עסקאות קומבינציה: החובות החלות על הקבלן ועל עורכי הדין ליידע את בעלי הקרקע לגבי דרישת הוועדה המקומית לחתום על "כתב שיפוי"

רקע

עסקת קומבינציה הינה עסקת מכר – קרקע תמורת דירות. במסגרת העסקה, חותמים הצדדים על הסכם קומבינציה (להלן: "ההסכם"), שלפיו בעל הקרקע מוכר את הקרקע שבבעלותו לקבלן, ובמקום כסף מזומן התמורה שמשלם הקבלן לבעלי הקרקע עבור הקרקע היא דירות מוגמרות.

מהו "כתב שיפוי"?

לפי חוק התכנון והבניה, ירידת-ערך של נכס נדל"ן, הנובעת מאישור תכנית / היתר בניה ע"י הוועדה המקומית, מזכה את בעלי הנכס שערכו ירד לפיצוי כספי ("פיצוי ירידת ערך"), ומחייבת את הוועדה המקומית לשלם את הפיצוי. על מנת "לעקוף" את החוק ולהימנע מלשלם פיצויי ירידת ערך מכיסן, דורשות הוועדות המקומיות – כתנאי לאישור התב"ע או ההיתר – מכל מי שמגיש בקשה להיתר בניה או לשינוי תב"ע, לחתום על "כתב שיפוי", שהינו התחייבות של החותם לשפות את הוועדה המקומית על כל סכום פיצויי ירידת ערך שיהא עליה לשלם לבעלי נכסים שערכם ירד בעקבות אישור התב"ע או היתר הבניה.

כלומר, החתימה על כתב שיפוי חושפת את החתום עליו לתביעות כספיות עתידיות מצד הוועדה המקומית, לשפות אותה על פיצויי ירידת ערך ששולמו על ידה.

החובה החלה על הקבלן, כצד להסכם, לגלות לבעלי הקרקע את הדרישה לחתום על "כתב שיפוי":

ברוב המקרים, לקבלן בעסקת קומבינציה יש הרבה יותר נסיון בנדל"ן מבעלי הקרקע; הוא יודע שהוועדה המקומית תדרוש בעתיד חתימה על "כתב שיפוי". אך האם עליו גם ליידע על כך את בעלי הקרקע?

חוק החוזים מגן על צד לחוזה אשר הוטעה ע"י הצד השני לחוזה, אפילו אם הטעיה זו נעשתה לא במעשה אלא במחדל (אי-גילוי).

החובה לנהוג בתום לב במהלך המו"מ: לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), על צד להסכם חלה החובה לנהוג בתום לב במהלך המו"מ. חובה זו מחייבת את הקבלן לגלות לבעלי הקרקע במהלך המו"מ, כי בעתיד תידרש חתימה על "כתב שיפוי", ולסכם במסגרת ההסכם על מי יהיה לחתום על כתב השיפוי כאשר חתימה כזאת תידרש ע"י הוועדה.

חובת הגילוי: לפי סעיף 15 לחוק החוזים, מי שהתקשר בחוזה עקב טעות, שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה 'הטעיה' - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.

המסקנה העולה מסעיפים 12 ו- 15 הנ"ל, היא שעל הקבלן להודיע לבעלי הקרקע, לפני החתימה על ההסכם, שהוועדה המקומית תדרוש בעתיד חתימה על כתב שיפוי.

בעלי קרקע, החותמים על הסכם קומבינציה מול קבלן, צריכים לדעת לפני החתימה על ההסכם, כי תידרש חתימה על כתב שיפוי, והאם החובה לחתום חלה עליהם או על הקבלן. בהתחשב בנתונים אלו, בעלי הקרקע ישקלו את הכדאיות לחתום על ההסכם, ויוכלו לחשב האם בתנאים אלו העסקה כדאית להם או לא.

אם לפני החתימה על ההסכם, בעלי הקרקע יודעים שתידרש חתימה על כתב שיפוי, אשר יחשוף אותם לתביעות כספיות (מצד הוועדה המקומית), העלולות להגיע לסכומי כסף משמעותיים ביותר ולהפוך את כל העסקה ללא-כדאית עבורם – ייתכן מאוד שהם יחליטו שלא לחתום על ההסכם.

אי-גילוי פרט מהותי כל כך ע"י הקבלן, מהווה מחדל העלול להגיע לכדי הטעיה (לפי ס' 15 לחוק החוזים) והתנהגות שאינה בתום לב (לפי ס' 12 לחוק החוזים) מצד הקבלן, ולאפשר לבעלי הקרקע לבטל את ההסכם באופן מיידי וחד צדדי ללא צורך בפניה לבית המשפט (כאמור, לפי ס' 15 הנ"ל, צד לחוזה שהוטעה ע"י הצד השני רשאי לבטל את החוזה באופן חד-צדדי וללא צורך בפניה לבית המשפט).

אי-גילוי מצד עורך הדין, לגבי הדרישה לחתום על כתב שיפוי:

דרישת הוועדה המקומית לחתום על כתב שיפוי הינה דרישה צפויה. זוהי דרישה של כל וועדה מקומית, וכל עו"ד העוסק בתחום הנדל"ן חייב להכיר דרישה זאת. הדרישה לחתום על כתב שיפוי היא דרישה סטנדרטית ומקובלת, ולא ייתכן שעו"ד מקצועי וסביר לא יידע עליה.

לכן, כל עו"ד מקצועי, בקיא וסביר – חייב ליידע את הצדדים לגבי דרישה זו, ולהכניס להסכם סעיף המתייחס לשאלה על מי לחתום על כתב השיפוי.

א.         כאשר בעלי הקרקע והקבלן מיוצגים ע"י עורכי דין שונים:

החובה על עוה"ד המיצג את הקבלן בלבד: ליידע את בעלי הקרקע על הדרישה העתידית לחתום על כתב שיפוי. המילים "או אחר מטעמו" המופיעות בסעיף 15 הנ"ל, עלולות להתפרש כחלות על עוה"ד אשר מייצג את הקבלן. על עוה"ד ליידע את בעלי הקרקע לגבי הצורך לחתום בעתיד על כתב שיפוי.

החובה החלה על עוה"ד המייצג את בעלי הקרקע: להכניס סעיף להסכם הקובע על מי חלה החובה לחתום על כתב השיפוי. חובה בסיסית החלה על כל עו"ד לפי כללי האתיקה המקצועית, היא החובה להיות בקיא ובעל ידע בתחומים בהם הוא מייצג; חובה נוספת החלה של עו"ד לפי כללי הרשלנות המקצועית, היא החובה לנהוג כפי שכל עו"ד סביר היה נוהג בנסיבות דומות.

שתי חובות אלו מחייבות כל עו"ד לנהוג במקצועיות ובסבירות, ולהכניס להסכם סעיפים המעניקים ללקוח את ההגנה הטובה ביותר מפני סכנות העלולות להתעורר בעתיד, שהרי הלקוח שוכר עו"ד מכיוון שאינו בעל ידע וניסיון בתחום, והוא רוצה שעורך הדין ישתמש בידע ובניסיון שצבר ויעניק לו הגנה מקצועית מקסימלית מפני סכנות עתידיות אפשריות.

עצם ההתייחסות לסוגיה על מי החובה לחתום על כתב שיפוי – מספיקה, אפילו אם הסעיף קובע שעל בעלי הקרקע (ולא על הקבלן) לחתום על כתב השיפוי. זאת, מכיוון שבעלי הקרקע היו יודעים בעת החתימה על ההסכם לְמה הם נכנסים ומה הסכנות הצפויות להם.

לעניות דעתי, על עו"ד סביר ומקצועי המייצג את בעלי הקרקע בהסכם בהסכם קומבינציה, להכניס להסכם סעיף המחייב את הקבלנים לחתום על כתב השיפוי, או לפחות להתייחס לשאלה על מי חלה החובה לחתום עליו. לכל הפחות, על עוה"ד ליידע את בעלי הקרקע לגבי הדרישה הצפויה של הוועדה המקומית לחתום על כתב שיפוי.

אי-הכנסת סעיף כזה, שהינו סעיף סטנדרטי בכל עסקת קומבינציה, ועל כל עו"ד העוסק בתחום הנדל"ן להכירו, מהווה התרשלות מצד עוה"ד ועלול להגיע לכדי הפרת חובת הנאמנות כלפי בעלי הקרקע.

ב.         כאשר שני הצדדים לעסקת קובינציה מיוצגים ע"י אותו עו"ד:

לפי סעיף 14(א) לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), התשמ"ו-1986, אסור לעו"ד להימצא במצב של ניגוד עניינים:

14. ניגוד אינטרסים

(א) לא ייצג עורך דין לקוח, לא יקבל על עצמו לייצגו ולא ימשיך בייצוגו, אם קיים חשש שלא יוכל למלא את חובתו המקצועית כלפיו, בשל עניין אישי שלו, או בשל התחייבות או חובת נאמנות שיש לו כלפי אחר ... או בשל סיבה דומה אחרת.

(ב) לא ייצג עורך דין צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים באותו ענין.

לכאורה, עצם ייצוג שני הצדדים להסכם ע"י אותו עו"ד, מכניס את עוה"ד לכאורה למצב של ניגוד עניינים, שהינו אסור כאמור עפ"י כללי הלשכה, ויכול להגיע לכדי עבירה אתית ורשלנות מקצועית.

אך לפי ס"ק (ד) לסעיף 14 לכללי האתיקה הנ"ל, ההוראות לגבי איסור ניגוד עניינים "לא יחולו על עריכת הסכם ... שהצדדים הסכימו, בכתב, כי ייעשה בידי אותו עורך דין".

בפסיקה נקבע, שבמקרים בהם אותו עו"ד מייצג את שני הצדדים להסכם, מוטלת על עוה"ד חובת נאמנות שווה כלפי שני הצדדים (פס"ד ע"א ‎6645/00, ע"א ‎6783/00 שלמה ערד, עו"ד נ' ז'אק אבן)

כלומר, לעו"ד מותר לייצג שני צדדים לחוזה רק אם הוא יכול לשמור על נאמנות שווה לשני הצדדים; אם הוא אינו יכול לשמור על חובת נאמנות שווה כלפי שני הצדדים – אסור לו לייצג את שניהם ועליו לוותר על ייצוג של אחד מהם.

עו"ד המייצג שני צדדים להסכם קומבינציה חייב חובת נאמנות שווה לשני הצדדים להסכם. על כן, חלה על עוה"ד החובה ליידע את בעלי הקרקע לגבי הדרישה העתידית לחתום על כתב שיפוי. אי גילוי מינימלי זה הינו מחדל העלול להגיע לכדי התרשלות מקצועית מצד עוה"ד.

לפסק הדין שאוזכר במאמר:

ע"א 6645/00, שלמה ערד, עו"ד נ' זאק אבן

* עו"ד מישאל אדמון הינו בעל משרד עו"ד בתל-אביב, העוסק בתחום הנדל"ן והמשפט העסקי-מסחרי; מחבר הספר " המדריך למבצעים עסקת נדל"ן".

** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.