מבוא והבסיס המשפטי לפסיקת פיצוי בגין עגמת נפש
בנוסף לפיצוי בגין ליקויי בניה, ירידת ערך, איחור במסירה וכו', זכאי רוכש דירה לתבוע מהקבלן פיצוי בגין עגמת נפש. בפועל, אין קנה מידה אחיד לפסיקת פיצוי בגין עגמת נפש, והוא משתנה מענין לענין ומשופט/ת לשופט/ת, בהתאם לאוריינטציה השיפוטית שלהם. לא מן הנמנע כי שופט/ת אשר חוו באופן אישי מצב של ליקויים בדירה שרכשו או בנו, יבינו טוב יותר, מניסיון אישי, את המצב בו נמצא המתדיין שבפניהם ולעובדה זו , תהיה השלכה על גובה הפיצוי שייקבע על ידם.
הבסיס המשפטי לפסיקת פיצוי בגין עגמת נפש מצוי בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970 הקובע כדלהלן:
"גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין".
בנושא זה נקבע ע"י בית המשפט העליון בע"א 348/79, חנה גולדמן נ' יצחק מיכאלי ו- 2 אחרים, פד"י ל"ה (4) 31,: "...בפסיקת הפיצויים על בית המשפט לשוות לנגד עיניו את העקרון, כי מטרת הפיצוי היא החזרת המצב לקדמותו, ואין מטרתו הענשת המפר. בהפעלת שיקול הדעת השיפוטי במסגרת סעיף 13 לחוק התרופות, על בית המשפט לשאוף לפיצוי הנפגע, ולא להענשת המפר. סעיף 13 לחוק התרופות לא נועד להוות מנוף לפסיקת פיצויים עונשיים בדיני החוזים...".
בנוסף- נקבע בפסק דין זה , כי "לעתים ניתן לתקן ליקוי זה בסכום זעום, אולם הנזק בביצוע לקוי, או באי תיקון האיטום, והסבל ועוגמת הנפש – יכולים להיות עצומים...".
כאשר עסקינן בדירת מגורים, יש לפסוק פיצויים משמעותיים בשל רכיב הנזק שאינו של ממון. ראו ת.א. (ירושלים) 725/80 בן יצחק נ' שיכון ופיתוח, מפי כבוד השופט (כתוארו אז) זיילר, בסוגיית עגמת הנפש: "בבואי לפסוק דמי נזק בפריט זה, נתתי דעתי לעובדת היסוד שדירתו של אדם איננה רק נכס כספי, אלא הוא מרכז חייו ומרכז חיי בני משפחתו. זהו נכס שאדם רגיל משקיע בו חלק משמעותי מהונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקין מהנה לו ולמשפחתו. מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים למשפחה עקב ליקויים הנה לכן משמעותית מאוד".
עוד נקבע בפסק דין זה ע"י הנשיא זיילר:
"בבואי לפסוק דמי נזק בפריט זה נתתי דעתי לעובדת היסוד שדירתו של אדם איננה רק נכס כספי, אלא היא מרכז חייו ומרכז חיי בני משפחתו. זהו נכס שאדם רגיל משקיע בו חלק משמעותי מאונו ומהונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקין ומהנה לו ולמשפחתו. מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים למשפחה עקב ליקויים הוא, לכן, משמעותי מאוד".
הגורמים המשפיעים על פסיקת פיצוי בגין עגמת נפש
סוג הליקויים והיקפם – ככל שהליקויים חמורים ובולטים יותר, מפריעים ומקשים יותר על חיי היומיום, ייפסק סכום גבוה יותר.
- ככל שהליקויים מצריכים תיקונים יסודיים יותר, המחייבים פינוי של הדיירים עצמם מהדירה (לדוגמא-במקרה של צורך בהחלפה כל הריצוף בדירה) ומגורים בדיור חלופי שבד"כ הוא פחות נוח ומנתק את המשפחה מסביבתה הטבעית, ייפסק סכום פיצוי גבוה יותר , וככל שמשך השהיה מחוץ לדירה יהיה ארוך יותר- כך יגדל הפיצוי בהתאם.
- במקרה של צורך בפינוי התכולה, אריזתה, פירוק של ארונות ו/או מטבח ואחסנתם במקום חלופי לצורך ביצוע תיקונים יסודיים, ייפסק סכום פיצוי גבוה יותר.
- ככל שבוצעו על ידי הקבלן ניסיונות תיקון רבים יותר בתקופה שקדמה להגשת התביעה, ככל שתיקונים אלה נמשכו זמן רב יותר,ככל שחוסר הנוחות של הדיירים בעת התיקונים הייתה גדולה יותר, ובמיוחד כאשר התיקונים לא פתרו את הבעיות והליקויים נותרו בעינם, ייפסק סכום פיצוי גבוה יותר.
- במקרה שמדובר בליקויי רטיבות, פסקו בתי המשפט בערכאות השונות בשורה ארוכה של פסקי דין כי ליקויי רטיבות הנם "רעה חולה", ועל כן הפיצוי בגין עגמת הנפש במקרים כאלה, יהיה גבוה יותר מאשר בגין ליקויי אחרים. הלכה זו נקבעה ,בין היתר בעניין דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נגד ויקטור נחמיאס ואח'.
בעניין זה פסק ביהמ"ש:" אין כל יחס ישיר בין הסכום הנדרש לתיקון, לבין הסבל ועגמת הנפש שרוכש דירה עלול לסבול עקב ליקויים בדירה. הדוגמא הטובה ביותר לכך הוא נושא הרטיבות. לעיתים ניתן לתקן ליקוי זה בסכום זעום, אולם הנזק בביצוע ליקוי או באי תיקון האיטום, והסבל ועגמת הנפש- יכולים להיות עצומים... אין זה תפקידו של רוכש דירה לחפש את מקור חדירת המים ולתקנו. זה תפקידו של הקבלן, וכל האחריות חלה עליו... ולתקן מיד וכיאות כל ליקוי בבניה שמחדיר מים. כל ליקויי הבניה מתגמדים לעומת חדירת מים לדירה...לעניין הסבל ועגמת הנפש... במשך תקופה ארוכה חיו התובעים ומשפחתם בתוך רטיבות, כשהם סובלים סבל רב. ... חברה קבלנית צריכה לצפות, כי מסירת דירה לקויה ודולפת, ואי תיקון הליקויים במשך תקופה ארוכה, יסבו לרוכשים סבל ועוגמת נפש."
על הלכה זו חזר כבוד השופט בן חיים בפרשת דדון נגד בוני התיכון בה קבע:" מפגעי רטיבות עובש וטחב בדירת מגורים הנם בבחינת "רעה חולה" המסבה עגמת נפש ותסכול לבעליה כמו גם פגיעה ברווחה ובנוחות ומשכך יש לפסוק פיצוי הולם בגין הנזק הבלתי ממוני המיוחס לתופעות אלו.
בפרשת ברזילי רמי ואח' נגד בן טובים תמי נפסק ע"י השופט בן חיים:"קיומם של ליקויי רטיבות בדירה הינם בבחינת מפגע אסתטי בולט וגלומה בו פגיעה בתחושת הנוחות והרווחה בדירה, כמו גם תסכול ועוגמת נפש".
- במקרה שנגרמה לדירה ירידת ערך משמעותית, במקרים שנבנה בפועל שטח דירה או חדר/ים קטן מהמובטח, או מידות של חדר קטנות ממידות המינימום אשר גורמות לכך שלא ניתן לנצל את החדר בצורה המלאה והסבירה, תקרה נמוכה בצורה משמעותית, מעברים ופרוזדורים צרים במיוחד, ייפסק סכום פיצוי גבוה יותר.
ככל שהיקף הליקויים ומשך הזמן שיידרש לתיקונם כפי שייקבע על ידי בית המשפט בפסק דינו יהיו גדולים יותר, ייפסק סכום פיצוי גבוה יותר.
- מצבים של אי סיום עבודות פיתוח סביבתיות והמשכתן לאחר כניסת הדייר לדירה מעבר למועד החוזי המובטח, מעלית שאינה עובדת, העדר נגישות לחניה ו/או לכניסה לבית וכו' יגדילו את סכום הפיצוי שייפסק בגין עגמת נפש.
- איחור במסירה של הדירה, יכול, במקרים מסויימים, בנוסף לפיצוי בגין איחור במסירה ו/או בגין הצורך בדיור חלופי, לזכות את הדייר בפיצוי בגין עגמת נפש, וככל שהאיחור במסירה יהיה גדול יותר, כך גם יגדל הפיצוי בגין עגמת נפש.
- גורמים נוספים שיילקחו בחשבון על ידי ביהמ"ש בפסיקת הפיצוי בגין עגמת הנפש, הנם מידת ואופן התייחסות הקבלן לפניות הדיירים אליו בבקשות לתיקון הליקויים והטרדה ובזבוז הזמן שנגרמו לדיירים בעבר ובעתיד וכן משך קיומו של ההליך המשפטי
בפרשת עו"ד בוגנים ארז נגד חיה הר צבי נפסק ע"י השופטת בלהה טולקובסקי :"בע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, נקבע כי: "... בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה ילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היום יום בדירה; התנהלותם של הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד...".
במקרה זה, מדובר היה בנזקי רטיבות חמורים וקשים בכל חלקי הדירה, לרבות כתמי רטיבות ענקיים בסלון, בחדרי אמבטיה ושירותים,בחדר השינה ובחדר נוסף דירה, וחדירת הרטיבות למערכת החשמל .
הפיצוי שנפסק בגין עגמת הנפש שגרמו הליקויים, עמד על סכום גלובלי של 100,000 ש"ח.
לסיכום
גובה הפיצוי הנפסק על ידי בתי המשפט בגין עגמת נפש, נע בין אלפי שקלים בודדים לבין עשרות אלפי שקלים ויכול להגיע לסכומים של 100,000 (כפי שראינו בפרשת בוגנים דלעיל) ויותר במקרים מסויימים, לתביעה לגבי נכס יחיד. כמובן, שאם בתביעה אחת נתבעו נזקים בגין מספר דירות יחד, אזי הסכומים שייפסקו יהיו גבוהים יותר בהתאם למספר הדירות, להיקף הנזקים ולסוגם.
ככל שמתקיימים, במקרה המסויים, מספר רב יותר של הגורמים המפורטים לעיל, סכום הפיצוי שייפסק בגין עגמת נפש יהיה גבוה יותר.
לפסקי הדין שאוזכרו במאמר:
*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-30 שנים.
** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
