קיזזה מע"מ ברכישת בניין – ולא תקבל פטור במכירתו

החברה ביקשה להחזיר למדינה כ-574 אלף שקל שניכתה שנים קודם לכן, כדי לחסוך חיוב מס של מיליוני שקלים. בית המשפט דחה את המהלך

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה ערעור של חברה שביקשה פטור ממע"מ על מרבית התמורה ממכירת בניין בעיר. השופט הרי קירש קבע כי החברה, שניכתה מס תשומות של כ-574 אלף שקל כשרכשה את הנכס, אינה יכולה ליהנות מהפטור במכירתו, גם בהנחה שהניכוי המקורי היה אסור. בעקבות ההכרעה נותר על כנו חיוב במע"מ של כ-5.67 מיליון שקל, והחברה חויבה בהוצאות משפט.

החברה, תאגיד אמריקאי, רכשה ב-2008 בניין ישן ברחוב ברזילי בתל אביב תמורת 3.7 מיליון שקל בתוספת מע"מ. בבניין היו עשר דירות מגורים ושלוש חנויות, והוא היה הנכס היחיד שלה. הרכישה נעשתה מחברה הקשורה למשפחת בעלי הזכויות בתאגיד, על רקע חובות לבנק ובמטרה להשאיר את הבניין בבעלות המשפחה.

בעת הרכישה קיזזה החברה את מלוא המע"מ על העסקה, בסך כ-574 אלף שקל, כמס תשומות. הדירות המשיכו לשמש להשכרה למגורים במשך שמונה שנים, וב-2016 נמכר הבניין לשתי חברות תמורת כ-33.34 מיליון שקל בתוספת מע"מ.

המחלוקת החלה כשהרוכשות סירבו לשלם את מלוא המע"מ. המוכרת ביקשה לבטל את ההסכם, והרוכשות פנו לבית המשפט. בהסכם פשרה מ-2019 נקבע שהצדדים יפנו למנהל מע"מ בבקשה לפטור. ההליך הנוכחי התנהל בשם המוכרת, אך ביוזמת הרוכשות ולתועלתן.

בערעור טענה החברה שכ-89% משטחי הבניין שימשו להשכרה למגורים, הפטורה ממע"מ, ולכן מלכתחילה היא לא הייתה רשאית לקזז את המס על רכישת חלק זה. היא ביקשה להסתמך על הוראה בחוק המעניקה פטור במכירת נכס שהדין אסר לקזז את המע"מ ברכישתו. לטענתה, האיסור הזה מקנה לה פטור על מכירת חלק המגורים, גם אם בפועל היא קיזזה את המס בניגוד לדין.

מנהל מע"מ טען מנגד שהניכוי בעת הרכישה היה מותר, משום שהבניין נועד למימוש מסחרי בעתיד. לחלופין טען שעצם הניכוי בפועל שולל את הפטור המבוקש.

אי אפשר להשאיר את כל האופציות פתוחות

השופט קירש קיבל את עמדת מנהל מע"מ שלפיה קיזוז המס ברכישה שולל את הפטור המבוקש במכירה. הוא הסביר שהפטור נועד למי שלא היה רשאי לנכות את המס וגם לא ניכה אותו בפועל. כאשר המס נוכה, אפילו בניגוד לדין, נשמטת ההצדקה לפטור. לכן לא נדרשה הכרעה בשאלה אם החברה הייתה רשאית לנכות את המס מלכתחילה.

בתוך כך נדחתה הצעת החברה להשיב למדינה את המס שניכתה כדי לקבל את הפטור. השופט ציין שהמועד לתיקון חלף, ושהחברה העלתה את הסוגיה רק בעקבות התנגדות הרוכשות לתשלום. לדבריו, ככלל אין להתיר התחשבנות בדיעבד משיקולי כדאיות בלבד: עוסקים אינם יכולים "להשאיר את כל האופציות פתוחות", לנכות מס בהווה ולבטל את הניכוי בעתיד אם הדבר ישתלם להם, ללא הגבלת זמן.

לפיכך הערעור נדחה, והחברה חויבה לשלם למנהל מע"מ הוצאות משפט בסכום כולל של 35,000 שקל.

• ב"כ המערערת: עו"ד שי ברגר ועו"ד ראקל שיינוולד
• ב"כ המשיב: עו"ד שירה פרלא מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי) 

קרולין אוחיון, יועצת מס ועו"ד, עוסקת בדיני מיסים

** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.