הרחיבו את הדירה בסטייה מההיתר – יהרסו ויפצו את השכן

בעל דירה בבניין בבני ברק, שנפגע לטענתו משיפוץ שערכו השכנים מהדירה העליונה תוך השתלטות על חלק מהגג המשותף, זכה בתביעה שהגיש נגדם למפקחת על המקרקעין

המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין בפתח תקווה אושרת ארפי מוראי, חייבה לאחרונה בעלי דירה בבית משותף בבני-ברק, להרוס חלק מבנייה שביצעו במסגרת שיפוץ בניגוד להיתר שקיבלו, ולבטל פיצול לשתי יחידות דיור נפרדות. בנוסף, הם חויבו לשלם לשכן שתבע אותם 45,690 שקלים כפיצוי על ניצול זכויות בנייה חורגות על הגג המשותף והוצאות משפט.

בעלי הדירה שבקומה האחרונה ביצעו ב-2015 שיפוץ נרחב בדירתם, הרחיבו אותה תוך ניצול חלק מזכויות הבנייה על הגג המשותף ופיצלו אותה לשתי יחידות. בתביעה שהגיש נגדם שכן מהקומה הראשונה הוא טען שהם חרגו מהיתר הבנייה שניתן להם, וביקש לחייב אותם להרוס את ההרחבה והפיצול, ולשלם לו פיצויים עבור השימוש בחלקו היחסי בזכויות בגג.

בעלי הדירה-הנתבעים ביקשו לדחות את התביעה וטענו כי היא הוגשה כדי ללחוץ עליהם להסכים לשיפוץ שמתכנן התובע לבצע בדירתו על-חשבון החצר. הם טענו כי קיבלו היתר בנייה והסכמה מכל בעלי הדירות למעט התובע ושכנה נוספת שנפטרה, ומשכך ההרחבה נעשתה כדין. עוד הם טענו כי אמנם השיפוץ סטה קצת ממה שאושר להם בהיתר אבל זה לא פגע בתובע בשום צורה כך שאין לו כל זכות לפיצוי.

סכנת חיים

בפסק דין שהכריע בתביעה קבעה המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בפתח תקווה אושרת ארפי מוראי, כי לפי חוות דעתו של מהנדס שמונה כמומחה בתיק, הנתבעים חרגו מההיתר שקיבלו. בין היתר כשבנו חדר רגיל במקום ממ"ד, סוכת גג במקום מרפסת פתוחה ופיצלו את דירתם.

לפיכך, קבעה המפקחת, אין רלוונטיות להסכמה שקיבלו הנתבעים מהדיירים בבניין. "הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף להרחבת דירה פלונית משתכללת אך עם קבלת היתר בניה כדין ובניה בהתאם לו, בבחינת תנאי מתלה", כתבה.

המפקחת גם דחתה את הטענה שהשינויים שחרגו מההיתר לא השפיעו כלל על התובע. היא הבהירה שכל בנייה שסוטה מהיתר שוללת למעשה את הסכמת הדיירים להרחבה ומקימה להם עילה לתבוע את הריסת הבנייה החורגת. עוד היא העירה, שמעבר לפגיעה בזכויות הקנייניות של בעלי הדירות, לסטייה מהיתר יש גם השלכות בטיחותיות. "לא אחת שומעים אנו על המחיר היקר מכל שגובה דרך פעולה זו של בניה שאינה בהתאם להיתר בניה – אובדן חיי אדם", כתבה.

בנוסף קיבלה המפקחת את טענת התובע שמגיעים לו פיצויים. היא הסבירה שכאשר ההרחבה נעשית בשיעור שעולה על החלק היחסי ברכוש המשותף והשכנים לא יכולים לבצע הרחבה בשיעור דומה, החוק מחייב את בעל הדירה לשלם לשכניו תשלומי איזון בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.

במקרה הנוכחי, נקבע כי הנתבעים צריכים לשלם לתובע פיצוי על הפגיעה בחלקו היחסי ברכוש המשותף, בהפחתת שווי זכויות הבנייה שישמשו להרחבה שהוא מתכנן בדירתו.

בסיכומו של דבר חויבו הנתבעים לשלם לתובע 37,690 שקלים וכן להרוס את הבנייה החורגת על הגג המשותף ולבטל את יחידות הדיור שיצרו בדירה. בנוסף ישלמו הנתבעים 8,000 שקלים הוצאות ושכר טרחת עורך דין.

לפסק הדין בתיק 6-620-2018

• ב"כ התובע: עו"ד אפרים סופר
• ב"כ הנתבעים: אברמוביץ יעקב, עו"ד מקרקעין

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין