תקדים: ניתן לגרוע משטח דירה לטובת תמ״א גם ללא הסכמת הבעלים

שני שכנים בבניין בחולון התנגדו לביצוע פרויקט חיזוק. הם טענו בין היתר שלא ניתן לכפות עליהם לוותר על חלק משטח דירתם לטובת הפרויקט. בית המשפט דחה את הטענה

השופטת לימור ביבי קבעה לאחרונה בפסק דין חדשני כי ניתן לכפות על מיעוט לוותר על חלק משטח דירתו לטובת פרויקט תמ״א 38 כשהפגיעה אינה מהותית. פסק הדין ניתן במסגרת ערעור שהגישו שני דיירים בבנין בחולון נגד החלטת המפקח על רישום המקרקעין שחייבה אותם לחתום על הסכם מול היזם ולשתף עמו פעולה. השופטת קבעה כי יש לאשר את הפרויקט אף שקיימת במסגרתו פגיעה בדירות.

באוקטובר 2022 פסק המפקח על רישום המקרקעין בחולון, אורי שלומי, כי על שני השכנים המתנגדים לפרויקט לחתום על הסכם התמ״א. פסק הדין ניתן במסגרת תביעה לפי חוק החוזיק שהוגשה על ידי 21 מבין בעלי הדירות בבניין. 

התובעים עתרו לחייב את המתנגדים לחתום על הסכם תמ״א שבמסגרתו התחייב היזם בין היתר להרחיב את יחידות הדיור בשטח של 25 מ״ר, לבנות ממ״דים, להוסיף מרפסת שמש לכל דירה ולהקים מעליות. 

לפי התכנון, תהיה גריעה משטח הדירות בשטח של כ-1 מ״ר שתתווסף לשטח הרכוש המשותף, על מנת לאפשר התקנת מעלית.

אחת הטענות המרכזיות של המתנגדים הייתה שהמפקח אינו מוסמך לדון בתביעה בשעה שבמסגרת הסכם התמ״א נגרע שטח מתוך דירתם, כלומר, יש פגיעה בקניינם. 

לאחר שהמפקח דחה את הטענה וקבע שיש לחייב את המתנגדים לחתום על ההסכם הם הגישו ערעור. 

הם טענו כי לא ניתן לאשר ברוב רגיל של דיירים גריעת שטח מדירתו של אדם לטובת הרכוש המשותף ללא הסכמתו. לשיטתם, פסק דינו של המפקח סוטה מהותית מהחוק ומהלכה הפסוקה ומנוגד להם ומשכך יש לבטלו.

המתנגדים הדגישו כי הגריעה הצפויה בדירות, כמו גם העבודות אשר בחלקן יבוצעו בתוך הדירות, יש בהן כדי לפגוע בזכויות הקניין שלהם המוגנות בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. 

סמכות נרחבת

השופטת לימור ביבי מבית המשפט המחוזי בתל אביב הבהירה שסמכותו של המפקח על רישום המקרקעין היא נרחבת – והוא מוסמך לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות הנוגע לחוק החיזוק. זאת, גם כשבמסגרת העבודות קיימת פגיעה קניינית ברכוש המשותף או בדירות.

השופטת ציינה שהריסת חלק מדירה נכללת בסמכות המפקח, והיא חוסה תחת סעיף 5א׳ לחוק החיזוק במסגרתה הוסמך המפקח לדון בהריסת ״בניין״.

באשר לשאלה האם ניתן לאשר בגדרו של הרוב המיוחד הקבוע בחוק החיזוק גם פרויקט שבמסגרתו נגרע שטח מהדירות, כתבה השופטת כי התשובה תלויה בנסיבות ובמהות הגריעה. 

השופטת הדגישה כי בגדרו של הרוב הקבוע בחוק החיזוק תתאפשר רק פגיעה שאינה מהותית בדירות, והכל כאשר היא הכרחית לשם הוצאת הפרויקט לפועל ובתנאי שהיא ננקטה באופן שוויוני.

במקרה זה, מכיוון שמדובר בגריעה קטנה מאוד אל מול תוספות משמעותיות, קבעה השופטת שניתן לאשר אותה ברוב הקבוע בחוק החיזוק (ארבע חמישיות מבעלי הדירות), על אף קיומו של מיעוט המתנגד לה. 

בנסיבות אלה דחתה השופטת את הערעור. 

לא ניתן צו להוצאות. 

• ב״כ המערערים: עו"ד אתי בר מימון, עו"ד חגית ברשטיי
• ב״כ המשיבים: עו"ד מיכל נבון, עו"ד רביד בסר

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין