אאורה השקעות בע"מ נ' עיריית רמת השרון ואח'

בפניי עתירה מנהלית ביחס להחלטת המשיבה 2, מועצת העיר רמת השרון, מיום 10.4.2022 לחייב את העותרת בתשלום היטל השבחה מלא בגין פרויקט פינוי-בינוי שהעותרת מבצעת במתחם המכונה "מתחם אילת" בשכונת מורשה שברמת השרון (להלן, בהתאמה: "ההחלטה", "המועצה" ו-"הפרויקט"). עיקרה של העתירה בשאלה האם המועצה רשאית הייתה לחזור בה מהחלטה קודמת בה אישרה לפטור את העותרת מתשלום היטל השבחה בגין הפרויקט.

רקע בתמצית

1. המשיבה 1, עיריית רמת השרון (להלן: "העירייה"), פרסמה מכרז לביצוע הפרויקט, כהגדרתו לעיל. הפרמטר העיקרי לניקוד במכרז היה התמורות לדיירים, אותן ביקשה העירייה להשיא: המציעים במכרז התבקשו להציע, בין היתר, את התוספת המרבית לשטח דירה קיימת (75% מניקוד ההצעה, כאשר הרף המינימלי לתוספת עמד על 30 מ"ר), וכן את הקומות בהן תינתנה הדירות; מספר החניות; גודל המחסן ושטח המרפסת (20% נוספים מניקוד ההצעה).

2. במסמכי המכרז צוין, כי הפרויקט יוכרז כפרויקט פינוי-בינוי במסלול מיסוי וכי מסלול זה מעניק זכות לפטור מהיטל השבחה, בכפוף לאישור המועצה. כמו כן, בהסכם שבין בעלי הדירות ובין הקבלן/יזם שצורף למסמכי המכרז, בסעיף 22.4, תחת הכותרת "תנאים מתלים", נקבע כי "במידה ויחול אחד או יותר מן האירועים הבאים, רשאי הקבלן/יזם לבטל את העסקה על פי הסכם זה מבלי שתהא לצד מן הצדדים טענה או תביעה כלפי משנהו...: א. יחול היטל השבחה על עסקה זו או על הוצאתה לפועל".

   בנוסף, נקבע במסמכי המכרז כי במסגרת הפרויקט יבוצעו מטלות ציבוריות המוערכות על ידי אדריכל העיר בסך של 15 מיליון ש"ח.

3. העותרת הגישה הצעה במכרז, הכוללת, בין היתר, תוספת של 53 מ"ר לדירה קיימת. לטענת העותרת, לולא ההנחה כי היא תקבל פטור מלא מהיטל השבחה, היא לא הייתה מציעה את התוספת המשמעותית שהציעה. בחודש מרץ 2013 זכתה העותרת במכרז.

4. לאחר זכיית העותרת במכרז, החליטה המועצה ביום 6.4.2014 להעניק לעותרת פטור מלא מתשלום היטל השבחה בגין הפרויקט (להלן: "החלטת הפטור"). יצוין, כי באותו מועד, בהתאם לסעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת השלישית"), שר הפנים ושר הבינוי והשיכון הם שהוסמכו לאשר פטור מהיטל השבחה בפרויקט, בכפוף להסכמת הרשות המקומית.

5. בעקבות החלטת הפטור, החלה העותרת לקדם את הליכי התכנון של הפרויקט ולבצעו. ביום 5.5.2017 פורסמה תוכנית הפרויקט למתן תוקף. התוכנית אושרה לאחר ששמאי הוועדה המחוזית ערך בדיקה כלכלית של עלויות הפרויקט, מבלי להביא בחשבון תשלום היטל השבחה. בעקבות הבדיקה הכלכלית הופחת מספר הדירות בפרויקט מ-720 יח"ד ל-687 יח"ד. כלומר, הוועדה המחוזית אישרה את תוכנית הפרויקט, על בסיס תחשיב כלכלי הכולל פטור מהיטל השבחה (להלן: "תחשיב שמאי הוועדה המחוזית").

6. יצוין, כי הפרויקט מתבצע בשני שלבים: שלב א' ביחס לבניינים מסוימים (240 יח"ד מתוך 687 יח"ד בפרויקט) ושלב ב' ביחס לשאר הבניינים (יתר 447 יח"ד שבפרויקט).

7. ביום 20.6.2017 שלח מהנדס העיר דאז אל סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון (להלן: "הרשות להתחדשות"), בקשה לאשר מתן פטור מלא מהיטל השבחה (להלן: "פניית מהנדס העיר"). לבקשה צורפו תסקיר כלכלי, החלטת הפטור וכן שומה מטעם שמאי העותרת. מהנדס העיר המליץ על מתן פטור מלא מהיטל השבחה ותמך את המלצתו בחישובים כלכליים.