11 שנים אחרי שנחתם הסכם המכר בית המשפט נדרש להחליט האם כדאי לבטל את החוזה ולחייב את אחד הצדדים בפיצוי על הפרה או שיש אפשרות לאוכפו.
בית המשפט המחוזי בתל-אביב הכריע לאחרונה בתביעות הדדיות בקשר לעסקת נדל"ן שנערכה לפני כ-11 שנה, שבהן כל אחד מהצדדים האשים את חברו בהפרת הסכם המכר ודרש על כך פיצוי. השופט יונה אטדגי הפתיע בקביעה שאף אחד לא אשם בהפרה וגיבש מתווה לסיום הסאגה.
בשנת 2006 נחתם חוזה למכירת מגרש של כ-2.4 דונם בהוד השרון תמורת 625 אלף דולר. במסגרת תביעות הדדיות שהוגשו בשנת 2015 נדרש בית המשפט להכריע מי מהצדדים לעסקה הפר את החוזה והאם יש לבטלו – כבקשת המוכר או לאוכפו – כבקשת הרוכש.
המוכר ביקש לבטל את החוזה משום שמלבד התשלום הראשון (250 אלף דולר) הרוכש לא שילם לו על המגרש אפילו שהוא מחזיק בו מזה כעשור. לעומתו, הרוכש ביקש לקיים את החוזה וטען כי לא שילם את התמורה משום שהמוכר לא מילא אחר התחייבויותיו בחוזה, בהן העברת הזכויות במגרש על שמו.
כדי להכריע מי מהצדדים צודק השופט אטדגי פנה ללשון החוזה ומצא כי התחייבות הרוכש להעברת התשלומים השני והשלישי הייתה כרוכה בכך שהמוכר יסדיר את העברת הזכויות. על כן, כל עוד לא הוסדרו הזכויות לכאורה הוא היה רשאי שלא לשלם את התמורה.
שינוי לא צפוי
אלא שכאן עמדה שאלה נוספת: מי מהצדדים היה אחראי לעיכוב ברישום הזכויות. בעוד הרוכש האשים את המוכר בעיכוב משום שלא שילם דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל (תשלום דמי חכירה מראש), המוכר טען כי בהתאם להסכמה שנחתמה ב-2008 מי שהיה אמור לשלם אותם היה הרוכש.
השופט הסביר בהקשר זה כי בחוזה המקורי האחריות לתשלום דמי ההיוון הוטלה על המוכר, אלא שבאותה תקופה רמ"י הקפיאה את האפשרות לשלם דמי היוון, וזה היה המניע להסכמה החדשה מ-2008, שגובשה מאחר שהרוכש סבר כי יצליח לעשות זאת בעזרת קשרים. לאחר מכן, ב-2010 האפשרות נפתחה אך לא על המגרש הספציפי.
כלומר, לבסוף, אף אחד מהצדדים לא אשם בכך שרמ"י לא קיבלה את דמי החכירה, ולכן אף אחד מהם לא הפר את החוזה. ההסכמה ביניהם פשוט "סוכלה" עקב שינוי לא צפוי במצב.
אם כך, מהי התוצאה המשפטית במקרה כזה? השופט סבר כי הפתרון הנכון יהיה לאכוף את החוזה ולא לבטלו, אך זאת "תוך התחשבות בנסיבות הקיימות".
השופט שב ופנה להסכמה מ-2008 שנקבע בה כי אם לא יתאפשר להוון את תשלום דמי החכירה, יחולו תנאי הסכם המכר המקורי שלפיהם המוכר יצטרך לשלם לרמ"י דמי הסכמה (במקום דמי היוון).
משכך, השופט סבר כי כדי לקיים את החוזה המוכר יידרש לעמוד בהתחייבות זאת ואילו הרוכש ישלם לו את יתרת התמורה. דמי ההסכמה יחושבו בהתאם לשיעור שלהם בזמן חתימת החוזה (שכן דמי ההסכמה נגזרים משווי הקרקע ובינתיים שוויה כבר הוכפל).
לפיכך נפסק כי הרוכש יפקיד את כספי התמורה בקיזוז דמי ההסכמה (713 אלף שקל בתוספת מע"מ והפרשי הצמדה) אצל עורכי הדין של הצדדים, ואלה יעבירו למוכר את הכסף לאחר שישלים את העברת הזכויות על שם הרוכש.
לנוכח הקביעות האמורות – לא נפסקו הוצאות.
- ב"כ המוכר: עו"ד מקרקעין גיל צבע, עו"ד משה אשכנזי
- ב"כ הרוכש: עו"ד יוסף גיא מוסרי
עו"ד אביטל חורף
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין