ידיעה זו פורסמה גם ב-
הרוחות סביב הצעת החוק שהגיש ח"כ מאיר שטרית (בפעם השניה) סוערות ביותר. מן הצד האחד: רוכשי הדירות המרוויחים. מן הצד השני: לשכת עורכי-הדין זועקת גוועאלד! גייסנו פאנל מומחים לבירור כל ההיבטים של הסוגיה הסבוכה הזאת.
מאת: מערכת פסק דין, בשיתוף עורכי-הדין איליה וייסברג, אביבה בורונובסקי, איל ברנדט, ליאורה גדיש, גיא הרשקוביץ.
לפני כשבוע העלה ח"כ מאיר שטרית, בפעם השניה, הצעת חוק המגבילה את שכר הטרחה לעורך-הדין, שמשלם מי שרוכש דירה חדשה מקבלן. על-פי ההצעה, שכר הטרחה יוגבל ל-0.5% משווי הדירה או ל-5,000 שקל, הנמוך מביניהם.
ההצעה הקודמת, שנדחתה על-ידי הכנסת - בעידוד לשכת עורכי-הדין ולרווחתם של עורכי-דין רבים העוסקים במקרקעין - הגבילה את שכר הטרחה ל-0.5% בלבד.
עוד לפני שבודקים את ההצעה בציציותיה, נקל להבין את הלך הרוחות הרווח כרגע בקרב קהיליית המקרקעין ואת קצפם של עורכי-דין רבים, בעקבות מה שנראה להם כהצעה פופוליסטית שתפגע בפרנסתם.
שכר-הטרחה הנגבה כיום - בין 1.5% ל-2.5% ממחיר הדירה - משקף, לטענת עורכי-הדין, את היקף העבודה הנרחב, את אופייה הקפדני ואת האחריות הרבה המוטלת על כתפיהם.
האם לא היה עדיף לו נטפל שטרית לגובה המס - העומד על כ-50% ממחיר הדירה - במקום לעמלים למחייתם?
על מנת להבין את משמעות החוק והשלכותיו - הן על רוכשי-הדירות והן על עורכי-הדין -כינסנו פאנל של עורכי-דין העוסקים בתחום המקרקעין והנדל"ן, שינסו להציג את הדברים באור בהיר יותר.
המשתתפים, על פי סדר הופעתם: עו"ד איליה וייסברג, עו"ד אביבה בורונובסקי, עו"ד איל ברנדט, עו"ד ליאורה גדיש ועו"ד גיא הרשקוביץ. נתחיל.
"הצעת-החוק כוללת שני רכיבים", מסביר עו"ד אילייה וייסברג. "הרכיב הראשון הוא רכיב ההגבלה, המתייחס להגבלת גובה שכר-הטרחה שמשלמים הרוכשים. רכיב ההגבלה עומד בניגוד לפסיקת בית-המשפט העליון, שביטלה את התעריפים המינימליים שקבעה לשכת עורכי-הדין בזמנו בעבור מתן שירותים משפטיים. הרכיב השני הוא רכיב ההפרדה, המתייחס לאופן גביית שכר-הטרחה". נציין, שהמצב הנוהג כיום הוא שלא מתקיים קשר בין עורך-הדין המטפל ברישום לבין הרוכש. מכיוון שעורך-הדין נשכר על-ידי הקבלן, שכר-הטרחה נגבה ישירות מהאחרון.
"על-פי הצעת החוק, שכר-הטרחה ייגבה ישירות מן הרוכש בעבור רישום זכויותיו בטאבו ו/או עבור רישום צו הבתים המשותפים", אומר עו"ד וייסברג.
"בניגוד לרכיב ההגבלה, הנושא אופי בולשביקי ופוגע בחופש העיסוק, רכיב ההפרדה הוא דווקא חיובי. היות ומבחינה טכנית הרישום חייב להתבצע על-ידי משרד אחד, שמרכז את כל החומר, המשרדים הוותיקים והמנוסים יותר יוכלו לאפשר לעצמם 'לרדת' במחיר ובכך לפתוח את השוק לתחרות שתיטיב עם הצרכנים".
"רק משרדים גדולים מאוד, שיש בהם מצבת גדולה של כוח-אדם שכיר, יוכלו לעמוד בהורדת המחירים. משרדים קטנים, של שניים-שלושה עורכי-דין, פשוט ייעלמו מהנוף, לפחות בכל הנוגע לעבודה מול הקבלנים", טוענת עו"ד אביבה בורונובסקי.
לדעתה, היקף העבודה ומשכה - לעיתים עד שבע שנים מרגע רכישת הדירה - מצדיקה את התעריפים הנהוגים כיום. "צריך להבין, שמדובר בעבודה סיזיפית, שאין להקל בה ראש. אני צופה, שברגע שתהיה ירידה במחירים - תהיה גם ירידה באיכות העבודה. לא אופתע לראות בעתיד תביעות של רוכשים כנגד עורכי-הדין על רשלנות. הוזלת התעריפים תגרום לכך שהתחום יוצף בעורכי-דין לא מנוסים או לא מתאימים, והעבודה תיראה בהתאם".
"הרעיון שעומד מאחורי החוק הוא להפסיק להפיל את תשלום שכר טרחת עורך-הדין על רוכשי הדירות", אומר עו"ד איל ברנדט.
"נכון לעכשיו, הקבלנים סוגרים הסכמים עם עורכי-הדין, שעובדים בשבילם במשךX השנים הנדרשות: מטפלים בפרצלציה, מכינים את המקרקעין למכירה וכו' ואז, כשהדירות נמכרות, הם מרוויחים מהרוכשים את שכר הטרחה עבור העבודה שעשו לקבלן". ומכיוון שהרוכשים משלמים לעורך-הדין של הקבלן, טוען עו"ד ברנדט, חלקם הגדול לא שוכר עורך-דין שיגן על האינטרסים שלו.
עו"ד ליאורה גדיש גם היא מדברת על ניגוד עניינים. לדבריה, רוכשי הדירות מצויים במצב בעייתי: "על אף שכר הטרחה העצום הנגבה מהם, עורך-הדין של הקבלן אינו מייצג אותם כלל. להיפך: פעמים רבות עורכי-הדין מטעם הקבלן מכניסים לחוזה סעיפים דרקוניים כנגד הרוכש והרוכשים אף אינם מודעים לכך".
עו"ד גיא הרשקוביץ מסכים: "עשרות-אלפי השקלים הנגבים מרוכשי-הדירות כשכר-טרחה מונעים מהם לשכור את שירותיו של עורך-דין שייצג אותם - ורק אותם - בעסקה מול הקבלן".
על כן, מסכימים עו"ד גדיש ועו"ד הרשקוביץ, הגבלת שכר הטרחה ל-5,000 שקל היא ריאלית ומשקפת את השכר הראוי בגין רישום הזכויות ורישום הבית המשותף.
עו"ד הרשקוביץ מוסיף עוד, כי בכך תצטמצם אחריות הקבלן ועורך-הדין מטעמו אך ורק לעניין רישום הזכויות. "יש לא מעט תביעות של רוכשים נגד קבלנים בשל מצגי-שווא או הטעיות לכאורה, כיוון שבפועל, רוכשי הדירות לא נהנו מייצוג משפטי".
לדעתו של עו"ד ברנדט, שכר-הטרחה הגבוה הנגבה מהרוכשים פוגע, למעשה, בפרנסתם של עורכי-דין אחרים.
"הדיון בסוגיה זו מתקיים כבר מספר שנים במסגרת ועדת שכר טרחה של לשכת עורכי-הדין, והועלו כמה אפשרויות", מספר ברנדט, "אפשרות אחת, היא לאסור על עורך-הדין מטעם הקבלן לייצג את שני הצדדים בעסקה, ואז הרוכש יהיה חייב לשכור את שירותיו של עורך-דין מטעמו. הדבר יפתח את השוק לעורכי-דין רבים ויוביל לשגשוג. האפשרות השניה, היא לחייב את עורך-הדין לחתום על הסכם שכר-טרחה מול הלקוח, קרי הקבלן. כך יחויבו הצדדים להגיע למצב שבו ישולם לעורך-הדין שכר ראוי עבור העבודה ממי שעבורו בוצעה העבודה, ולא מרוכשי הדירות, שאינם לקוחותיו הישירים".
עו"ד ליאורה גדיש מדגישה, בהקשר זה, את היתרון שברכיב ההפרדה בהצעת החוק: "לא אחת טענו עורכי-הדין מטעם הקבלנים, כי שכר-הטרחה הנגבה מהקונה משולם בפועל לחברה הקבלנית. כך, במקרה בו חברה נכנסת להליך של פירוק - כמו במקרה 'חפציבה' - הרוכשים נדרשים לשלם פעמיים, שהרי שכר הטרחה המקורי ששילמו ירד לטמיון ביחד עם החברה, ועורך-הדין החדש שמונה לחברה דרש שוב - ובצדק - את שכר טרחתו בגין פעולת הרישום".
לדברי עו"ד גדיש, המחוקק יכול היה לנצל את ההזדמנות ולקבוע גם כי רכיב ההוצאות המשפטיות המשולמות לקבלן לא ייכלל במחיר הדירה. כך, טוענת עו"ד גדיש, ניתן יהיה להפחית את גובה מס הרכישה, שכן במצב הנוכחי המס מוטל גם על שכר-הטרחה שצריך הקבלן לשלם לעורך-הדין.
"אם הצעת החוק תעבור צריך לקחת בחשבון, שיתכן והקבלנים יגלגלו את עלות ההוצאות המשפטיות שלהם על מחיר העסקה", מסכם עו"ד הרשקוביץ.
"במצב דברים זה, אין מניעה שהקבלן יבחר להעלות את מחיר הדירה ולשלם לעורך-הדין תשלום גלובלי. כך ייצא, שרוכשי הדירות עשויים לגלות שעל-אף שהמחוקק ניסה להיטיב עמם, מחיר הדירה לא שונה כהוא זה".
לשכת עורכי-הדין ביקשה להגיב לדברים, ולהלן תגובתה, כפי שנמסרה לאתר פסקדין:
"עד שהצעת החוק תאושר, מתכוונת לשכת עורכי הדין להיאבק בהצעה בנוסחה הנוכחית. אמש (ב') התכנס בלשכה פורום הקניין והמקרקעין הארצי של הלשכה כדי לדון באפשרויות הפעולה. עמדתה הרשמית של הלשכה היא, שהגבלת שכר טרחתם של עורכי הדין בעת רכישת דירה מקבלן תפגע בציבור רוכשי הדירות.
בדיון שהתקיים בשבוע שעבר בועדת הכלכלה של הכנסת, הבהירו יושבי ראש פורום הקניין והמקרקעין הארצי בלשכת עורכי הדין עו"ד (אדריכל) מוטי בניאל ועו"ד יורם חג'בי, כי עורך דינו של הקבלן הוא הכתובת של רוכש הדירה לכל פעולה ולכל נושא הקשור בטיפול במימון הדירה, בדיווח לשלטונות מס, בטיפול באישורי מס, לרישום בית משותף ועוד פעולות רבות אחרות, אשר רק עורך הדין של הקבלן אמור לבצע עבור רוכש הדירה.
גם אם רוכש הדירה ייעזר בעורך דין מטעמו, עדיין עורך דין של הקבלן הוא המטפל והוא האחראי. כל ניסיון להראות, כי הגבלת שכר טרחה של עורך דין הקבלן תסייע לרוכש הדירה, אינה נכונה ואין בה כל תרומה למאבק בעליית מחירי דירות, אלא ההיפך", לשון התגובה.
ומה דעתכם? הצביעו במשאל פסקדין- האם עוה"ד באמת יפסידו מההצעה להגבלת שכר הטרחה בעסקאות רכש מקבלן?
להצעת חוק המכר (דירות) (תיקון - הגבלת רכיב ההוצאות המשפטיות במחיר דירה), התשע"ג-2013
למדור: דיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.ilb
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.