אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> מגזין >> תחום >> מהי דירת מגורים מזכה

מהי דירת מגורים מזכה

מאת: גיא פרבמן, עו"ד | תאריך פרסום : 15/06/2008 12:00:00 | גרסת הדפסה

מהי דירת מגורים מזכה

מאת: גיא פרבמן, עו"ד

הפרק החמישי בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) דן בפטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה. במאמר זה, מבקש עו"ד גיא פרבמן לדון לעומק במונח דירת מגורים מזכה, המהווה בסיס לקבלת הפטור.

 
 

מבוא

תושבי מדינת ישראל קונים ומוכרים דירות למטרת מגורים, על מנת לשפר את רמת החיים, איכות החיים, קירבה למקום העבודה וכו',.

המחוקק, אשר היה ער למצב דברים זה, ועל מנת לעודד את התושבים והאזרחים, חוקק בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן :"חוק מיסוי מקרקעין"), פרק חמישי שדן בפטור במכירת דירת מגורים מזכה.

במאמרי זה, אין בכוונתי לדון בעילות הפטור השונות שבגינן ניתן לקבל את הפטור המיוחל, אלא לדון לעומק במונח דירת מגורים מזכה .

לראשונה, אנו נתקלים במונח דירת מגורים מזכה בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין. לצורך הבנת המונח 'מזכה', חלה עלינו החובה להבין ראשית מהי דירת מגורים.

מהגדרה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין עולה, כי: "דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירה של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס בכנסה".

התבוננות בהגדרת דירת מגורים מעלה חמישה תנאים מצטברים שחייבים לדור בכפיפה אחת: ראשית, הסעיף מגדיר, כי דירה ואף חלק מדירה נכנסות להגדרה של דירת מגורים, וזאת בתנאי שהבנייה של הדירה או של חלק מהדירה הסתיימה. לכן, מצב של מכירת דירה 'על הנייר', כאשר אין טופס 4 (טופס המאפשר חיבור בנין חדש לרשת החשמל, המים והטלפון), אינו עונה על הגדרת 'דירת מגורים' עפ"י חוק מיסוי מקרקעין (ראה דוגמא שלהלן).

במאמר מוסגר אציין, כי ייתכן מצב דברים בו טרם ניתן טופס 4, ועדיין הדירה מבחינה פונקציונאלית עומדת בכול ההגדרות של דירת מגורים, וזאת לאור העובדה שבדירה מתגוררים אנשים.

לדוגמא - פלוני רכש דירה מקבלן, הבנייה טרם הסתיימה, טרם התקבל טופס 4, אלמוני פונה לפלוני ומציע לקנות את הזכות של פלוני בדירה. העובדה שבניית הדירה טרם הסתיימה ואין טופס 4 תביא את ידידנו פלוני למצב דברים שבעת מכירת הזכות שלו הוא יאלץ לשלם מס שבח ומס מכירה. לכן, בטרם אנו מגלגלים את עסקת רכישת הדירה עם הקבלן לצד ג', מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום מיסוי המקרקעין.

דרישה נוספת שעולה מהגדרת 'דירת מגורים' הינה כי הבעלות או החכירה הינה של יחיד. הרציונל שעומד מאחורי האבחנה בין יחיד לחברה ולשותפות (שותפות רשומה בלבד), הינה שהמחוקק מעוניין לעודד שיפור רמת החיים ואיכות החיים של היחיד.

ראוי לציין, כי המחוקק בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, הניח את אבני היסוד המהוות חלק מהותי מהכללים שבגינם ניתן לבקש פטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה.

המבחנים לסיווג נכס כדירת מגורים

שאלה מרכזית נוספת שעולה מהגדרת המונח דירת מגורים,הינה איך בוחנים ובודקים את טיבה של דירת המגורים ? מהם הקריטריונים לפיהם יקבע האם מדובר בדירת מגורים כן או לא?

בפס"ד כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין (ע"א 668/82), נקבע כי המבחן לקביעה הינו מבחן אובייקטיבי : יש לבדוק את הדירה כמות שהיא, ולראות, אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים, והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה.

לאור פסק הדין האמור, נהיר כי בהתקיים שלוש פונקציות מרכזיות – שירותים, מטבח (מטבחון), ומקלחת (מקלחון) ניתן להגדיר דירה עפ"י טיבה כדירת מגורים.

ראוי לציין, כי הש' ברק בע"א 2170/03 מרגריט שכנר נ' מנהל מס שבח   הוסיף וקבע בנוסף להגדרות המבחן האובייקטיבי, כי מועד הבנייה של הנכס הוא נסיבה שצריכה להיות מובאת בחשבון בין יתר הנסיבות, ואין להחיל אותם סטנדרטים המוחלים על נכס שנבנה זה עתה, על נכס שנבנה לפני כמאה שנה.

גם השימוש שנעשה בפועל בנכס יכול ללמד במידה מסוימת על טיבו ועל אופיו - האם מדובר בדירת מגורים כן או לאו.

ראוי לציין, כי ייתכן ומתקיימים כל התנאים המפורטים דלעיל עבור נכס מסוים, אולם העובדה שהדירה מהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה, תביא אותנו למצב דברים שעפ"י הגדרת מיסוי מקרקעין לא תוכר הדירה כדירת מגורים למיסוי מקרקעין, ולא ניתן יהיה לבקש פטור למס שבח ומס מכירה.

מהי דירת מגורים מזכה

לאחר שהובהר מהי דירת מגורים, יש לבחון מהי דירת מגורים מזכה. סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין קובע:

"דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן :

(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח.

(2) ארבע שנים שקדמו למכירה."

בפועל, דירות רבות הושכרו כמשרד, אך שוכרי המשרדים דאגו לשמור על הצביון המרכזי של הנכס כ'דירה' כפי שנקבע בפסיקה (מטבח, שירותים וחיבורי חשמל). במצב דברים זה, הרי שמבחינה אובייקטיבית הדירה עמדה בהגדרות סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, אולם בפועל היא אינה מהווה דירת מגורים לכול דבר ועניין.

לפיכך החליט המחוקק להוסיף דרישה שעניינה השימוש העיקרי שנעשה באותה דירה, ובאיזה פרק זמן שימשה כדירת מגורים.

החלופות העומדות לרשות המוכר הינן, כי במהלך 4 השנים טרם המכירה שימשה הדירה באופן מוחלט כדירת מגורים עפ"י כל הקריטריונים, או כי ב -80% מהזמן שמיום הרכישה ועד ליום המכירה שימשה הדירה כדירת מגורים.

רק על-מנת לסבר את האוזן - אם פלוני רכש דירה ביום 01/01/06 והוא מעוניין למכור אותה ביום 31/12/06, הרי שבמצב דברים שבמהלך עשרה החודשים, שימשה הדירה כדירת מגורים ובמשך חודשים שימשה כמשרד – עדיין הדירה תכנס להגדרה של דירת מגורים מזכה. אולם, במידה שבתקופה של 8 חודשים שימשה כדירת מגורים ובארבעת החודשים האחרונים כמשרד, אזי הדירה לא תכנס להגדרת דירת מגורים מזכה, ופלוני לא יוכל לקבל פטור ממס שבח וממס מכירה.

המחוקק בשורה של הקלות נוספות קבע, כי פעוטון, בית כנסת וכולל - נכנסים אף הם להגדרה של דירת מגורים מזכה, ובעת שנמכור אחד מהם נוכל לקבל פטור ממס שבח ומס מכירה (אם נעמוד בקריטריונים לעילות הפטור).

כמו-כן, לאור מצב השוק, בו אזרחים רבים מעדיפים לעבוד מביתם, הוחלט ששימוש בדירת מגורים של פחות מ- 50% למטרות משרד והיתר למגורים - גם הוא ייחשב כדירת מגורים מזכה, ובמידה שעומד ביתר הקריטריונים של עילות הפטור, ניתן לקבל פטור ממס שבח ומס מכירה.

לסיכום

בטרם אנו באים למכור את הדירה שבבעלותנו, ראוי ומומלץ לבחון באמצעות מומחה הן בתחום המקרקעין והן בתחום מיסוי מקרקעין, האם אנחנו נכנסים בשערי החוק בעניין 'דירת מגורים מזכה', והאם נהיה זכאים לפטור שקובע החוק ממכירת דירת מגורים מזכה.


לפסקי הדין שאוזכרו במאמר:

ע"א 2170/03 מרגריט שכנר נ' מנהל מס שבח


*עו"ד גיא פרבמן - בוגר תואר ראשון במשפטים, חבר לשכת עורכי הדין החל משנת 2001. בוגר תואר שני M.B.A מנהל עסקים. בעל ניסיון רב בדיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין, דיני תאגידים, דיני עמותות, חוזים, משפט וספורט. משרד עו"ד גיא פרבמן הינו משרד המתמחה במגוון תחומי המשפט האזרחי – מסחרי על כל היבטיו. כמו-כן מספק המשרד שירותי ליטיגציה כללית בתחום האזרחי – מסחרי. www.farbmanlaw.info

** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.


המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

חוקים קשורים

שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 


תגובות

הוסף תגובה
אין תגובות
שירותים משפטיים





חיפוש עורך דין לפי עיר :
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות











כתבות נוספות

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ