רכישת דירה מקבלן – עשה ואל תעשה

רכישת בית או דירה היא העסקה הגדולה ביותר בחייהם של מרבית האנשים, הן מבחינת ההיקף הכספי, והן מבחינת טווח הזמן וההתחייבות שהרוכש נוטל על עצמו. כך תעשו את זה נכון

רכישת דירה מקבלן היא בדרך כלל "עסקת חייו" של רוכש. אלא שעל פי רוב, הסכמי מכר מוטים לטובת הקבלן, לעיתים באופן דרקוני. להלן מספר "כללי אצבע" חשובים בבדיקת חוזה הרכישה והתאמתו לצורכי הרוכש ולהבטחת זכויותיו.

ערבות בנקאית חובה

בעקבות פרשת חפציבה, בה חברת הבינוי פשטה רגל והותירה את רוכשי הדירות ללא כספם וללא הדירות, נכנס לתוקפו ב-2008 תיקון מס' 4 לחוק המכר.

התיקון אוסר על קבלן לקבל מרוכש סכום העולה על 7% ממחיר הדירה מבלי שמסר לו ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח מאושרת על ידי המפקח על הביטוח, להבטחת כלל הכספים ששילם הרוכש על חשבון מחיר הדירה. זאת, במקרה שלא העביר לרוכש בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר.

לפיכך, כלל בל יעבור בעסקה מול קבלן הוא לבדוק אם קיים בנק מלווה לפרויקט, שיעניק לקבלן ליווי פיננסי שבאמצעותו ניתן לספק לרוכשים את הערבויות הבנקאיות הנדרשות.

מצב הנכס

כרוכשים, מוטלת עליכם החובה והאחריות לוודא את פרטי הנכס, על מנת למנוע מצב בו תרכשו קרקע או נכס שבהם יש למישהו אחר זכות הנוגדת את זכותכם, או הגבלה המונעת את רישום הנכס על שמכם.

עליכם לבדוק שלקבלן יש זכויות בקרקע שעליה הוא עומד לבנות ושאין הגבלות המונעות את ביצוע המכירה. כמו כן, חשוב לוודא שהסכם הרכישה כולל תיאור מדויק של הדירה: גוש וחלקה, שם הפרויקט, מספר הבניין, מספר מחסן, מספר חדרים, גודל השטחים, המפרט הטכני, ועוד.

מיסים

כאשר קיים חוב מס על קרקע לא ניתן להעביר בה את הזכויות עד להסדרתו ולכן חשוב לדרוש את כלל אישורי המיסים. בנוסף, יש לציין בהסכם כי הקונה לא יידרש לשלם כל תשלום, מס או אגרה החלים על הקבלן, וכי על הקבלן לשאת לבדו בתשלומי המיסים, כולל הוצאות הפיתוח הסביבתי הנדרש לקבלת היתר הבנייה, והיטל ההשבחה.

עם זאת, תשלומי מס הרכישה יבוצעו על ידי הקונה. נהוג לציין בהסכם כי ככל שיתעדכן שיעור המע"מ מחיר הדירה יעודכן בהתאם, ויש להיות מוכנים לכך.

היתרי בנייה

יש לוודא שניתנו היתרי בנייה לפרויקט בהתאם לתוכנית המוצגת לקונה. אם טרם ניתן היתר, יש לבחון אם התכנון תואם את התוכניות החלות במקרקעין (אותן ניתן לראות גם באתר רשות מקרקעי ישראל ובאתר הרשות המקומית) ולהגביל את הזמן לקבלת היתר, כך שבחלוף המועד לקונה תהיה זכות לבטל את ההסכם ללא קנס, אם טרם התקבל אישור להשלים את הבנייה.

שינויים ותוספות

לעיתים הקונה מעוניין לשנות את המפרט שנותן הקבלן ולשדרג אותו. על מנת ליצור וודאות ביחס לעלויות השינוי השידרוג כדאי לבקש מחירון תוספות ושינויים.

הקבלן המבצע והחברה היזמית

לרוב רכישת הדירה תהיה מחברה יזמית, המעסיקה קבלן מבצע או קבלני משנה מטעמה. יש להתנות בהסכם כי הקבלנים מטעם החברה יהיו קבלנים רשומים בפנקס הקבלנים. בכל מקרה, על הקבלן עצמו לתת אחריות לכלל העבודות בהתאם לתקופות הבדק והאחריות הקבועים בחוק המכר.

מועד מסירת הדירה

לסעיף זה יש משמעות דרמטית, שכן אם הדירה לא נמסרת במועד יש לכך השלכות כספיות כבדות בדמות מעבר לדירה חלופית, תשלום דמי שכירות נוספים, הפסד של דמי שכירות ועוד.

חשוב לנסח בהסכם מועד ברור וסופי שאחריו לא ניתן לאחר עוד במסירת הדירה, ללא קשר ל"כוחות עליונים". מעבר לפיצוי מוסכם עבור כל חודש של איחור, יש לקבוע כי היה ותקופת האיחור במסירה התארכה מעבר לתקופה מסוימת, תעמוד לקונה הזכות לבטל את ההסכם.

אישור החרגה

לצורך קבלת משכנתא ומימון חלק מקניית הדירה, הקונה נדרש להמציא לבנק אישור החרגה. האישור נדרש במקרים רבים כאשר כל הקרקע עליה ייבנה הפרויקט משועבדת לטובת הבנק המלווה את הקבלן. לכן יש צורך באישור שלפיו עם קבלת מלוא כספי התמורה, חלקו של הקונה יוחרג מהחלק המשועבד לטובת הבנק המלווה את הקבלן. יש לקבוע מועד לקבלת האישור על ידי הקבלן ועל חשבונו.

שכר טרחת עורך הדין של הקבלן

למעט בדירות יוקרה, התיקון בחוק הגביל שכר טרחת עו"ד ברכישת דירה מקבלן לכ-5,000 שקל פלוס מע"מ. בטרם חתימת ההסכם ותשלום דמי הרישום לידי הקבלן יש לוודא שלא מתווספים תשלומים נוספים במעטה של " דמי רישום", דמי טיפול" "הוצאות בגין תשריטים" וכיוצא בהוראות כיד הדמיון שכל מטרתן לעקוף את הוראות החוק.

רבים לא יודעים

רוכשים רבים חושבים שהם מוגנים וזכויותיהם מובטחות, ומחליטים לוותר על ייצוג משפטי בעסקה "ולחסוך" – "חיסכון" שיכול לעלות להם ביוקר. 

כשמדובר על חוזה לרכישת דירה מקבלן, רוכש ממוצע אינו מסוגל לבחון כראוי הסכם מכר שכזה. דרושה לשם כך עין מקצועית של עו"ד מקרקעין, שיבדוק את הדברים במטרה להגן באופן מקסימלי על זכויות הרוכש ולהבטיח החלטה צרכנית ומשפטית נכונה בשאלה האם לחתום על ההסכם ובאילו תנאים.

בשל החשש המובן מניגוד עניינים, כללי האתיקה אוסרים על עורך דין שמייצג קבלן לייצג גם את הרוכש באותה עסקה.

*עו"ד יקירה טובבין עוסקת בדיני מקרקעין

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין