אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> מגזין >> תחום >> מתי מתחיל מירוץ הריבית על היטל השבחה בעסקת קומבינציה?

מתי מתחיל מירוץ הריבית על היטל השבחה בעסקת קומבינציה?

מאת: מארק שיפמן, עו"ד | תאריך פרסום : 14/05/2009 12:00:00 | גרסת הדפסה

כללי

עסקאות קומבינציה הינן עניין שבשגרה, ואף על פי כן, רבים אינם מודעים לשעון המתקתק ולדרישת הריבית העונשית שחלק מהרשויות מטילות בעקבות פס"ד נוה בנין ופיתוח בע"מ ואח' נגד הועדה לבניה ומגורים ותעשיה מחוז מרכז - ע"א 1321/02 (להלן: "פס"ד נוה"), לפיה דורשים הם ריבית רשויות בגין חיוב בהיטל השבחה בשל "מימוש" בעסקאות קומבינציה, מיום חתימת ההסכם – הוא "מועד המימוש", ועד לתשלום בפועל, ומתבססות על חוק רשויות מקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) התש"ם – 1980 שקבע כי "תשלומי פיגורים" ישאו ריבית צמודה של 0.75% לחודש .

ממועד אישור התכנית ועד "מועד המימוש" החיוב בהיטל השבחה צמוד למדד המחירים לצרכן, או למדד תשומות הבנייה, הנמוך מביניהם. מ"מועד המימוש" ועד לתשלום בפועל מצטרפת להצמדה גם ריבית הרשויות הגבוהה כל כך, ומכאן החשיבות הכלכלית הרבה בסוגיה שלפנינו, במיוחד נוכח התארכות עסקאות הקומבינציה.

עסקת קומבינציה לדוגמא לצורך מאמר זה: בעל קרקע וקבלן חותמים ביום 1.1.2000 על הסכם קומבינציה, הקבלן מקבל היתר בנייה ביום 1.1.2006 ומוסר לבעל הקרקע דירות ביום 1.1.2008 בהסכם נקבע כי הבעלים יקבל 40% מהדירות והקבלן יקבל את יתרת ה– 60%.לעניין אותם 40% מהקרקע בעסקת הדוגמא, אותו חלק של הבעלים עליו הקבלן מספק שירותי בנייה, אין חדש, ומועד המימוש הוא מועד קבלת היתר הבניה.

ענייננו בחלק השני, אותם 60% בעסקת הדוגמא, שהבעלים התחייב להעביר לקבלן, כתמורה לקבלת שירותי הבנייה בחלקו – ממתי חלה על הבעלים ריבית רשויות על היטל ההשבחה בגין עסקה זו?

מונחי יסוד ורקע

התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: "החוק") קובעת את ההנחיות לגבי מהות ואופי התשלום של היטל השבחה. נתייחס לשלושה מועדים רלוונטיים בהקשר של עסקת קומבינציה:

"המועד הקובע" - סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק, קובע כי ההשבחה היא "עליית שווים של המקרקעין עקב אישור תכנית...". סעיף 4 (7) לתוספת השלישית קובע כי : "השומה תערך ליום תחילת התכנית..." והמועד הקובע הוא בתום 15 יום מפרסום ההודעה ברשומות על אישור התכנית.

לדוגמא : אם התכנית פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים ביום 1.1.2009 המועד הקובע לעניין ההשבחה הוא 16.1.2009.

"מועד המימוש" - נקבע בסעיף 1 לתוספת השלישית בשלוש אפשרויות : 1) "קבלת היתר..." 2) לא רלוונטי לעניינינו 3) "העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין...".

"מועד התשלום" סעיף 15 לתוספת השלישית קובע כי "על תשלום היטל השבחה יחול חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה, התש"ם – 1980) ויראו לעניין זה את הועדה המקומית כאילו היתה רשות מקומית..."הריבית כיום הינה 0.75% לחודש והחייב חשוף גם להליכי גבייה.

מהו "מועד המימוש" בעסקת קומבינציה? מאיזה מועד יחויב בעל הקרקע בעסקת קומבינציה בריבית רשויות?

בעסקת קומבינציה מתקיימים, לכאורה, שלושה אירועים שרלוונטיים לדיון במועד "מימוש זכויות". הראשון: חתימה על הסכם קומבינציה, השני:קבלת היתר הבניה, והשלישי: העברת חלק מהזכויות במקרקעין לקבלן.

אנו נטען כי המועד הראשון, חתימה על הסכם הקומבינציה, איננו "מימוש זכויות" לצורך היטל השבחה. לדעתנו, השטת ריבית רשויות (שהיא ריבית עונשית של 0.75% לחודש) והליכי גבייה על הבעלים ממועד חתימת עסקת הקומבינציה איננה תואמת את כוונת החוק, את רוח החוק ואת הפסיקה (בהתבסס על פס"ד נווה).

ראשית נאמר כי, איננו חולקים על הקביעה כי בהתאם לפס"ד נוה, בעסקת מכר רגילה, מועד כריתת ההסכם הוא מועד המימוש, וממועד זה חלה ריבית רשויות על היטל ההשבחה עד לתשלומו בפועל.

נבחן את פרשנות המונח "מימוש זכויות", ולעניינינו לאפשרות המפורטת בסעיף 1 (א) (3) לתוספת השלישית לחוק: "העברתם או העברת חכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה..." – האם במועד חתימת הסכם הקומבינציה התקיימה אפשרות זו ? לדעתנו התשובה לכך שלילית, כמפורט להלן.

השאלה המשפטית שנדונה בפס"ד נוה היתה בקשר לעסקת מכר רגילה, שם נשאל : "מהו שורש ההבחנה שאליה מתייחס סעיף קטן (3) בראשיתו, להענקת הזכויות שאליה מתייחס המשכו של אותו סעיף, ועד כמה רישום הזכויות הוא ציון דרך לעניין מימוש הזכויות ? " מסקנת בית המשפט העליון היתה: "סיכומו של דבר, חוזה המכר במקרה שלפנינו בא בגדר הקטגוריה של "העברת מקרקעין" הקבועה ברישא של סעיף קטן (3), ומועד תשלום היטל השבחה לגביו קם ביום כריתת החוזה". מכאן נפסק שבמקרה זה חלה ריבית רשויות ממועד כריתת החוזה. אנו נטען כי בהסכם הקומבינציה לא מתגבשת זכות הקבלן להעברת המקרקעין לפני שסיים לבנות את הבניין, וודאי לא לפני שקיבל היתר בניה.

בניתוח סעיף קטן (3) ואפשרויותיו, קובע פס"ד נוה: "צמתים אלה יש להם מכנה משותף אחד בהיותם פעולה ממשית ומשמעותית שמבצע הנהנה במקרקעין המושבחים, כאשר יש בהם משום הוצאת התעשרותו מן הכוח אל הפועל." אנו סבורים כי, מועד החתימה על הסכם קומבינציה איננו המועד בו בעל הקרקע מתעשר מהזכויות שהתכנית המשביחה העניקה לו.

חיזוק לטענתנו כי החיוב בתשלום ההיטל נדחה עד שההשבחה תקבל ממשות כלכלית בידי החייב בהיטל מצאנו בדברי ההסבר להצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 15), התשמ"א – 1980, ה"ח 55: " החוק המוצע מסדיר את נושא "היטל ההשבחה" באופן שיוגדרו תחומי תחולתו, החייבים בתשלומו והעילות לגבייתו. החידוש הבולט, לתיקון המצב כיום, הוא בקביעת העיקרון של חיוב בתשלום בשל מימוש ההנאה מתכנית חדשה."

קרי, החוק דוחה את תשלום ההיטל ממועד אירוע המס, שהינו אישור התכנית המשביחה, למועד מימוש הזכויות שבו הנישום נפגש עם הכסף ויש בידו לשלם את ההיטל או כאשר הוא מפיק הנאה כלכלית ממשית מההשבחה( "נמדר"). בעניינינו, בעל הקרקע בעסקת קומבינציה "פוגש את הכסף" במועד קבלת דירותיו, או לחילופין ניתן לטעון כי מקבל הוא תמורה ממועד קבלת היתר בנייה, שכן אז מתחילות פעולות שוות כסף להשביח את מקרקעיו. וודאי לא ניתן לומר כי "פוגש הוא את הכסף" במועד החתימה על הסכם הקומבינציה.

הסכם קומבינציה קובע באחוזים את חלוקת הזכויות במקרקעין, ואת התמורה בשירותי בנייה. קביעת האחוזים הינה בהתאם לרמת המחירים במקום מסוים. תכנית משביחה איננה משנה את חלוקת האחוזים. לראייה, עסקאות קומבינציה כאשר תכנית בהכנה המצויה ברקע, קובעות חלוקת אחוזים, ומותירה את המספרים הסופיים כמשתנה התלוי בתכניות תקפות למועד הוצאת היתר הבנייה.

במועד חתימת הסכם הקומבינציה בעל הקרקע איננו מקבל תמורה ממשית, לא בכסף ולא בבנייה, ואין בכיסו כסף בגין העסקה לצורך תשלום ההיטל, שכן ההשבחה הרעיונית לא התגבשה לכדי ממשות כלכלית במועד זה.

הסכם הקומבינציה משקף הסכמות כלכליות שקורמות עור וגידים רק לאחר הליכי תכנון והסדרי רישום שאורכים לרוב זמן רב – ראה עסקת הדוגמא לעיל. השטת היטל ההשבחה מיום חתימת ההסכם משנה מהותית את העסקה ומכניסה אי וודאות גדולה לשוק הנדל"ן, הכבוי גם כך.

ניתן, לדעתנו, לעשות בעניין זה היקש לסעיפים 51 ו- 52 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963. אף סעיפים אלו עוסקים בדחיית מועד תשלום המס, מתוך הנחה שפעולת המכירה עצמה, היוצרת את עצם החיוב במס, אין בה עדיין מידת הממשות הכלכלית המצדיקה את התשלום. בהתבסס על סעיפים אלו ועל עקרון התמורה הממשית, אנו סבורים שלעניין הסכמי הקומבינציה "מועד המימוש" הוא מועד הוצאת היתר הבניה (שהינו מועד סמוך למועד מסירת החזקה).

פס"ד נוה דן בתכלית החוק ובמטרותיו וקבע כי ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון הצדק החברתי והחלוקתי: "תכלית זו מתיישבת היטב עם דחיית תשלום ההיטל עד למועד שבו מתקיים, הלכה למעשה, מימוש של זכויות שהושבחו, וההתעשרות קורמת עור וגידים. כך הם פני הדברים בעת שהנהנה מבקש לבנות על המקרקעין או להשתמש בהם בהתבסס על התכנית...כך גם כאשר מעביר הנהנה לאחר זכויות...".

בעבר, בבית משפט השלום במקרה אחד לפחות נפסק, כי מועד "מימוש הזכויות" הינו מועד התשלום האחרון של התמורה שאז קמה הסכמת הבעלים להעברת הזכויות בנכס ע"ש הקונה (ע"ה (רחובות) 3/95 חוגי סמי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון), ומסירת החזקה והעברת הזכויות לקונה היו מותנים בתשלום מלוא התמורה על פי החוזה.

הקונסטרוקציה של עסקת קומבינציה זהה לפס"ד חוגי ולא לפס"ד נוה, שכן זכות הקבלן להעביר את חלקו על שמו מותנית במסירת דירות בנויות לבעל הקרקע. קרי, לא בנה הקבלן את הבניין, לא תרשמנה זכויותיו במקרקעין.

לעיתים מחפש בית המשפט ומוצא פשרה בין הגישות. כך כבוד השופט מנהיים בפס"ד ד"ר גרינשטיין ראובן נ' הועדה המקומית לתו"ב נתניה. באותו מקרה קבע השופט מנהיים כי מועד המימוש הוא מועד החתימה על חוזה המכר, אך הריבית חלה רק עד למועד פניית החייב לוועדה לקבלת שומה. יובהר כי, במקרה זה לא דובר בעסקת קומבינציה.

בימים אלו נדון בבית המשפט השלום בראשל"צ, בפני כבוד השופט מנהיים מקרה נשוא מאמר זה בדיוק. באותו מקרה, בדומה לעסקת הדוגמא שלעיל, התקשרה בעלת הקרקע עם קבלן בעסקת קומבינציה בשנת 1999. הקבלן הוציא היתר בנייה בשנת 2005 לאחר שניהל הליכי פירוק שיתוף והליכי תכנון ממושכים.

טענה הועדה המקומית כי מועד המימוש הוא מועד כריתת עסקת הקומבינציה ב – 1999, ובהתאם לפס"ד נווה ביקשה להשית על החברה הצמדה למדד המחירים לצרכן וריבית רשויות בשיעור 0.75% לחודש ממועד כריתת ההסכם. החברה ערערה על הריבית בטענה שמדובר בריבית עונשית ובטענה שהחתימה על עסקת קומבינציה איננה מימוש זכויות שכן החברה לא קיבלה תמורה עד לקבלת הדירות הבנויות, או לחילופין, עד הוצאת היתר בנייה לבניין.         כאמור, סוגיה זו טרם הוכרעה ע"י בית המשפט העליון.

סיכום

לסיכום דעתנו, כוונת המחוקק ורוח הפסיקה מחייבים לקבוע כי מועד התשלום של היטל השבחה בעסקת קומבינציה הינו מועד קבלת היתר הבניה, ומן הראוי לתקן את התוספת השלישית ולקבוע זאת במפורש.

שאלת הפרשנות של הגדרת "מימוש זכויות" בתוספת השלישית הינה בעלת השלכות מעשיות חשובות, הקשורות במועד שבו חלה חובת תשלומו של היטל ההשבחה.

חלקה השלישי של ההגדרה, בעניין מימוש הזכויות המושבחות במקרקעין בדרך של עסקת מכר או חכירה, אינו מנוסח באופן ברור, דבר היוצר מספר פרשנויות אפשריות באשר למועד שבו חל "מימוש זכויות" בעסקת קומבינציה.

בית המשפט העליון הכריע בפס"ד נוה כי באותו מקרה של מכר רגיל "מועד המימוש" היה מועד כריתת החוזה, ואולם לא דין הסכם מכר רגיל כדין הסכם קומבינציה.

אנו סבורים, כי יש לבחון את תכליתה של הוראת החוק לצורך פרשנותה. התכלית העומדת ביסוד הגדרת "מימוש זכויות" היא דחיית מועד תשלום ההיטל עד למועד שבו הנאתו מההשבחה של החייב בהיטל יוצאת מן הכוח אל הפועל, ומקבלת מידה של ממשות כלכלית.

רעיון זה אינו אלא ביטוי קונקרטי לעקרון המימוש החל בדיני מסים. סברנו, לפיכך, שלצורך פרשנות ההגדרה יש לבחון מתי הופכת העיסקה לבעלת ממשות כלכלית מספקת, המצדיקה את גביית המס. הצענו בעניין זה פרשנות, אשר תהיה מותאמת לסעיפים 51 ו- 52 לחוק מיסוי מקרקעין.

גם סעיפים אלו עוסקים בדחיית מועד תשלום המס עד להתקיים אחד התנאים המנויים בהם. תנאים אלו נחשבים בעיני המחוקק, לצורך קביעת מועד תשלום מס השבח, כמסמנים ממשות כלכלית מספקת לצורך עקרון המימוש. הצענו, לפיכך, לאמץ את אותם מבחנים לעניין מועד "מימוש הזכויות" שבתוספת השלישית ולקבוע כי מועד המימוש בעסקת קומבינציה הוא מועד קבלת היתר הבניה.

לפסקי הדין שאוזכרו במאמר:


* עו"ד מארק שיפמן שימש כיועץ משפטי של עיריית אור יהודה, יועץ משפטי של הועדה המקומית לתכנון ובנייה של הוד השרון. בשנתיים האחרונות מנהל את מחלקת התכנון ובניה במשרד א.שרקון ובמסגרת זו משמש כיועץ בכיר למינהל ההנדסה ומחלקת הנכסים של עיריית תל אביב, ומלווה את העירייה בתכנית השימור. מתמחה בתחום התכנון והבנייה ובליווי עסקאות מורכבות של גיבוש קבוצות רכישה וניוד זכויות בנייה.

** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

חוקים קשורים

שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 


תגובות

הוסף תגובה
אין תגובות
שירותים משפטיים





חיפוש עורך דין לפי עיר :
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות











כתבות נוספות
"שומה מכרעת": הדרך שלך לערער על היטל ההשבחה
עו"ד גלית פרלדיק. צילום: מיה כרמי דרור
מס על ריבוי דירות: מורה נבוכים
עו"ד איתי הכהן. צילום: ישראל מלובני

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ