חבות לשלם היטל השבחה בגין הסכם מכר שנחתם בתקופה שבין פרסום התכנית ברשומות לבין המועד שבו התכנית קיבלה תוקף

בפני עתירה מנהלית שהוגשה כנגד עיריית רחובות - המשיבה, בגין סירובה להנפיק אישור עירייה המתייחס להיטל השבחה, לצורך רישום והעברת הזכויות במקרקעין שבבעלות העותרת, לידי קונה צד שלישי.

העותרת מבקשת להורות למשיבה להנפיק לה אישור עירייה בהתאם להוראת סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש]  על מנת שתוכל לרשום את המקרקעין על שם מכון ויצמן למדע (להלן: "מכון ויצמן"), כמי שרכש ממנה את הזכויות, במסגרת הסכם מכר מיום 26.10.2015 (להלן: "הסכם המכר"). המשיבה, מסרבת להנפיק את אישור העירייה, נוכח אישורה ופרסומה של תכנית בניין עיר המשביחה את המקרקעין עובר לחתימת הסכם המכר. המשיבה טוענת שמדובר בניסיון להתחמק מתשלום היטל השבחה בגין התכנית, שכן בשלב המימוש הבא, צפוי מכון ויצמן לטעון כי הוא זכאי לפטור מהיטל השבחה על פי סעיף 19 (ב) 4 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן "חוק התכנון והבניה").

בין הצדדים אפוא מחלוקת משפטית אשר לזהותו של הנושא בהיטל ההשבחה: לטענת העיריה על העותרת לשאת בהיטל, ולטענת העותרת יש להשית את ההיטל על הקונה – מכון ויצמן למדע. כל זאת בהינתן שהסכם המכר נחתם לאחר אישורה ופרסומה של התכנית המשביחה, אך בטרם נכנסה התכנית לתוקף.

העובדות הצריכות לעניין

1. העותרת, הינה הבעלים הרשום של מלוא הזכויות במגרש בשטח רשום של 16,045 מ"ר, הידוע כחלקה 2 בגוש 3688, ומלוא הזכויות במגרש בשטח רשום של 50,271 מ"ר, הידוע כחלקה 29 בגוש 3688, שניהם סמוכים ומצויים בעיר ברחובות (ר' נספח 1 לכתב העתירה, להלן יחד: "המקרקעין").
2. ביום 22.10.2015 אושרה ופורסמה תכנית בנין עיר רח/2005/ו למתן תוקף, החלה על חלק מן המקרקעין. במסגרת התכנית, הוכשרה הקרקע ותוכננה הקמתו של פארק תעשייה חדש, בהמשך לפארק התעשייה הקיים (ר' נספחים 3 ו-4 לתגובה לעתירה, להלן: "התכנית").
3. ביום 26.10.2015 התקשרה העותרת בהסכם עם מכון ויצמן למכירת מלוא זכויותיה במקרקעין, תמורת סכום כולל של 40,500,000 ₪ (ר' נספח 1 לכתב העתירה).
4. יום למחרת, ביום 27.10.2015, פנתה העותרת למשיבה בבקשה להנפיק לה "אישור היעדר חובות" המופנה לרשם המקרקעין, בהתאם לסעיף 324 לפקודת העיריות, לצורך העברת הזכויות במקרקעין מהעותרת למכון ויצמן במרשם (ר' נספח 3 לכתב העתירה, להלן: "אישור העירייה"). המשיבה סירבה להנפיק את האישור המבוקש.

תמצית טענות העותרת

5. העותרת טוענת, כי בהתאם להוראת סעיף 119 לחוק התכנון והבניה, במועד כריתת הסכם המכר (26.10.2015) לא חלה על המקרקעין השבחה כלשהי, נוכח מועדה הקובע של תחילת התכנית, החל בחלוף 15 הימים ממועד אישורה למתן תוקף, קרי יום 6.11.2015. לטענתה, אין מדובר במקרה ייחודי כלשהו המצדיק חריגה מהוראות הדין לעניין החיוב בהיטל השבחה.
6. כמו כן, העותרת טוענת כי המשיבה, כרשות ציבורית, מתנהלת בחוסר תום לב קיצוני, בשרירות וחוסר סבירות קיצוני המצדיקים את התערבות בית משפט זה בהחלטותיה והנפקת אישור העירייה חרף מחאתה של המשיבה.
7. עוד טוענת העותרת, כי המשיבה הפרה את חובתה שבדין להפעיל את הסמכות שניתנה לה בקשר עם הנפקת אישורי העירייה; דהיינו, להפעיל את סמכותה במהירות הראויה המצופה מרשות ציבורית; לנמק החלטותיה, לרבות נימוק סירובה להנפיק את אישור העירייה; לנהוג בשוויון ולא להפלות לרעה את עסקת המכר בין העותרת למכון ויצמן, רק בשל זהותו הציבורית של אחד הצדדים; וכן נוהגת בחוסר תום לב, כאשר היא מחזיקה בעותרת "כבת ערובה" כדי שישולם לה היטל השבחה, על אף שאין העותרת חייבת בכך על-פי דין.

תמצית טענות המשיבה

8. המשיבה סבורה שהעותרת ביצעה "תכנון מס אגרסיבי ובלתי לגיטימי" בכך שחתמה את הסכם המכר עם מכון ויצמן, לאחר אישור ופרסום התכנית וטרם חלפו 15 הימים עד לכניסת התוכנית לתוקף. לשיטתה, העותרת חייבת בתשלום היטל ההשבחה על אף הוראות החוק והעברת הבעלות במועד כניסת התכנית לתוקף, הואיל ו"מבחינה תכליתית" היא זו הנהנית העיקרית מעליית שווים של המקרקעין עקב אישור התכנית המשביחה.
9. המשיבה מציינת, כי אם החבות בהיטל ההשבחה תוטל על כתפי מכון ויצמן כרוכש המקרקעין, הרי שהוא גוף ציבורי, הזכאי, לכאורה, לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק תכנון ובניה, כך שהמשיבה עלולה להפסיד עשרות מיליוני שקלים של היטל השבחה להם היא זכאית מכוח החוק, שיגרעו בסופו של יום, מן הציבור. 
10. אשר ליתר טענות העותרת, המשיבה לא השיבה להן מפורשות במסגרת כתבי טענותיה.
11. תוך כדי ניהול התיק, הגישה המשיבה שומת היטל השבחה בגין התכנית, על-פיה גובה היטל ההשבחה הצפוי הינו בסכום של 29,201,150 ₪ (ר' שומתו של השמאי אוהד דנוס מיום 6.6.2016, נספח א' להודעת המשיבה מיום 8.6.2016).