בעל מגרשים באיו"ש ביקש לבטל עסקת מכר בטענה שהרוכשים לא שילמו את הכסף. אלא שהרוכשים הביאו טיעון נגדי חזק: המוכר הפר את חובת הגילוי כשטען שהקרקע "כשרה למהדרין" בעוד שבפועל יש בה חריגות בנייה.
בית המשפט המחוזי בירושלים הורה לאחרונה על אכיפת הסכם למכירת שני מגרשים ביישוב אדם שבאיו"ש אפילו שהרוכשים לא שילמו עדיין את מלוא התמורה. בהתאם לכך, נדחתה בקשת המוכר לבטל את ההסכם תוך חיוב הרוכשים בפיצויים על הפרתו. השופט ארנון דראל קבע כי לא הרוכשים הפרו את הסכם המכר אלא המוכר, שהסתיר מהם חפירות שנעשו בניגוד להיתר בנייה.
העסקה נסגרה בנובמבר 2014. שני המגרשים נמכרו תמורת 1.4 מיליון שקל והרוכשים מסרו למוכר את התשלום הראשון בסך 140 אלף שקל.
לימים, הרוכשים גילו כי המוכר ביצע בקרקע חפירה עמוקה שחורגת מהיתר הבנייה. בעקבות זאת הם לא שילמו למוכר את יתרת התמורה ודרשו ממנו להסדיר את המצב.
בפברואר 2015 הגיש המוכר בתגובה תביעה לביטול ההסכם כולל פיצויים מוסכמים של 140,000 שקל על הפרתו.
הרוכשים, מצידם, הודיעו תחילה שהם מוכנים לבטל את ההסכם תמורת פיצוי של כ-675 אלף שקל על הנזקים שגרם להם המוכר בכך שהסתיר מהם את מצב השטח.
לאחר מכן, הצדדים החלו במגעי פשרה שבסופם נכתב מסמך שקובע בין היתר כי סכום העסקה ירד ל-1.3 מיליון שקל בעקבות חריגת הבנייה. לאחר שהמוכר נסוג מהפרשה טענו הרוכשים כי מדובר בזכרון דברים מחייב, ותבעו לאכוף אותו ואם לא – אז את הסכם המכר.
התובע טען כי המסמך הוא סיכום פגישה ששרבט לעצמו. אין בו תנאים ברורים, אין עליו חתימות ואף אחד לא התייחס לכך כהסכם מחייב. בנוסף הוא עמד על כך שסיפר לרוכשים על חריגת הבנייה.
בעניין זה הרוכשים טענו כי המוכר הוא מהנדס בניין שחזר ואמר להם שכל העבודות בשטח "כשרות למהדרין" והם סמכו עליו.
חובה אבסולוטית
במחלוקת לגבי זכרון הדברים העדיף השופט דראל את עמדת המוכר ולו משום שמדובר במסמך שנערך בזמן סכסוך משפטי על פרשנות של חוזה אחר, ולכן היה חשוב לבחון אותו משפטית ולגבש אותו להסכם מפורט וברור.
כמו כן השופט הפנה לעדויות הרוכשים שבעצמם ציינו כי הם העבירו את המסמך לעורך דין כדי שיערוך הסכם מלא שיועבר לבדיקתם. כלומר, זכרון הדברים לא מעיד על הסכמה סופית ומחייבת.
עם זאת, במחלוקת לעניין הסכם המכר השופט תמך בעמדת הרוכשים וקבע כי המוכר הפר את חובת הגילוי המוטלת עליו מכוח חוק המכר.
השופט דראל לא האמין לגרסת המוכר שתחילה אמר שהודיע לרוכשים על חריגות הבנייה אך לאחר מכן טען שכלל לא הייתה בעיה בשטח. לעומת זאת, גרסת הרוכשים הייתה עקבית ונתמכה בעדות עורך הדין שייצג בעסקה.
במענה לטענת המוכר כאילו הרוכשים אשמים בכך שלא ביצעו בדיקות כמו שצריך, השופט הזכיר כי חובת הגילוי שחלה על המוכר היא "אבסולוטית" ורשלנות הרוכשים, ככל שהייתה, לא מאיינת אותה.
לפיכך נקבע כי הרוכשים זכאים לאכיפת ההסכם אף שלא שילמו את מלוא התמורה, ומתוך הסכום שיעבירו למוכר יוכלו לקזז פיצויים של 50 אלף שקל על עגמת נפש, שכר טרחת עו"ד של 8,500 שקל וכיסוי הוצאות משפט.
עו"ד ליאור שחר
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין