על הציפייה הלגיטימית של עוה"ד לקבל את כל המידע מהלקוח
יזם רכש נכס במחיר זול והשביחו ע"י שביצע בניה בנכס, אך ללא היתר. אחר גמר הבניה מכר את הנכס ברווח ניכר. היזם שהצהיר בחוזה המכר:" "הבית נבנה ...עפ"י היתר בנייה כדין", נתבע ע"י הקונה שטען כי היזם הפר את חוזה המכר וזכה בתביעתו. אחר שהיזם חויב בדין, תבע היזם את עורך הדין שייצג אותו בעסקת המכר. היזם הלין על עורך הדין שלא בדק את הצהרתו כי הנכס נבנה בהיתר בעת שמכרו לקונה.
ביהמ"ש דחה את התביעה וקבע:
"כנגד ציפייתו הלגיטימית הנ"ל של הלקוח (לדאוג לו ש.א), עומדת ציפייתו של עוה"ד הלגיטימית אף היא כי לקוחו (...) ימסור לו מה שידוע לו מבחינה עובדתית על הנושא שבו מתבקש עוה"ד לטפל עבורו (...) לא נראה כי על עו"ד השומע מפי לקוחו המוכר מקרקעין, אשר בנה את הבית, (...) כי הבית בנוי עפ"י היתר לפנות למהנדס על מנת לבדוק את התאמת השטחים הבנויים להיתרי הבנייה. חובה מעין זו היא מרחיקת לכת, במיוחד מקום שהמוכר מצהיר כי הוא מכיר את הבית שבנה ותכנן (...)" (ת.א. 3145-05-09).
נשאלת השאלה כיצד היזם העז להגיש תביעה נגד עוה"ד במקרה זה?
התשובה לכך מצויה בפסיקה שהחמירה מאוד עם עוה"ד והטילה עליהם חובות שהן בבחינת "גזרות שאין ציבור עוה"ד יכול וצריך לעמוד בהן". תוצר לוואי של פסיקה זו, היא טיפוח ועידוד הלקוחות הרשלניים, אלה שלא בודקים מאומה בעסקה שהם מבצעים, אלה שלא מוסרים מידע לעורך הדין שלהם ואלה, שבמודע מוליכים בכחש את עורך דינם בבחינת WIN WIN SITUATION. רוצה לומר, הלקוח אומר לעצמו, תצלח התרמית- מה טוב, לא תצלח- אתבע את עוה"ד שלי בטענה שהתרשל בכך שלא מנע ממני לרמות.
נשיאת בימ"ש נכבדה מוערכת, ומשפטנית מובהקת, כבר הביעה דעתה: "הלקוח הוא 'האויב' הכי גדול שלכם."
יש הבדל ברור בין הלקוח לבין עוה"ד ולצערנו הפסיקה לא ממש נתנה עליו הדעת ו"שכחה את הלקוח"
מקדמא דנא נקבע, ובצדק, שעורך הדין צריך לבדוק את הזכויות בנכס שהלקוח שלו מתעתד לרכוש, במרשם הזכויות בו רשום הנכס ובמרשם השעבודים, ואם לא עשה כן התרשל. מדובר בבדיקות שהן קנייניות ומשפטיות במהותן, ואין הצדקה להטילן על הלקוח. אחרי הכול, עוה"ד נשכר בראש ובראשונה ע"י לקוחו על מנת שיבדוק עבורו את הממכר, בדיקות שלעוה"ד יש את ההכשרה, הכישרון והיכולת לבצע. אלא שהפסיקה לא עצרה שם, וקבעה:
"עורך דין המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור הלקוח אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא לפי העניין (הועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מנהל מקרקעי ישראל וכדו')". (ראו : ע"א (י-) 751/89 מוסהפור נ' שוחט)
בדיקת תיק הבניין, לרבות כשרות הבניה, חריגות בניה, שהוטלה בפסיקה על כתפי עוה"ד, אינה נבדלת במהותה מבדיקות אחרות שהלקוח אמור לבצע בעצמו או ע"י בעל מקצוע מטעמו, כגון: מספר החדרים בדירה, טיב הבניה, סביבת המגורים, נגישות וקרבה למוסדות ציבור, התאמת הנכס לצרכיו או לצורכי משפחתו וכו'. אחרי הכול, הלקוח ולא עוה"ד אמור להתגורר בנכס, ולפיכך הלקוח הוא שצריך ומחויב לבדוק את התאמת הנכס לצרכיו. אין כל רבותא בבדיקת תיק בניין בידי עוה"ד על פני הלקוח. פעמים רבות ללקוח יש אינטרס לבדוק את תיק הבניין, שכן הוא מבקש לבצע שיפוצים או בניה בנכס. מה טעם יש בהטלת אחריות על עוה"ד במקרה שלא מצא ליקויי בניה בנכס מחמת שלא בדק בתיק הבניין ובה בעת לפטור מאחריות את הלקוח שבדק, או לא בדק בעצמו, את תיק הבניין?! לא זו אף זו, במרבית המקרים, בדיקות כשרות הבניה בנכס (כגון: שאינה חורגת מהיתר), טעונות מומחיות אחרת, הכוללת ידיעות בקריאת תוכניות בנין, מדידות שטחים וחישובם וכדומה.לעוה"ד אין השכלה ומומחיות בבדיקת נתונים אלה. מי שיש לו כישורים אלה, הוא מהנדס בנין או אדריכל. גם מטעם זה אין להטיל את חובת בדיקת תיק הבניין על עוה"ד.
לדעתי, לא ירחק היום בו לקוח יתבע את עורך דינו בטענה שלא יעץ לו להימנע מלרכוש דירת מגורים במקום מסוים, מחמת שאינו "מתאים לצורכי משפחתו" או שהוא מצוי בסביבה "רועשת" – מהו הפתרון?
הפתרון החוזי
עוה"ד החושש "מנפילה בפח", או שחש שאין לו מומחיות לבדוק חריגות בניה , או שאין לו רצון ויכולת לבדוק את תיק הבניין, טוב יעשה אם יוסיף לחוזה העסקה שהוא עורך עבור לקוחו, ולא רק להסכם השכ"ט, פסקה בה ייכתב כי אינו בודק את תיק הבניין והאחריות לבדיקת ליקויי בניה חלה על הצדדים עצמם. במקרה זה, הלקוח שיבוא בטענות כלפי עורך דינו, לא יצלח בדרכו, שכן מראש ידע כי סיכון של חריגות בניה חל עליו, שכן נטל עליו את בדיקת תיק הבניין בעצמו ועימו את הסיכון הכרוך בבדיקה רשלנית של תיק הבניין. האפשרות של עוה"ד להגן על עצמו מפני הלקוח ע"י הכנת מסמך ובו מבהיר עוה"ד ללקוח כי הוא אינו נוטל על עצמו אחריות לסיכונים מסוימים, המפורטים במסמך שעליו חתם הלקוח, הוכרה כלגיטימית בפסיקה. ראה לעניין זה: עא 554/87 דוד מזור נ' שמואל אריאלי (1990) , מה (1) 370 .
במאמר הבא בסדרה נרחיב בשאלה- האם מתי וכיצד יכול עוה"ד לייצג את הלקוח בעסקה מסוכנת.
לפסק הדין המאוזכר במאמר:
ת.א. 3145-05-09 בן זאב נ' עו"ד מנחם
למאמר הראשון בסדרה:
אחריות עו"ד כלפי לקוחותיו
* הכותב הינו עו"ד המתמחה בתביעות רשלנות מקצועית ובתחום המשפט האזרחי- מסחרי ועוסק בעריכת דין מאז 1990
**כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"