לפני כשלוש שנים נכנסה לתוקף תכנית מתאר מקומית בירושלים לפני תמ״א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. ברשימה זו נעמוד על תמונת המצב בעיר בתחום ההתחדשות עירונית מאז אישור התכנית ועד היום.
ירושלים, עיר הקודש, שכונותיה פרוסות על פני רכסי הרים וגאיות. מסלע הגיר הקשיח עליו היא יושבת וערכי טבע ומורשת הפזורים בעיר ובסביבותיה וכמובן קשת אוכלוסיות היושבות בה, הופכות אותה לשונה וייחודית. מיוחדות זו קיימת גם בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית – פינוי בינוי ותמ"א 38.
בארבע השנים האחרונות אנו עדים לתנופה אדירה של התחדשות עירונית בירושלים והיד עוד נטויה. לשם המחשה, ישנם כיום 21 פרויקטים שרצים בבירה, כאשר לשמונה מתוכם כבר תב"ע (תכנית בניין עיר) מאושרת.
תכנית 10038 לירושלים
מכוחו של סעיף 23 לתמ"א 38, עיריית ירושלים הכינה תכנית מתאר מקומית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה – תכנית 10038. התכנית הופקדה בשנת 2011, וקיבלה תוקף בשנת 2014.
במסגרת התכנית "קוצצו" זכויות הבנייה שניתן לקבל בהשוואה לזכויות בניה ארציות מתוקף תמ"א 38 – במיוחד בתחומי העיר ההיסטורית. כן נקבע מנגנון של "שדרוג הנדסי מלא", המחמיר לעומת תקן 413 (תקן ישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה) שחל בתכנית תמ״א רגילות. באופן גס ניתן לומר, כי משמעות המנגנון היא חיפוי הבניין הקיים "בשמלה של ברזל ובטון", דבר המייקר את עלויות הבנייה. מבחינה אופרטיבית, לצורך "קטיפת" דירת הפנטהאוז, יהיה על היזם לחזק את הבניין גם לפי תקן 413 וגם בשדרוג הנדסי מלא. ואולם, חרף קיצוץ זכויות הבניה מזה והכבדת עלויות הבניה מזה, לא נרשמה האטה בבקשות לתמ"א בעיר, אדרבא, היקף הבקשות בעלייה, כפי שעולה מהתרשים הבא:
יתרה מזו, מאז שתכנית 10038 אושרה, הפרויקטים לפי תמ"א 38 החלו לצאת מהשכונות הוותיקות והמבוססות ולהתפרס לשכונות שבהן ערכי הקרקע נמוכים באופן יחסי.
פילוח העיר לפי אזורים
בתוכנית 10038 לירושלים חולקה העיר לארבעה אזורים:
- העיר העתיקה – בה אסור לבצע תמ״א
- העיר ההיסטורית ואזורי שימור – בהם הדרישות מחמירות
- אזורית להתחדשות עירונית – בהם העירייה מעודדת תמ״א
- יתר תחומי העיר
משרדנו פילח את העיר ל-11 אשכולות שכונות על פי מאפיינים אדריכליים ודמוגרפיים [פירוט האשכולות באתר משרדנו] על מנת לבחון את התפלגות הפרויקטים המוקמים במגזרים השונים. זו התוצאה שהתקבלה:
מאות רבות של פרויקטים תמ"א 38 בדרך
בהשוואה לערים אחרות ירושלים עדיין נמצאת בפיגור ניכר בכל הקשור להתחדשות עירונית. דו"ח מנהל התכנון במשרד האוצר מספטמבר 2016 בחן את הבקשות לתמ"א 38 שאושרו בכל הארץ בין השנים 2005-2015 ומצא כי היקף הבקשות בירושלים הוא רק כ-3.5% מכל הארץ.
על פי הנתונים הרשמיים של עיריית ירושלים, נכון לחודש יוני 2017 רק שמונה בניינים בבירה קיבלו היתר בניה לפי תמ"א והפרויקטים הסתיימו. ארבעה מתוכם הם בשכונות הוותיקות, שלושה בשכונות האנגלו סאקסיות ופרויקט אחד בשכונות החרדיות הפריפריאליות. מעניין לראות כי מתוך שמונת הבניינים רק פרויקט אחד נעשה לפי תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ויתר הפרויקטים נערכו בשיטה של חיזוק ובנייה על הקיים.
עוד עולה מהנתונים כי 30 בניינים שקיבלו היתרי בנייה נמצאים בסטאטוס "בביצוע", מתוכם 10 במסלול הריסה ובניה (תמ"א 38/2). גם כאן ממשיכות להוביל שכונות הנמצאות בתחום העיר ההיסטורית ואזורי שימור לפי תכנית 10038 לירושלים, מתוכם שמונה בשכונות הוותיקות ועוד שמונה בשכונות האנגלו-סקסיות. אחריהן ממוקמות השכונות החרדיות ההיסטוריות עם ששה פרויקטים. ארבעת הפרויקטים האחרים שבביצוע הם בלב העיר, בשכונות החרדיות הפריפריאליות, בשכונות הערביות ובשיכוני דרום העיר.
יש לציין כי מבין 52 היתרי הבנייה שניתנו בסך הכל במסגרת בקשות לתמ"א 38 בירושלים, 13 בניינים טרם החלו בביצוע.
לפי הנתונים הרשמיים, כיום יש בעיריית ירושלים בסך הכל כ-185 בקשות שנפתחו (מתוך כ-380 בקשות שהוגשו). ואולם, מאות רבות, אם לא אלפים, של בניינים בירושלים נמצאים בשלבי משא ומתן לפרויקט תמ"א. שלב המשא ומתן הוא שלב ארוך ומורכב, המצריך הרבה סבלנות, רגישות ובעיקר מקצועיות. מהתבוננות בפרויקטים אותם מלווה משרדנו ובפרויקטים שמלווים קולגות בתחום, הצפי הוא כי הסכמי תמ"א רבים ייחתמו בטווח הנראה לעין.
* עו"ד יגאל ישראל מדר עוסק בתחום ההתחדשות העירונית
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין