עירייה נתנה פטור מהיטל השבחה לפרויקט. האם היא רשאית לחזור בה?

עיריית רמת השרון נתנה ליזמית פינוי בינוי פטור מהיטל השבחה ב-2014, אך ביטלה אותו ב-2022 לאחר שהפרויקט החל להתבצע. עתירה שהגישה היזמית התקבלה חלקית

השופטת ירדנה סרוסי קיבלה לאחרונה חלקית עתירה שהגישה חברת "אאורה השקעות" נגד עיריית רמת השרון, מועצת העיר רמת השרון והוועדה המקומית. העותרת ביקשה לחייב את המשיבות לעמוד בהחלטה מלפני כ-9 שנים להעניק לה פטור מהיטל השבחה על פרויקט פינוי בינוי בעיר. השופטת קיבלה את עמדת העותרת וקבעה שעל המשיבות לעמוד בהתחייבות. עם זאת, לנוכח חקיקה חדשה העותרת תחויב בהיטל השבחה חלקי על שלב ב' של הפרויקט.

לפני כעשור עיריית רמת השרון פרסמה מכרז לביצוע פרויקט פינוי בינוי בעיר. במסמכי המכרז צוין כי הפרויקט יוכרז כפרויקט פינוי בינוי במסלול מיסוי וכי מסלול זה מעניק זכות לפטור מהיטל השבחה, בכפוף לאישור המועצה.

חברת אאורה, העותרת, זכתה במכרז במרץ 2013. לטענתה, לולא ההנחה כי היא תקבל פטור מלא מהיטל השבחה, היא לא הייתה מציעה את התוספת המשמעותית שהציעה ובין היתר תוספת של 53 מ"ר לכל דירה קיימת.

לאחר הזכייה החליטה המועצה להעניק לעותרת פטור מלא מתשלום היטל השבחה בגין הפרויקט. בעקבות החלטת הפטור החלה העותרת לקדם את הליכי התכנון של הפרויקט ולבצעו. הוועדה המחוזית אישרה את תכנית הפרויקט על בסיס תחשיב כלכלי הכולל פטור מהיטל השבחה.

הפרויקט מתבצע בשני שלבים: שלב א' ביחס לבניינים מסוימים (240 יחידות דיור מתוך 687) ושלב ב' ביחס לשאר הבניינים (447 יחידות דיור).

ביוני 2017 שלח מהנדס העיר דאז לסמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון בקשה לאשר מתן פטור מלא מהיטל השבחה. הסמנכ"לית כתבה כי לנוכח מאפייני הפרויקט ניתן להמליץ על מחצית ההיטל בלבד.

בנסיבות אלה נשלחה לעותרת שומת היטל השבחה בסך של כ-61 מיליון שקל. בהמשך קיימה המועצה דיון (ללא העותרת) שבסופו החליטה לבטל את החלטת הפטור ולהטיל היטל השבחה בשיעור מלא על הפרויקט.

כנגד ההחלטה הוגשה העתירה. החברה הדגישה כי הסתמכה על התחייבות העירייה למתן פטור מלא מתשלום היטל השבחה.

העירייה ביקשה לדחות את העתירה וטענה כי הדין מאפשר לה להשתחרר במקרה זה מההבטחה השלטונית. היא הוסיפה שיש להותיר לה שיקול דעת רחב וכן לתת עדיפות לאינטרס הציבורי שבגביית ההיטל.

הבטחה מינהלית

השופטת ירדנה סרוסי מבית המשפט המחוזי בתל אביב קיבלה את העתירה בחלקה. 

השופטת הבהירה שההתחייבות לתת פטור היא הבטחה מינהלית שהשתכללה לכדי תנייה חוזית מחייבת לכל דבר ועניין.

עוד לדבריה, הלכת ההשתחררות מאפשרת לרשות להשתחרר מחוזה שהיא צד לו כשאינטרס ציבורי כבד משקל מחייב את הדבר.

השופטת לא מצאה שהמשיבות הצביעו על אינטרס ציבורי כבד משקל, צורך ציבורי חיוני או שינוי נסיבות מהותי וחריג שיצדיקו את הפרת התנייה החוזית המוסכמת. "לא בכל פעם שמדובר ברווחי היזם אל מול השאת רווחת התושבים, השאת רווחת התושבים גוברת באופן אוטומטי", כתבה.

עוד לדבריה, המשיבות לא נימקו מדוע חזרו בהן מהחלטת הפטור, מלבד ההבנה כי הן היו יכולות להרוויח יותר. אם המשיבות פעלו ב-2014 לא לפי מדיניות סדורה, העותרת לא צריכה לשלם את המחיר, כתבה.

בכל הנוגע לשלב ב' של התוכנית, מאחר שבחוק ההסדרים של 2022 התקבל תיקון לחוק התכנון והבניה שחל גם על פרויקטים קיימים, מסקנת השופטת הייתה שונה. בהתאם להוראות המעבר שבחוק קבעה השופטת שביחס לשלב ב' יחול היטל בשיעור של 50% מההשבחה.

המשיבות חויבו בהוצאות ובשכ"ט עו"ד בסך של 35,000 שקל.

• ב"כ אאורה השקעות: עו"ד גלית שיצר ואיילת חותה ממשרד פישר בכר חן ושות'
• ב"כ המשיבות: עו"ד אילנה בראף-שניר וחגית הלמר ממשרד הררי טויסטר ושות'

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין