תמ"א 38: מי יכריע בסכסוך על העברת זכויות בנייה ליזם?

סכסוך בין דיירים סביב ביצוע תמ"א 38 הוא אינו עניין נדיר אך השאלה מי ידון בו – המפקח על המקרקעין או בית המשפט – לא תמיד פשוטה להכרעה. ביהמ"ש העליון קבע לאחרונה: כל הסכסוכים בפני המפקח.

המקרה עסק בסכסוך בין בעלי שלוש דירות בבית ישן ברחוב ויתקין בחיפה. שניים מתוכם חתמו על הסכם עם יזם, ובו התחייבו כי בתמורה להשקעתו בעבודות החיזוק יימסרו לו שלוש דירות חדשות והחניות שיתווספו לבניין. למעשה, בעלי הדירות ויתרו על זכויות הבנייה שלהם בגג ובקרקע – לטובת היזם.

לא מצליחים לקדם את התוכנית?

עורך דין תמ"א 38

הדיירים שחתמו על ההסכם הגישו בקשה למתן היתר לביצוע התכנית, אולם בעלי הדירה השלישית הודיעו שהם מתנגדים לה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דחתה את התנגדותם, ולכן הם פנו לבית המשפט המחוזי.

במחוזי הם עתרו לקבלת צו שיצהיר בין היתר, כי הם בעלי שליש מזכויות הבנייה, ועל כן הדיירים האחרים אינם יכולים להעניקן ליזם ללא הסכמתם.

ואולם, בית המשפט המחוזי קיבל את טענת הדיירים כי הסמכות לדון בסכסוך נתונה למפקח על רישום המקרקעין, ועל המתנגדים להעביר את טענותיהם אליו.

בערעור שהגישו על כך המתנגדים לבית המשפט העליון הם טענו כי מדובר בשאלה עקרונית שראוי כי תוכרע: האם למפקח הסמכות להכריע בגורל זכויותיהם הקנייניות? לטענתם, הסוגיה מהותית וחשובה מכדי לאפשר למפקח לפסוק בה. חוק החיזוק מעניק לו סמכות לאשר תכנית עבודה של תמ"א 38 אולם לא לכפות על המיעוט לוותר על זכויות יסוד קנייניות.

המשיבים טענו כי חוק החיזוק מסמיך את המפקח לדון בכל סכסוך שקשור לתמ"א 38 כולל בשאלות הקנייניות העולות כחלק מביצוע התוכנית. גם אם התכנית הנוכחית פוגעת בזכויות המערערים, בהתחשב בתכליתה – חיזוק מפני רעידות אדמה – מדובר בפגיעה מותרת לתכלית ראויה.

החוק שותק

השופט יורם דנציגר החל בהסבר כללי על חוק החיזוק. החוק, שפורסם בשנת 2008, נועד לדבריו להקל על יישום התכנית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, וקובע בין היתר כי ניתן לעשות שינויים בזכויות הקנייניות אם יש לכך רוב של שני שליש מבעלי הדירות.

סעיף 5 לחוק מסמיך את המפקח על המקרקעין לדון בתביעות שהגיש הרוב לצורך קידום תמ"א 38. ואולם, אינו נותן מענה לגבי הסמכות לדון בתביעה המוגשת על ידי מתנגדים, ועוסקת בשאלת הבעלות בזכויות הבנייה.

על כן, פנה השופט דנציגר לבחון את הסוגיה לפי כללי הפרשנות המשפטיים. השופט נעזר בחוק המקרקעין, המקנה למפקח סמכות ייחודית לדון בסכסוכים לפי חוק החיזוק. לטעמו של השופט, סעיף זה מעיד באופן חד-משמעי שכל סכסוך הנוגע לתכנית – כולל כזה שדן בפגיעה בזכויות בעלות – צריך להתקיים בפני המפקח.

גם תכלית חוק החיזוק מלמדת על כך. "העברת סכסוכים לפי חוק החיזוק לסמכותו של המפקח היא מנגנון נוסף שנועד להקל על ניצול זכויות בנייה וביצוע עבודות ברכוש המשותף מכוח תמ"א 38, הקלה שנולדה על רקע הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים ושיפור עמידותם מפני רעידת אדמה".

השופטים נעם סולברג וענת ברון הצטרפו לעמדתו. השופטת ברון הוסיפה כי סכסוכים רבים עוסקים בזכויות בנייה – חלק מהותי מתמ"א 38. משכך, "הגבלת סמכותו של המפקח לדון רק בביצוע של העבודות, ולא בזכויות בדירות שייבנו, חותרת אפוא תחת תכליתו של חוק החיזוק – שכאמור נועד לקדם עסקאות מסוג זה".

לאור זאת, הערעור נדחה, והמערערים חויבו ב-25,000 שקל הוצאות משפט.

• ב"כ המערערים: עו"ד גד שילה
• ב"כ המשיבים: עו"ד יעקב סולומון

* עורך דין סיני גלבוע עוסק בתמ"א 38

** הכותב לא ייצג בתיק

*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer

אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

www.psakdin.co.il 

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין