1. זוהי תביעה לפיצוי התובע בגין נזקים שנגרמו לו, כך עפ"י הנטען, בשל רשלנותו המקצועית של הנתבע בייצוג התובע בעסקה למכירת בית ברחוב הדר 6 בקיסריה (להלן: "
הבית").
2. עפ"י כתב התביעה, טוען התובע כי על הנתבע לפצותו בגין נזקיו, המגיעים כדי סך 2,307,600 ש"ח והמורכבים מסך בש"ח השווה ל- 400,000 $ עליהם נאלץ התובע לוותר עפ"י הסכם פשרה אליו הגיעו רוכש הדירה והתובע במסגרת תביעה ותביעה שכנגד שהגישו האחד כנגד משנהו, ובנוסף מסך 525,600 ש"ח בגין הפרשי שער הדולר בין השער במועד המיועד עפ"י ההסכם לקבלת החלק האחרון מסכום תמורת הבית, לבין השער במועד שבו שולמה יתרת התמורה בפועל, לאחר ניכוי סך ב- ש"ח השווה ל- 400,000 $. התובע טען כי לסכומים הנ"ל יש להוסיף סך 60,000 ש"ח ששילם בגין שכ"ט עו"ד בהתדיינות האמורה בינו לבין הרוכש.
3. התובע טוען כי הנתבע התרשל כלפיו בניסוח הסכם למכירת הבית לחברה זרה "טובאל מנג'מנט אס.אי." (להלן: "
הרוכש") ואשר נחתם בין הצדדים ביום 9.11.06 - נספח ח' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובע (להלן: "
ההסכם") .
על ההסכם בין התובע לבין הרוכש:
4. במוקד התביעה, מצויה טענת התובע, לפיה התרשל הנתבע כלפיו בניסוח ההסכם ובאי עמידה על זכויותיו של התובע במהלך המו"מ. מאחר ואין חולקין כי תביעה זו לא היתה באה לעולם אילולא "השתבש" דבר מה בביצוע ההסכם, כאשר כל צד זוקף לחובת משנהו את האחריות לאותו "שיבוש" ומאחר ולטענת התובע התבטאה רשלנות הנתבע בניסוח ההסכם, ולצורך הבהרת המחלוקת בין הצדדים, נביא, בקצירת האמור, תוכן ההסכם בין התובע לבין הרוכש.
5. עפ"י התובע, פנה אליו נציג מטעם הרוכש ולאחר מו"מ קצר בין התובע לבין נציג הרוכש, הוסכם כי התובע ימכור את הבית לרוכש בתמורה לסך ב-ש"ח השווה ל- חמישה מיליון דולר. מאותו שלב, כך לטענת התובע, הועברה מלאכת ניסוח ההסכם לעורכי הדין שייצגו את הצדדים- עו"ד אלישבע שקד (להלן : "
עו"ד שקד") שייצגה את הרוכש, והנתבע - שייצג את התובע .
6. כאמור, התמורה המוסכמת עמדה ע"ס ב-ש"ח השווה ל- חמישה מיליון דולר. במבוא להסכם פורטו כל העיקולים והשעבודים הרובצים על הבית, כאשר על התובע היה להסיר השעבודים והעיקולים עפ"י האמור בהסכם. בסעיף 2.1 להסכם הצהיר המוכר כי
"הבית נבנה ברמה טובה, ע"י אנשי מקצוע מיומנים ועפ"י היתר בנייה כדין, וכי כל מערכותיו פעילות ותקינות, אין בו מפגעי רטיבות ואין בו כל מום נסתר אשר ידועים לו ולא נמסרו לקונים מפורשות". עוד הצהיר התובע בסעיף 2.1 להסכם כי הוא
"הגיש בקשה לקבלת טופס 4 לבית וכי הינו מתחייב להמציא טופס זה עד למועד הרישום".
7. נוסף על מכירת הבית לרוכש, התחייב התובע בהסכם לבצע עבודות נוספות: עפ"י סעיף 2.7 להסכם, הוסכם כדלקמן:
"המוכר מתחייב לסיים על חשבונו עד למועד המסירה את ביצוע העבודות השלמת עבודות על גג הבית (התקנת ג'קוזי, מעקה בטיחותי, חיבור חשמל וריצוף), ולסיים עד ליום 31.7.07 את התקנת הבריכה הפנימית, הכל בפירוט ובסגנון אשר הוסכמו בין הצדדים ואשר מפורטים בנספח ח' (להלן: "ההשלמות"). ההשלמות יבוצעו ברמה גבוהה, באופן מקצועי ותקין ע"י אנשי מקצוע מיומנים ובפיקוח הנדסי. המוכר ימחה לקונה את אחריות הבדק של הקבלנים והספקים אשר יבצעו את ההשלמות ויספקו את המוצרים שיידרשו לשם כך. ביצוע ההשלמות הינו תנאי מהותי למכר נשוא הסכם זה"
8. על מנת להבין את מהותן של העבודות הנוספות אותן אמור היה התובע להשלים כחלק מההסכם, יש לפנות לשניים מנספחי ההסכם, הנספחים "ז"- שהגודר בהסכם כנספח "תכולת הבית" (ראו במבוא להסכם) ו-"ח" (ראו נספחים ט' ו- י' לתצהיר התובע). בנספח ז' להסכם (כאמור, הכולל את תכולת הבית) נקבעה, לאחר רשימת התכולה, הסכמה לגבי ביצוע שלושה סוגי עבודות שעל הנתבע לבצע, כחלק מהוראות ההסכם, והן: הראשונה,
עבודות בגג שכללו רצפת דק עץ, תאורת גן בגג והתקנת מערכת ג'קוזי גינתי כולל כל המערכות הדרושות; השנייה היא
בניית חדר יין, והשלישית
בניית בריכת שחיה במרתף הבית. בשל חשיבות החלק המתייחס לבריכה הפנימית שאמורה להיבנות במרתף למחלוקת בין הצדדים, אביא את הסכמות הצדדים לגביה בנספח ז' להסכם:
"בריכת השחייה במרתף: גודל הבריכה יהיה כ- 10 מ'"א על רוחב של 3.5-4 מ' וכולל כל המערכות הדרושות להפעלת הבריכה. עומק הבריכה יהיה 1.3 מ' כאשר עבור העמקת הבריכה עד לעומק המבוקש ע"י מרק אייזנברג תשולם תוספת מוסכמת. ריצוף פני הבריכה בקרמיקה המתאימה לבריכות. במידה ויידרש ע"י הקונה לעשות כיסוי לבריכה הקונה יהיה חייב להודיע למוכר לפני התחלת הכנת תוכניות הבריכה ע"י המוכר. על כך ישולם בנוסף. כניסה חיצונית ומדרגות לאיזור הבריכה יפתח ויותקן ע"י המוכר".
9. בנספח ח' להסכם נקבע כדלקמן:
"
הנדון :
תיקון לרשימת תכולה בעיסקת מכר בן זאב עודד- אייזנברג מארק
בסעיף בריכת השחייה במרתף: הגובה הממוצע היה 1.20 ומר אייזנברג ביקש להעמיק את בריכת השחיה ל- 1.8 מ'. על העמקת הבריכה לעומק 1.80 סוכם על תוספת תשלום בסך 220,000 ש"ח.
10. משמעות שני הסעיפים הנ"ל- ועל כך אין מחלוקת- היא, כי הנתבע, התחייב, כחלק מהתחייבויותיו למכירת הבית, לבצע מספר עבודות, שתמורתן נכללות בתמורה החוזית, למעט בגין העמקת הבריכה הפנימית שאמורה היתה להיבנות במרתף הבית, שעבורה הוסכם כי הרוכש ישלם תוספת בסך 220,000 ש"ח.
11. עפ"י ההסכם, הוסכם בין הצדדים כי החזקה בבית תימסר לידי הרוכש עד ליום 25.3.2007 (ראו סעיף 4.1 להסכם) כאשר על התובע לסיים עד המועד הנ"ל את כל העבודות אותן התחייב לבצע, למעט עבודות בניית הבריכה במרתף הבית. לגבי עבודה זו הוסכם בין הצדדים כי תסתיים עד ליום 31.7.2007. (ראו סעיפים 4.1 ו- 4.2 להסכם).
12. באשר לתמורה, הוסכם בין הצדדים כי זו תשולם בשלבים, כאשר סך מיליון דולר יופקד תוך יומיים מיום חתימת ההסכם בחשבון משותף שיפתחו הנתבע ועו"ד שקד, וסכום זה ישולם, לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש והוא יועד לתשלום לנושי התובע, לצוררך הסרת המשכנתאות וחלק מן העיקולים הרובצים על הנכס ולהסרת צו ניהול (כינוס נכסים) אותו יזם בנק המזרחי עפ"י משכנתא הרשומה על הנכס (ראו סעיף 5.2 להסכם). כמו-כן הוסכם כי סך מיליון דולר נוספים ישולם לתובע לאחר הסרת המשכנתאות וחלק מן העיקולים. יתרת התמורה, תופקד בחשבון הנאמנות של ב"כ הצדדים להסכם וזאת תוך שבעה ימי עסקים מהיום שבו יודיע המוכר- התובע כי בידיו כל המסמכים הדרושים לרישום הבית על שם הרוכש. כן הוסכם בין הצדדים כי במועד רישום הבית על שם הרוכש, יעבירו הנאמנים לידי המוכר את כל הסכומים המופקדים בידיהם למעט סך 750,000$ (סעיף 5.2.5), וכי במועד המסירה וכנגדה יעבירו הנאמנים סך 500,000$ וסך 250,000$ הנותרים ישולמו לידי התובע עם ביצוע כל ההשלמות והעבודות שהתחייב התובע לבצע.
13. סעיף נוסף הדרוש לעניין הוא סעיף 9 להסכם - הוא סעיף הפיצוי המוסכם אשר קבע כי "
במקרה של הפרה יסודית של הסכם זה, ישלם הצד המפר לצד המקיים פיצויים מוסכמים ומוערכים מראש בסך של 10% מן התמורה וזאת מבלי שהצד השני יצטרך להוכיח את נזקיו", כאשר בסעיף 9.2 נקבע כי סעיפים 2 (אשר כלל הצהרות המוכר), 3 (אשר קבע הצהרת הקונים), 4 (אשר כלל את חיובי המוכר למסור את הנכס ולבצע את העבודות וההשלמות), 5 (אשר קבע את התמורה שעל הרוכש לשלם) ו- 6 (אשר כלל את רישום הבית על שם הרוכש) הם "מעיקרי ההסכם" והפרת סעיפים אלה, או אחד מהם תיחשב כהפרה יסודית.
טענות התובע בכתב תביעתו: מעשי הרשלנות המיוחסים לנתבע: