ביטול חוזה מכר בשל הפרת התחייבות לרישום בטאבו

מבוא:

ביום 14.8.11 ניתן בבית המשפט המחוזי בת"א-יפו (כב' ס.נ. השופטת דרורה פלפל) פסק דין תקדימי בו בית המשפט אישר ביטול חוזים לרכישת 3 חנויות בתחנה המרכזית בת"א (שנרכשו בשנים 1989-1991) וקבלת השבה של כספים, לאור מחדל התחנה המרכזית (במשך כ- 20 שנה) שהפרה התחייבותה לרשום את בעלות הקונה בטאבו - טענת ההתיישנות נדחתה, ונקבע כי ביטול החוזה היה תוך זמן סביר.

פסק הדין משליך ישירות על מאות בעלי חנויות בתחנה המרכזית, וכמו כן על כל אדם שדירתו או נכס מקרקעין שלו טרם נרשמו בטאבו על שמו, על ידי קבלן או חברה קבלנית/משכנת.

אותם אנשים יוכלו כעת לפעול לבטל את החוזים שהופרו, ולדרוש לקבל השבה של הכספים ששילמו - למרות שחלפו שנים רבות.

העובדות :

1. מדובר בקונה שרכש בין השנים 1991-1989 שלושחנויות בתחנה המרכזית החדשה בתל אביב.
2. החנויות לא נרשמו בטאבו על שמו על ידי התחנה המרכזית (שמשמשת לטענתם כ"חברה משכנת"), זאתבניגוד להתחייבות התחנה בחוזה המכר.
3. בשל כך, נשלחה ביום 24.5.06 (בחלוף כ- 17 שנים מהרכישה!!) הודעה על ביטול הסכמי המכר, ונתבקשה השבה של הכספים שהקונה שילם.
4. לאחר שהתחנה המרכזית סירבה לקבל את החנויות ולהחזיר הכסף - הוגשה תביעה משפטית בה נטען, כי  ההודעה בדבר ביטול הסכמי המכר הייתה כדין, ותביעת השבה של 10 מיליון ש"ח.
5. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה והכריז, כי הודעת הביטול של שלושת הסכמי מכר החנויות בתחנה המרכזית החדשה – תקפה.
6. פסק הדין תקדימי בכך שנדחתה טענת ההתיישנות שהעלתה התחנה המרכזית, תוך שנקבע, כי ההסכמים בוטלו כדין ותוך "זמן סביר", ואף נקבע שיש להשיב ללקוח הכספים ששילם (הסכום המדויק של ההשבה ייקבע בהמשך, שכן המדובר בפסק דין חלקי).

קביעותיו של ביהמ"ש:

בית המשפט קבע, כי גם תביעה לביטול חוזה מכר (ולא רק לאכיפתו) תחשב כ"תובענה במקרקעין" לצורך חוק ההתיישנות, כך שתקופת ההתשיינות בעניינה אינה בת 7 שנים,  אלא בת 15 או 25 שנים. 

 כמו כן נקבע, כי יש להחיל את הלכת צימבלר (ע"א 1559/99 צימבלר ' תורג'מן, פ"ד נז (5) 49) ולסווג את זכות התובע במקרקעין כ"זכות שביושר", המקימה נאמנות קונסטרוקטיבית כלפיו מצד הנתבעות, המאריכה את תקופת ההתיישנות  עוד יותר (אף מעבר לתקופה של 25 שנים המתייחסת ל- "מקרקעין"). 

בית המשפט קבע, כי לא מתקבל על הדעת לקבוע תקופות שונות להתיישנות תביעה לביטול חוזה, בין רוכש מקרקעין שזכותו נרשמה לבין קונה אחר אחר שזכותו לא נרשמה בשל הפרת התחייבות המוכר, וראוי שלשניהם תהא תקופת התיישנות של 15 או 25 שנים, ולא 7 שנים בלבד.

בנסיבות העניין נקבע, כי אף אילו היה מדובר בתביעה אובליגטורית גרידא , שאינה במקרקעין, הרי שהתביעה לא התיישנה - הן מחמת חבות הנתבעות לרשום את זכויות התובע "חבות נמשכת" (הגם שבית המשפט העליון השאיר בצריך עיון את האפשרות של העלאת טענה להפרה מתמשכת בנסיבות של הפרת חוזה), והן מחמת שהתובע נתן אורכה לנתבעות לבצע את הרישום במכתבו לנתבעות.

בית המשפט קבע, כי הודעת התובע לביטול החוזה ניתנה תוך "זמן סביר", והתובע נתן ארכות לנתבעות לבצע הרישום, ומשהרישום לא בוצע שלח הודעה על ביטול החוזה תוך זמן סביר.

בית המשפט שלל את טענת הנתבעות כאילו הודעת הביטול ניתנה בחוסר תום לב או בשל טעות בכדאיות העסקה, ואף קבע כי המועד לבחינת טעות בכדאיות העסקה הינו מועד שכלול החוזה, ולא מועד שמיעת הראיות.

בית המשפט דחה את ניסיון הנתבעות לטעון כנגד ההסכם שהן עצמן ניסחו, בו הוכנס סעיף הקובע, כי רישום הנכס מהווה ענין מהותי, שהפרתו תהווה הפרה יסודית של החוזה, וקבע כי הפרת החוזה על ידי הנתבעות הייתה יסודית, ואף אילו לא הייתה יסודית הרי שהתובע נתן להן אורכה למילוי התחייבותן, טרם ביטל החוזה.

סוגיית ההשבה:

התובע עתר לקבלת כספי התמורה בסך של 10 מיליון ש"ח ששילם בגין רכישת 3 החנויות ולהשיב את החנויות לנתבעות. הנתבעות ביקשו לקזז מסכום הההשבה את "דמי השכירות הראויים" שניתן היה לקבל בגין חנויות אלה, אך בית המשפט דחה את הטענה וקבע כי יש לבחון את דמי השכירות ששולמו בפועל, תוך הפחתת הוצאות שהתובע שילם בגין החנויות - ובית המשפט הורה לשמאי להגיש תחשיב מתוקן לשם מתן פסק דין משלים בו ייקבעו סכומי ההשבה ההדדית הסופיים.

לסיכום:

פסק הדין נושא בשורה חשובה לרוכשי נכסי מקרקעין, אשר במשך שנים ארוכות לא זכו לכך שהמוכר ירשום את זכותם בטאבו, באופן שיוכלו להודיע על ביטול החוזה ולדרוש השבת כספים (וכמובן שגם תרופת פיצויים עומדת להם), תוך אפשרות להתגבר על טענת התיישנות או חלוף זמן סביר לביטול החוזה. 

פסק דין זה עשוי להביא לכך שקבלנים או "חברות משכנות" שבעבר זלזלו ברוכשי הנכסים ולא התאמצו לרשום זכויותיהם בטאבו – יחששו מביטול החוזים ודרישות השבה, באופן שיקדמו ביצוע הרישום.

לפסקי הדין המאוזכרים במאמר:

ת"א 2065-08 מרקור נ' התחנה המרכזית החדשה בתל אביב

ע"א 1559/99 צימבלר ' תורג'מן, פ"ד נז (5) 49

* עו"ד אילן אלמקייס,  מנהל את המחלקה האזרחית במשרד חברת טמיר עורכי דין מאז שנת 1997, עוסק במתן ייעוץ משפטי וטיפול שוטף בלקוחות מסחריים, וכן בליטיגציה בתביעות אזרחיות שונות- כספיות, חוזיות, נזיקיות וכיו"ב. ilan@tamir-law.co.il

** כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.