הזכויות לא נרשמו על שם הרוכש במשך 17 שנים. נוסח ההסכם הלאקוני והערפל הראייתי שהתפזר סביב העסקה לא שכנעו את השופטת כי נעשתה למראית עין, כפי שטען המוכר, אך גם לא תמכו בזכאות הרוכש לקבל את מבוקשו.
בית המשפט המחוזי בתל-אביב דחה לאחרונה תביעה לאכיפת הסכם למכירת דירה ברמת גן וסירב להוציא צווים שיורו למוכר לחתום על המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות על שם הרוכש בטאבו. השופטת אירית קלמן ברום אמנם לא קיבלה את טענת אביו של המוכר כי ההסכם נחתם למראית עין כדי להזרים את כספי המשכנתא לעסקיו שנקלעו לקשיים, אך בצד זאת קבעה כי הרוכש לא הוכיח ששילם את מלוא התמורה עבור הדירה.
ההסכם נכרת בנסיבות מעורפלות: הרוכש טען שמדובר בהסכם רגיל, ששילם בגינו את מלוא התמורה באמצעות העברת הון עצמי במזומן ונטילת הלוואת משכנתה שהוא משלם מכיסו. מהצד השני, אביו של המוכר טען שמדובר בדירה שרכש לבנו הסובל ממוגבלויות שונות, והעסקה עם הרוכש נעשתה באמצעותו למראית עין בלבד.
לפי גרסתו, הרוכש עבד אצלו בתפקידים בכירים, וב-2002 כשהחברות שלו נקלעו לקשיים כלכליים הוא הציע לעזור לו לגייס כספים באמצעות הזרמת כספי הלוואות משכנתא. לצורך כך נערכו שני הסכמים למכירת שתי דירות – האחת בבעלות אחת החברות והשנייה בבעלות בנו.
לטענת האב, את הדירה של החברה הוא העביר לרוכש כהוקרת תודה על הסיוע אך הדירה של בנו לא שייכת לו. עוד הוא טען כי התובע לא באמת שילם את ההון העצמי המפורט בהסכם והכספים היחידים שקיבל ממנו היו כספי המשכנתא.
לא הוכחה מרמה
באופן כללי השופטת קלמן ציינה כי הנסיבות לביצוע העסקה נותרו מעורפלות כיוון ששני הצדדים מיעטו להביא ראיות. בפסק הדין נכתב כי נוסח ההסכם הלאקוני, שאף לא תאם את מצב הדירה לאשורו (כך למשל, נכתב כי הדירה פנויה בעוד שבאותה תקופה חיה בה שוכרת) מעיד על איזושהי התנהלות בעייתית אך קשה להבין מה עמד מאחוריה: ייתכן שהצדדים לא הקפידו על הנוסח בשל הקרבה והאמון שרחשו זה לזה, ובאותה מידה ייתכן שהכוונה הייתה אחרת.
עם זאת השופטת קבעה כי האב – שהעסקה בוצעה בהנחייתו – לא הציג ראיות המעידות על כוונת מרמה ולא הוכיח שמדובר בהסכם למראית עין, ומשכך כעקרון ההסכם תקף.
ואולם, השופטת כן קיבלה את טענת האב לגבי אי-תשלום התמורה. בהקשר זה השופטת ציינה כי אף שמדובר בתנאי עיקרי בהסכם, התובע לא הוכיח ששילם את ההון העצמי שהסתכם ב-214 אלף שקל.
השופטת ציינה כי התובע, שפעם אחת טען כי ביצע את התשלום בהעברה בנקאית ואילו בהזדמנות אחרת טען שהעביר לידי האב כספים במזומן, לא הציג כל אסמכתא למשיכה או העברת הכספים, וקשה שלא יהיו בידיו "ראיות מוצקות" להעברת סכום כזה גדול.
לכך הצטרפו גם תהיות שעלו מתוך נוסחו הבעייתי של ההסכם, העובדה שהחזקה הועברה לידי התובע רק 3 שנים לאחר המועד המוסכם, חוסר בהירות לגבי תשלום המשכנתא ועוד.
משכך השופטת קבעה כי התובע לא הצליח להוכיח שעמד בתנאי המהותי של תשלום מלוא התמורה, ולכן אינו זכאי לאכיפת ההסכם.
בסיכומו של עניין נקבע אם כן, כי אף שההסכם תקף התובע לא זכאי לסעד שתבע והוא חויב בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין של 25,000 שקל.
לפסק הדין בת"א 50157-06-17
עו"ד ליאור דהאן
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין