בנהם נ' לנציאנו ואח'

 לפני ערעור על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין בחולון – מר אורי שלומי (להלן: "המפקח"), מיום 6/10/22 בתיק 4/388/2019. במסגרת פסק הדין חייב המפקח את המערערים לחתום על הסכם תמ"א ולחלופין הסמיך את עורכי הדין של המשיבים לחתום בשמם ובמקומם של המערערים על הסכם התמ"א ועל המסמכים הנדרשים לשם הוצאת הפרויקט נשוא הסכם זה לפועל.

• פסק הדין נשוא הערעור ניתן במסגרת תביעה לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח- 2008 (להלן: "חוק החיזוק"), אשר הוגשה על ידי 21 מבין 24 בעלי הדירות בבית משותף ברחוב צאלים 16 בחולון, הבנוי על מקרקעין הידועים כחלקה 22 בגוש 7132 (להלן: "הבית המשותף"). במסגרת התביעה עתרו התובעים (הם המשיבים בערעור לפני), לחייב את הנתבעים (הם המערערים בערעור לפני), לחתום על הסכם עם חברת אביב תמ"א 38 ונכסים בע"מ (להלן: "היזם"). בהסכם התחייב היזם כלפי בעלי הדירות, בין היתר, להרחיב את יחידות הדיור בבית המשותף בשטח של 25 מ"ר, הכולל בניית מרחב מוגן דירתי; להוסיף מרפסת שמש בשטח של 12 מ"ר לכל דירה; להקים שלוש מעליות בבית המשותף (אחת לכל אחת מהכניסות); לרשום עבור כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף חנייה צמודה; לבצע החלפות של תשתיות הביוב, המים והחשמל בבית המשותף; וכן, לחזק את הבית המשותף מפני רעידת אדמה. בתמורה להתחייבויות היזם, הסדיר הסכם התמ"א, בניית דירות חדשות אשר הזכויות בהן תוקננה ליזם (להלן: "הסכם התמ"א"). אין חולק כי לשם הוצאתו לפועל של הפרויקט נשוא הסכם התמ"א ובמסגרת חלק מהעבודות נשוא הפרויקט, יהרסו קירות בדירות הקיימות – על מנת להוסיף את תוספות הבנייה ובכלל כך הממ"ד וכפועל יוצא מכך, יבוצעו עבודות בתשתיות של הדירות הקיימות. נוסף על כך, לפי התכנון, תהיה גריעה משטח הדירות (אשר נטען על ידי המשיבים כי היא עומדת על 1 מ"ר), אשר תתווסף לשטח הרכוש המשותף, על מנת לאפשר התקנת מעלית בבית המשותף (להלן: "הגריעה").

   

• במסגרת כתב ההגנה אשר הוגש בהליך קמא, טען המערער 1 כי בשל הקושי שלו בשליטה בשפה העברית הוא לא הבין את התכנית המוצעת ונדרש על ידו למנות עורך דין אשר יבהיר לו את מהות ההסכם בשפה הפרסית. המערער 2 התמקד בטענות ולפיהן המפקח אינו מוסמך לדון בתביעה דנן, שעה שבמסגרת הסכם התמ"א נגרע שטח מתוך דירתו – קרי נפגע קניינו בדירה. אשר לכך הוסיפו המערערים וטענו כי דין התביעה להידחות על הסף, הואיל ובמסגרת התביעה טוענים התובעים כי העבודות נשוא ההסכם להן התבקש אישור המפקח, הן ברכוש המשותף. אלא, שהעבודות כרוכות כאמור גם בגריעת חלק משטחה של כל דירה לטובת הרכוש המשותף ויתרה מכך, היקף הגריעה המבוקש כלל לא הוסבר. נוסף על כך, נטען כי הואיל והמערער 2 שיפץ את דירתו באופן משמעותי, הרי שלא זו שבלבד שהתוספות לדירה לפי ההסכם אינן משביחות את שוויה של הדירה, אלא שיהא בהן כדי להוביל לפגיעה בערכה. עוד טען המערער כנגד אופן התכנון נשוא הסכם התמ"א ובכלל כך שתכנון המעלית מותיר פתח צר וכי מרפסת השמש ממוקמת באיזור בו אין נגישות מספקת בדירה. עוד טען המערער 2 כי בזמן העבודות לא יוכל להתגורר בדירה.

   

• יצויין כי, כעולה מפסק דינו של המפקח, במהלך ההליך קמא, בעקבות בקשה לסילוק על הסף אשר הונחה בפני הערכאה קמא, נמסר על ידי המשיבים כי בתחילה לא ידע היזם שיהיה צורך לגרוע שטח מדירות הבעלים לצורך הקמת פיר המעלית ואולם, לאחר מדידת המודד שבוצעה בפועל, התברר כי ללא גריעה של 1 מ"ר בכניסה לדירות, לא ניתן יהיה להתקין מעלית ולהוציא את הפרויקט לפועל. משכך, ביום 18/2/20 נערכה אסיפה כללית של בעלי הדירות, במסגרתה הוסבר לבעלי הדירות נשוא גריעת השטח לטובת הקמת המעלית ובסופה של הישיבה, בעלי הדירות, למעט המערערים, חתמו בשנית על תכנית הבנייה ועל פרוטוקול האסיפה. בעקבות כך, דחתה כב' המפקחת קציר-ברין (שדנה בהליך באותו שלב), את הבקשה לסילוק על הסף וקבעה כי למפקח על רישום המקרקעין סמכות לאשר עבודות לפי חוק החיזוק, גם אם מדובר בעבודות שבמסגרתן נעשית גריעה משטח פרטי.

   

• בהמשך לכך, הוגש על ידי התובעים, כתב תביעה מתוקן, במסגרתו עתרו מפורשות לביצוע העבודות לרבות תוך גריעת שטח מדירות המערערים לצורך ביצוע הפרויקט. בכתב התביעה נטען כי הגריעה היא בהיקף של כמטר מרובע אחד וזאת, לשם בניית פיר המעלית וכנגד גריעה זו תינתן לבעלי הדירות תוספת שטחים מעבר למקובל בפרויקטים של תמ"א 38/1 (קרי פרויקט לחיזוק תוך תוספת דירות בלי הריסת הבית המשותף). נטען כי בתכנון המקורי היו זכאים בעלי הדירות לתוספת שטח העומדת על 13 מ"ר לשם בניית ממ"ד ו – 12 מ"ר מרפסת שמש ואילו בתכנון העדכני יהיו בעלי הדירות זכאים לתוספת שטח של 25 מ"ר (הכולל ממ"ד) ו – 12 מ"ר מרפסת שמש.

   

• בכתב ההגנה המתוקן טענו המערערים, לבד מטענותיהם כפי שפורטו לעיל, כי בהסכם התמ"א אין אזכור לגריעת השטחים; כי פרוטוקול האסיפה אשר הוזכר לעיל נחתם כארבע שנים לאחר חתימת הסכם התמ"א ולאחר שהוגש כתב התביעה; כי להסכם התווספה באיחור חתימת ב"כ התובעים; וכן, נטען שוב כי התביעה מחוסרת ביסוס חוקי, בהינתן שהריסה אפשרית רק מקום בו מדובר בהריסת הבית המשותף כולו (בהבדל מחלק מדירה) וזאת, במסגרת פרויקט לפי סעיף 5א' לחוק החיזוק . עוד העלו המערערים טענות תכנוניות שונות באשר לתכנית ההיתר כפי שאושרה בפועל על ידי הוועדה המקומית, אשר נטען כי היא שונה בתכלית מזו שנחתמה על ידי הדיירים.

   

• אציין כי במסגרת הדיון קמא, נפגש בסופו של דבר המערער 1 עם עורך דין דובר השפה הפרסית, אשר ממנו קיבל הסבר אודות הסכם התמ"א. זאת ועוד, בפני הערכאה קמא נשמעו עדים במספר דיוני הוכחות וכן סיכמו הצדדים טענותיהם בסיכומים בכתב.