכימים כי במידה, שלמרות שחתימת הצדדים נעשית לפני מתן תוקף לתכנית רח/2005/ו' המוכר יחויב בהיטל השבחה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בגין מכירת זכויותיו במקרקעין על פי הסכם זה... אזי יהיה רשאי המוכר, על פי שיקול דעתו הבלעדי, לבטל הסכם זה בהודעה בכתב לקונה...."

35. מקובלת עלי טענת המשיבה כי העותרת היתה מודעת לקיומה של התוכנית ופרסומה למתן תוקף ובשל כך, הבהירה עם מכון ויצמן שהיטל ההשבחה המתחייב בגין אותה תכנית ישולם על ידיו. אין ספק, שהעותרת ומכון ויצמן ניצלו את פרק הזמן הנזכר בהוראת סעיף 119 לחוק התכנון והבניה, כדי לחתום על הסכם המכר, כך שזה ייחתם, עובר למועד תחילתה של התכנית, שהוא המועד הקובע ליצירת החבות בהיטל השבחה. אינני סבור שיש בכך תכנון מס "לא לגיטימי" או פסול.
36. העותרת ניצלה את פרק הזמן המוקנה בחוק, כדי להימנע מתשלום ההיטל. המדובר בתכנון מס הגיוני ואפשרי, בחסות הדין. מה גם, שאין בהוראת סעיף 119 לחוק התכנון והבנייה כל סייג בקשר עם העברת זכויות לאחר אישור התכנית ובטרם נכנסה לתוקף. לשון החוק גם לא מותירה פתח לפרשנות אחרת.
37. אכן, יש להניח, כי קיומה של התכנית השפיע על מחיר העסקה וגולם בתוכה. אני מסכים שככל הנראה, העותרת זכתה לתמורה גבוהה יותר נוכח אישורה של התוכנית שפורסמה ברשומות, עם זאת, על-פי הוראות החוק, היא לא הבעלים על המקרקעין במועד כניסתה לתוקף של התכנית ולכן אין לחייבה בתשלום היטל השבחה.
38. שנית, המשיבה סבורה כי מדובר ב"מקרה קיצון" המצדיק חריגה מהוראת הדין ומפנה להחלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה, ערר (י-ם) 417/14‏ ברגלס הווארד נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (להלן: " עניין ברגלס"), שם, לטענתה, לא היססה הועדה "להרים את המסך" ולבחון מי הגורם הראוי בתשלום ההיטל.
39. מעיון בהחלטת ברגלס, עולה כי נסיבותיה אינן רלוונטיות למקרה דנן. המדובר במתן פטור מתשלום היטל השבחה, במסגרת רכישת זכויות עתידיות בזמן שהתכנית המשביחה טרם נכנסה לתוקף. הועדה המקומית דחתה את בקשת העוררים לקבל פטור מהיטל השבחה וועדת הערר אימצה החלטתה ובית המשפט לא מצא מקום להתערב בה. נקבע, כי הסכם המכר אינו מקנה זכויות במצב הקיים, אלא זכויות עתידיות בלבד ולגביהן אין הרוכש חייב בהיטל השבחה ולכן אינם זכאים לפטור מהיטל זה.
40. ביום 10.7.2016 ביקשה המשיבה להגיש אסמכתא, החלטה של ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (מחוז מרכז) בעניין ערר (מרכז) 8146/12 עו"ד טליה גורן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה לב השרון שניתנה בחודש מאי 2016. שם, נדונה סוגיית זהות החייב בהיטל השבחה, מקום שבו נמכרו זכויות שבמועד החתימה על ההסכם טרם קיבלו תוקף סטטוטורי. גם כאן, מדובר ברכישת זכויות עתידיות ועל כך שאלו אינן יכולות להקנות למי שמבקש לרכוש אותן "זכות במקרקעין" לצורך התוספת השלישית.
41. ביום 24.1.2017 ביקשה המשיבה להגיש אסמכתא נוספת, את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בעמ"נ (י-ם) 36090-04-15 גרשון מאיר ברגמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (17.1.2017), שם, דחה כב' השופט ד"ר יגאל מרזל את הערעור, לאחר שלא מצא מקום להתערב בקביעת ועדת הערר, לפיה זכויות בעלות בגג וזכויות עתידיות אינן זכויות במקרקעין לצורך חיוב בהיטל השבחה, גם אם נמכרו לאחר שהופקדה התכנית המשביחה ויש סיכוי גבוה להתממשותן.
42. נסיבות העניין כאן, שונות. אין לפניי מחלוקת בדבר "זכויות עתידיות" שטרם באו לעולם או בדבר מועד מימוש הזכויות במקרקעין. עיקר המחלוקת דנן עוסקת במכירה של זכויות מקרקעין קיימות, בפער הזמן שבין מועד אישור ופרסום התכנית המשביחה, למועד כניסתה לתוקף, המדובר בהבדל מהותי באופיין של הזכויות כשהדגש הוא בפער הזמן הקבוע, שנקבע מפורשות על ידי המחוקק.
43. שלישית, המשיבה טוענת כי יש לבחון את מהותה הכלכלי האמיתי של העסקה ומיהו העתיד להפיק ממנה הנאה כלכלית. כך למשל, היא מבקשת להקיש מהשינוי שנעשה בבחינת זהות החייב בהיטל השבחה בהקשר של "בר רשות" (ר' הפניותיה של המשיבה לעמנ (מרכז) 44727-08-13‏ ‏ הוניגמן ובניו בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון; הפ (חי') 36563-11-11‏ הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון נ' אינג' בר יהודה בע"מ, רעא 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך,)

     גישתה היצירתית של המשיבה, בדמות של היקש ההלכה מתחום הזכות של "בר רשות", אינה יכולה להתקבל שעה שלשון החוק ברורה ואינה מסתייגת. לא ניתן להסיק מפסקי הדין הללו, את החבות בהיטל השבחה של מוכר של מקרקעין עובר לכניסת תכנית משביחה לתוקף. בענייננו, אין מחלוקת בדבר טיב הסכם המכר או מימוש הזכויות. כאמור, הסכם המכר משקף את כוונת הצדדים, לא להשית את היטל ההשבחה על העותרת.

44. רביעית, המשיבה סבורה כי יש להטיל את חיוב ההיטל על העותרת, למצער על העותרת ומכון ויצמן יחדיו, בשל עקרון הצדק החלוקתי והצדק החברתי. לשיטתה, העותרת התעשרה מאישור התכנית המשביחה אשר העלתה את ערך המקרקעין שלה ולכן ראוי כי תשתף את הציבור בהתעשרותה.
45. ביום 5.5.2016, ביקשה המשיבה להוסיף אסמכתא, שהיא עמדת היועץ המשפטי לממשלה במסגרת דנ"א 6298/15 הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה נ' שלום-ירושלים דיבון ואח' (3/9/15) (להלן: "עניין דיבון") אשר על-פיה, ביקשה המשיבה להציג מצב מדאיג, לכאורה, בו מועברות זכויות במקרקעין ערב כניסתה לתוקף של התכנית המשביחה, על מנת להימנע מתשלום מיסים שונים. לשיטת המשיבה, מ"בחינה תכליתית", במועד מכירת הזכויות במקרקעין, ששווים של המקרקעין כבר עלה ולכן, קיימת הצדקה רעיונית מבחינת "תכלית החקיקה" לחיוב העותרת בתשלום ההיטל.
46. בהתאם, בדיון שהתקיים בפניי ביום 8.5.2016, גם ביקשה המשיבה את צירופו של היועץ המשפטי לממשלה להליך זה.
47. אין להפחית מחשיבותו של עקרון הצדק החלוקתי העומד בבסיס הרציונל של היטל ההשבחה, אך אין לכחד, כי המחוקק הוא שבחר לאפשר את דחיית מועד החיוב בהיטל ההשבחה בחמישה עשר ימים לאחר מועד אישור ופרסום התוכנית. הלכה למעשה, המחוקק איפשר לבעלי מקרקעין למכור את זכויותיהם לפני כניסתה לתוקף של התכנית ובכך לכלכל את צעדיהם, כשהם יודעים על החיובים הצפויים מכוח התכנית.

ככל שהמחוקק ימצא לנכון, בסמכותו לשנות את הוראות החוק, כפי שעשה במקרים אחרים בהם נמצאה "פרצה" המאפשרת לחמוק מתשלום מס. בהקשר זה, יש להזכיר את פקודת מס הכנסה [נוסח חדש], המתעדכנת חדשות לבקרים, על מנת שלא יגרע מס מן המדינה.

כך למשל, ראו סעיף 3(ח) לפקודת מס הכנסה, שנחקק באמצע שנות ה- 70, ומטרתו היתה להתמודד עם מצבים של "כיבוס אגרת החוב" – כאשר ניתן היה לחמוק מתשלום מס על הריבית באגרות החוב הצמודות למדד, בדרך של מכירתן בסמוך למועד קבלת הריבית, לידי רוכש שאינו חייב במס, כמו קופות גמל או גופים ציבוריים. סעיף זה קובע, שרוכש האיגרת יתחייב בכל מקרה במס על הריבית הצבורה, בשל התקופה שהיתה האיגרת בבעלותו של המוכר.

48. צודקת העותרת, כי אין למשיבה להתערב בעסקת המקרקעין בינה לבין מכון ויצמן, רק משום שתוצאתה, מפחיתה מקופתה, על-פי דין. העותרת זכאית להחליט עם מי ומתי להתקשר בהסכמים למכירת קניינה והחלטה שכזו הינה זכות יסוד המוקנית לה בדין.
49. מודע אני לסכומו הגבוה של היטל ההשבחה, כמו גם להשקעתה הנרחבת של המשיבה בהוצאתה לפועל של התכנית ולגרעון בקופה הציבורית הנובע מן הסיטואציה. עם זאת, בית המשפט כפוף ללשון החוק. המדובר אפוא בהוראת חוק ברורה והמשיבה לא הצליחה לשכנעני, כי יש מקום לסטות מהוראות החוק או לפרשו באופן שהיטל ההשבחה יוטל על העותרת.
50. בסופו של יום, מי שמפיק את התועלת הכלכלית בגין ההשבחה, הוא מכון ויצמן, אשר במועד תחילתה של התוכנית (6.11.2015), הוא הבעלים על המקרקעין.

סוף דבר

עולה מן המקובץ שדין העתירה להתקבל.

המשיבה, תנפיק לעותרת אישור המופנה לרשם המקרקעין לצורך העברת הזכויות במקרקעין הידועים כחלקות 2 ו- 29 בגוש 3688 ברחובות. האישור ינתן בהתייחס לבעלות במקרקעין ביום תחילת התכנית (6.11.2015) ובהתאם לסעיף 324 לפקודת העיריות (לרבות אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בהתאם לסעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

בנסיבות העניין, המשיבה תשלם הוצאות ושכר טרחת עו"ד בשיעור של 15,000 ₪. סכום זה יהיה צמוד למדד וישא ריבית חוקית מהיום ועד לתשלומו המלא בפועל.

ניתן היום,  ד' שבט תשע"ז, 31 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.