היזמית קנתה עם רוכשת נוספת קרקע בחלוקה של 80%-20% אך בשלב הבנייה הן התחלקו חצי חצי. מנהל מע"מ ראה בכך עסקה להעברת 30% מהקרקע, אך השופטת סברה אחרת
בית המשפט המחוזי בתל אביב פטר לאחרונה חברת נדל"ן מלשלם מס גבוה בגין הסכם לבנייה משותפת שכרתה עם שותפתה לקרקע. בשלב הרכישה נשאה היזמית ב-80% מהעלות ואולם בהסכם הבנייה הוחלט שהן יתחלקו חצי חצי. השופטת ירדנה סרוסי הסבירה שהדבר נבע מכך שהרוכשת הנוספת קנתה במעמד הרכישה גם זכויות תמ"א 38 "רדומות" אשר התממשו בשלב הבנייה ולא מדובר בעסקה נפרדת המצדיקה חיוב במס.
תחילת הפרשה באפריל 2015 אז פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז לרכישת הקרקע נשוא התביעה, ברחוב שמשון שבירושלים, שגודלה 1,191 מ"ר. מחיר המינימום שנקבע לרכישה הועמד על 16.9 מיליון שקל.
חודש לאחר פרסום המכרז הגישו המערערת, יזמית נדל"ן, ומשפחה כלשהי הצעה משותפת לרכישת הקרקע תמורת 25,540,550 שקל. בהתאם להסכמתן הפנימית, היזמית תשלם 80% מהעלות, כלומר כ-20.4 מיליון שקל, ואילו המשפחה תישא ב-20% מהסכום, קרי כ-5.1 מיליון שקל. בתוך כך הוסכם שבמסגרת העסקה תקבל המשפחה לידיה את זכויות הבנייה העתידיות בקרקע, לרבות אלו שמכוח תמ"א 38.
מבין כלל המציעים במכרז הייתה הצעת היזמית והמשפחה הגבוהה ביותר, ולפיכך הן זכו. אלא שבניגוד לחלוקה במעמד הרכישה, בהסכם הבנייה המשותפת שכרתו השתיים באוגוסט 2019 הוסכם שכל צד יישא ב-50% מעלויות הבנייה.
בעקבות זאת הוציא מנהל מע"מ ליזמית שומת מס עסקאות בסך כמיליון וחצי שקל. לעמדתו, הפער שבין שלבי הרכישה והבנייה מהווה למעשה עסקה נפרדת, במסגרתה מכרה היזמית למשפחה 30% מהזכויות בקרקע. מכאן הערעור שהוגש לבית המשפט במאי 2022.
"סל" שכלל זכויות תמ"א
לטענת היזמית, הפער בין החלוקה בשלב הרכישה (80-20) לבין החלוקה בשלב הבניה (50-50) נובע מהתממשות זכויות התמ"א ה"רדומות" שקנתה שותפתה עוד בשלב הרכישה, אך היא לא מכרה לשותפתה זכויות בנייה כלשהן באופן שמצדיק את חיובה במס.
מנגד טען מנהל מע"מ שמדובר הלכה למעשה בשתי עסקאות נפרדות: הראשונה, רכישת הקרקע; השנייה, מכירת חלק מזכויות הבנייה העתידיות מהיזמית למשפחה. מכאן ששומת המס מוצדקת לשיטתו.
אבל השופטת סרוסי דחתה את עמדת המנהל. לדבריה, הגם שבמועד רכישת הקרקע זכויות התמ"א בה היו שוות אפס, בפועל המשפחה קנתה אותן במסגרת חמשת מיליוני השקלים ששילמה. יוצא שמאז הרכישה – וממילא גם במעמד הסכם הבנייה – הזכויות היו שלה והיא לא קנתה אותן מהיזמית.
"בהסכם הרכישה המשותפת הוסכם במפורש כי זכויות בנייה עתידיות, לרבות מכוח תמ"א 38, יהיו שייכות למשפחה", כתבה השופטת. היא הדגישה שבניגוד לטענת מנהל מע"מ, כאשר הזכויות התממשו הן לא חולקו בין הצדדים בהתאם ליחסם ברכוש המשותף והיזמית לא מכרה לאחר מכן למשפחה את חלקה. זאת מאחר שליזמית מעולם לא היה חלק בזכויות הבנייה העתידיות.
השופטת הבהירה כי זה שזכויות התמ"א לא תומחרו באופן ספציפי על ידי המשפחה, לא אומר שהיא לא רכשה אותן מלכתחילה. בדיוק כפי ששתי הרוכשות קנו את הזכויות בקרקע כ"סל" תמורת כ-25 מיליון שקל, כך המשפחה שילמה כ-5 מיליון שקל עבור סל זכויותיה בקרקע, שכלל בין השאר זכויות בנייה עתידיות מכוח תמ"א.
לפיכך השופטת קיבלה את הערעור ובכך למעשה פטרה את היזמית מלשלם את המס שבו חויבה, תוך שפסקה לטובתה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 95 אלף שקל.
- ב"כ היזמית: עו"ד שלומי ואקנין ועו"ד אריאל אפשטין
- ב"כ מנהל מע"מ: עו"ד ערן פיירשטיין (פמת"א אזרחי)
עו"ד קרנית קמינסקי
עוסק/ת ב-
מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין