אהרון ישראל נ' דואיב ואח'

מבוא

1. לפני תביעה ותביעה שכנגד שעניינן התקשרות בין התובע והנתבע שכנגד (להלן: התובע) לבין הנתבעים והתובעים שכנגד 1-2 (להלן: הנתבעים ובנפרד: הנתבע ו-הנתבעת) למכירת מגרשים מס' 165 א' ו-ב' בישוב אדם (להלן: המגרשים).

2. על פי ההסכם, שנחתם ב- 13.11.14 (להלן: הסכם המכר) מכר התובע לנתבעים את המגרשים תמורת סכום של 1,400,000 ₪. במועד החתימה על הסכם המכר שילמו הנתבעים סכום של 140,000 ₪.

3. התובע טוען בכתב התביעה, כי הנתבעים לא שילמו את התשלומים הנוספים ולכן התובע הודיע להם על ביטול הסכם המכר. בתביעה, שהוגשה ב- 18.2.15, עתר התובע למתן פסק דין המצהיר על בטלות הסכם המכר וכן ביקש לחייב את הנתבעים בפיצוי המוסכם בגין הפרת הסכם המכר (140,000 ₪).

4. הנתבעים הגישו כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד. טענת הנתבעים היא כי התובע הפר את חובת הגילוי המוטלת עליו, וכן הפר את הצהרותיו בהסכם המכר. הפרה זו מקורה בכך שהתובע ביצע חפירה עמוקה במגרש החורגת בכ- 3.5 מטרים מהחפירה המותרת על פי היתר הבנייה שקיבל. הנתבעים טוענים כי בשל כך נמנעו מלשלם לתובע את התשלומים הבאים. בכתב ההגנה ובכתב התביעה שכנגד הסכימו הנתבעים לביטול החוזה ותבעו במקביל פיצוי כספי בסכום של 675,425 ₪ עבור הוצאות שהוציאו ונזקים שנגרמו להם לטענתם.

5. ב- 6.12.15 התקיימה ישיבת קדם משפט, שבמהלכה הודיע בא כוח הנתבעים כי הצדדים על סף הגעה להסדר פשרה. כפי שאפרט להלן, הצדדים אכן ניהלו מגעים שבמהלכם נערך רישום של הסכמתם על פתרון מוסכם למחלוקת. פתרון זה כלל "השלמה" של הנתבעים עם החפירה במגרש, וויתור על טענותיהם כלפי התובע, ונטילת האחריות מצדם לטפל בכך. התובע הסכים להפחית את סכום התמורה ל- 1,300,000 ₪. עוד הוסכם כי העסקה תפוצל כך שמגרש אחד יימכר לנתבעים בסכום של 600,000 ₪, והשני יימכר לתובעים שכנגד 3-4, שהם בנם וכלתם של הנתבעים (שניהם ייקראו יחד להלן בלשון יחיד: אלירן). התובע כתב את הדברים במסמך (להלן אכנה את המסמך בתואר "זכרון דברים", אף שהוא אינו נושא כותרת). הצדדים חלוקים באשר למעמדו המשפטי של זכרון הדברים. הנתבעים רואים בו הסכם מחייב ואילו התובע רואה בו מסמך המתאר מחשבות ורעיונות שלא הגיעו כדי הסכם. מכל מקום, התובע חזר בו מהסכמתו להסדר שנרשם בזכרון הדברים. כתוצאה מכך ביקשו הנתבעים לתקן את כתב התביעה שכנגד בשני היבטים: ההיבט הראשון הוא תביעת הנתבעים לאכיפת זכרון הדברים; ההיבט השני הוא תביעתם לאכיפת הסכם המכר (המקורי) חלף הסכמתם הראשונית לביטולו, אליה הצטרפה תביעה לתשלום פיצוי עבור הנזקים שנגרמו להם, ככל שתביעת האכיפה תתקבל וכן לחלופין תביעת פיצוי ככל שסעד האכיפה לא יינתן.

6. השאלה הראשונה שיש להכריע בה היא האם ההבנות שנכתבו בזכרון הדברים הן הסכם מחייב, והאם זכאים הנתבעים ואלירן לאכוף אותו. ככל שהתשובה לשאלה זו חיובית הרי שמתייתר העיסוק בשאלות האחרות, שכן זכרון הדברים כלל הוראה המסיימת את המחלוקות בין הצדדים עד לשלב שבו הגיעו הצדדים לאותה הסכמה. ככל שהתשובה לשאלה היא שלילית יש לבחון האם הפר התובע את חובת הגילוי המוטלת עליו, וככל שכן מה הן ההשלכות של הפרת חובת הגילוי בכל הנוגע להסכם המכר ולאפשרות לאכיפתו.

7. ישיבת ההוכחות התקיימה ב- 14.6.18, במהלכה נשמעו כל העדים. הצדדים סיכמו את טענותיהם בעל פה ב- 27.6.18 והגיעה העת למתן פסק דין. אציין כי לאחר הגשת הסיכומים התבקשה הגשת פסק דין שניתן בת.א. (ירושלים) 17261-07-13 תמיר כץ נ' אהרן שמואל ניסים (להלן: תביעת השכן). תביעה זו עוסקת בפיצוי שתבע השכן בגין החריגה לתוך שטח המגרש שלו בעת שהתובע ביצע את החפירה במגרשים ובנה קיר תמך וכלל בה גם סעד של השבת המצב לקדמותו. הצדדים התייחסו לשאלה האם יש מקום להגשת פסק הדין בהליך זה. אתייחס לכך בשולי פסק הדין.

8. אף שקביעה בשאלת מעמדו של זכרון הדברים כהסכם מחייב, עשויה לייתר את הדיון בשאלות האחרות, אפתח בסקירת העובדות הנלמדות מן העדויות והמסמכים. כפי שאפרט להלן בסופו של דבר המחלוקת העובדתית היא מצומצמת ובעיקר מתמקדת בשאלה מהו המידע שמסר התובע לנתבע ומה ידע הנתבע על אודות החפירה שביצע התובע במגרש, היותה בניגוד להיתר הבנייה, ועל אודות קיומו של צו הפסקת עבודה שהוציא מוסד התכנון המקומי. שאלה עובדתית נוספת היא באשר לנסיבות ההתקשרות בזכרון הדברים.

   העובדות