חוק המתווכים
סעיף 2 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן: החוק) קובע איסור על עיסוק בתיווך מקרקעין ללא רשיון. ס"ק (א): "לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון ובהתאם להוראות חוק זה". סעיף 5 לחוק קובע מהם התנאים הנדרשים לקבלת הרשיון. ס"ק (א) " מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים להלן, רשאי לקבל רשיון של מתווך במקרקעין:
הוא אזרח או תושב של מדינת ישראל או שהוא תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל;
מלאו לו 18 שנים;
הוא אינו פושט רגל;
הוא לא הורשע בביצוע עבירה שיש עמה קלון בחמש השנים שקדמו להגשת הבקשה;
אם הוטל עליו מאסר, לרבות בעבירה שאין עמה קלון, הוא סיים לרצותו לפחות שלוש שנים לפני הגשת הבקשה כאמור;
הוא עמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רשיון תיווך במקרקעין (להלן - הבחינה)".
הפסיקה- חברה בע"מ אינה זכאית לדמי תיווך
עד כה, כאשר נדרשו בתי המשפט לסוגייה האם חברה בע"מ זכאית לקבל דמי תיווך בגין עסקה שנקשרה, הם השיבו בשלילה, בהתאם לפסיקה שהותוותה ע"י בית המשפט המחוזי בנצרת בע"א 2178/02, אמנון אזערי בע"מ נגד בושרי שמואל. בפסק דין זה דובר באדם, אשר אבה למכור את ביתו, ולכן פנה למערערת, שעיסוקה בתיווך מקרקעין, על מנת שתסייע בידו במכירת ביתו. הוא חתם על הסכם בלעדיות, ובו התחייב כלפיה, כי בתקופת הבלעדיות שנקבעה בהסכם הוא לא יעשה למכירת ביתו אלא באמצעות החברה-המערערת, ואם יפר את הסכם הבלעדיות וימכור את ביתו שלא באמצעותה - ישלם לה דמי תיווך בשיעור של 2% מן המכירה. והנה כעבור זמן הסתבר למערערת, כי המשיב מכר את ביתו שלא באמצעותה. הוא סרב לדרישתה לשלם לה דמי תיווך כפי שנתחייב. כב' השופט אברהם, בדעת רוב, דחה את טענת המערערת כי שימשה לאמנון אזערי, האיש המחזיק בידו ברשיון תיווך כדין, אך מסגרת ארגונית, וגם המשיב ראה בו בעל דברו. העובדה כי החברה-המערערת שימשה לאמנון אזערי מסגרת ארגונית בלבד אינה מסבירה מדוע היא, 'המסגרת הארגונית', זכאית לעסוק בתיווך, שהרי לא מתקיימים בה תנאי סעיף 5 לחוק. כב' השופט אברהם קבע, כי אין ליתן יד לאכיפתו (הלכה למעשה) של הסכם התיווך, שנעשה בידי מי שאין בידו רשיון תיווך, משמע המערערת. חוק המתווכים ביקש להסדיר את העיסוק בתיווך במקרקעין, ואת זאת הוא עשה על ידי איסור העיסוק בו בלא רשיון. הדברים הללו נועדו, כך מסכימים הכל, להגן על ציבור הנזקקים לשירותי התיווך. לפיכך, משנקבע כי חוזה התיווך בטל בשל אי חוקיותו, כי אז חלה עליו הוראת סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973), המאפשרת בידי בית המשפט להורות על קיום החיוב בידי המשיב, משמע תשלום דמי התיווך, אם יראה כי מן הצדק לעשות כך. במקרה הנדון, נקבע כי אין מקום לחרוג מן הכלל ולהורות על קיום החיוב, בין היתר, משום שחיובו של המשיב בתשלום דמי התיווך משמעו הכרה דה-פקטו בחוזה התיווך הפסול.
בא 4253/05, דה כהן בע"מ נגד אלון (טלי) עמרם, אשר הגיע לאחרונה לפתחו של בית המשפט השלום בחדרה, יישמה כב' השופטת אסיף, בדומה לכב' השופט שרעבי בת"א 2299/03, דה כהן משה שיווק והפצה בע"מ נגד גוזי, את ההלכה שנקבעה בע"א 2178/02, וקבעה כי חברה בע"מ אינה זכאית לדמי תיווך, בהיותה נעדרת רשיון לתיווך. באותו פסק דין נקבע, כי אין בהזמנה זכר לשמו של מנהל התובעת או נציגה, ולכך כי הם, ולא התובעת, יבצעו בפועל את פעולת התיווך, ומאחר שהתובעת אינה בעלת רשיון תיווך במקרקעין, ההזמנה כפי שנחתמה בטלה, והתובעת אינה זכאית לדמי תיווך מכוח החוק. בנוסף, דחתה השופטת את טענות ב"כ התובעת כי התובעת זכאית לדמי התיווך, אם לא מכוח ההזמנה, הרי שמכח ס' 31 לחוק החוזים ומכוח עשיית עושר ולא במשפט. "...אני דוחה טענה זו, שכן יש בה כדי לעקוף אתהוראותחוק המתווכים שקובע באופן חד משמעי כי מי שאינו עונה לדרישות החוק לא יהיה זכאי לדמי תיווך".
השופטת ציינה, כי אם תוכר העילה החלופית של עשיית עושר ולא במשפט, הרי שיש בכך כדי להעניק דמי תיווך למי שאינו זכאי להם על פי חוק. זאת ועוד, הוראות חוק המתווכים הן בגדר הוראות מיוחדות שבחוק אחר, וגם מטעם זה ולאור הוראות סעיף 6 לחוק עשיית עושר , אין תחולה להוראותיו של חוק עשיית עושר ולא במשפט.
פסיקה חדשה מנוגדת לפסיקת ביהמ"ש המחוזי- חברה בע"מ זכאית לדמי תיווך
לו עצרנו בכך, כי אז המסקנה הייתה ברורה: חברה בע"מ אינה רשאית לקבל דמי תיווך בגין עסקה שנקשרה, בהיותה מנוגדת לחוק.
אולם, פסק הדין האחרון שניתן בסוגייה זו קבע אחרת, ובניגוד לפסיקת ביהמ"ש המחוזי: בית משפט השלום בחיפה, בא 5912/04, בראל נכסים בזכרון יעקב בע"מ נגד מרום יעקב, קבל תביעה של חברה בע"מ לתשלום דמי תיווך בגין עסקה במקרקעין. כב' השופטת ג'דעון קבעה, כי ע"פ הקריטריונים האישיים שנקבעו בסעיף 5 לחוק, ברי כי תאגיד משפטי אינו יכול להיות בעל רישיון לתיווך. אולם, לסברתה, יש בעייתיות בהגבלת זכותם של מתווכים במקרקעין בעלי רישיון לתיווך על פי החוק, מלממש את חופש ההתאגדות שלהם, זכות שהוכרה כזכות יסוד על פי הפסיקה. ע"פ השופטת, תכליתו של החוק הינה להעניק הגנה במתן שירותי תיווך, לצדדים המתקשרים בעסקת מקרקעין. במקרה הנדון, אין חולק כי התובעת פעלה באמצעות מתווכים בעלי רישיון כחוק ששימשו כזרועה הארוכה בביצוע פעולות התיווך. לפיכך, לא ניתן לראותה כפי שפעלה בניגוד לתכלית החוק. כמו כן, לא ניתן לראות בהתאגדותם של המתווכים במסגרת תאגיד משפטי כפעולה בלתי חוקית, שכן החוק לא אסר על התאגדות כאמור, הגם שהזכות להתאגד הינה זכות יסוד המוקנית לכלל הציבור באופן שוויוני, וחזקה על המחוקק שאם רצה לשלול אותה ממגזר ציבור מסויים, היה מבטא זאת במעשה חקיקה מפורש .לדברי השופטת, החוק יוצר כיום מצב לא ראוי, שכן מחד ע"פ לשונו הוא אינו אוסר על ציבור מתווכי המקרקעין לנהל את פעילותם במסגרת תאגיד משפטי, אך מאידך, הוא מציב תנאים שאינם יכולים להיות ברי מימוש על ידי תאגיד. משכך, נוצר מצב שמגזר ציבור מופלה לרעה מבחינת מימוש חופש ההתאגדות המהווה חלק בלתי נפרד מחיי המסחר, ללא כל הוראה מפורשת בחוק.
השופטת ג'דעון קבעה, לא ניתן להתעלם מהעובדה שכריתתו של ההסכם שנחתם בין התובעת כאישיות משפטית נפרדת, הנעדרת רישיון לעסוק בתיווך על פי החוק, לבין הנתבע, הינה מעשה "לא חוקי" היות שאין הוא עומד בדרישות החוק כמתואר לעיל. על כן נשאלת השאלה, האם "הכתם" שדבק בהסכם זה מצדיק את ביטולו מכח הוראת סעיף 30 לחוק החוזים, הקובע כי חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור, הינו בטל? התשובה, לסברתה של השופטת ג'דעון היא שלילית. "בנסיבות המקרה בפנינו, ומטעמי צדק, יהא זה נכון וצודק לעשות שימוש בסמכות המוקנית לבית המשפט לפי סעיף 31 לחוק החוזים, ולחייב את הנתבע לקיים את חיובו על פי ההסכם השני, וזאת לאחר שהתובעת מילאה את מלוא התחייבויותיה כלפיו כמצויין לעיל".
בכך, הצטרפה השופטת לדעת המיעוט שהובעה ע"י כב' השופט ממן בע"א 2178/02 , אשר גרס כי הסנקציה של פסילת החוזה כולו בפרשה נשוא הדיון היא קיצונית מדי, וראה באי החוקיות שהייתה כרוכה בהתקשרות בין המערערת (החברה בע"מ) למשיב ככזו שלא ירדה לשורשו של עניין. השופט ממן ראה בהעדרו של רשיון על שמה של המערערת פגם פורמלי בלבד ולא פגם מהותי, שכן המטרה העיקרית של החוק – הגנה על הציבור, נשמרת בנסיבות אלה.
בסיכום, נקבע בא 5912/04, כי חרף התווית של "אי חוקיות" שנדבקה להסכם, על הנתבע לשלם לתובעת את יתרת דמי התיווך אשר הסתכמו עד ליום הגשת התביעה בסך של 24,525 ₪.
סיכום
האם מדובר ברוח חדשה מנשבת? האם יש צורך בתיקון החוק? האם בשלה העת לשנות את הפסיקה?
הפסיקות הסותרות שיצאו בסמיכות הדוקה ביותר מבית מדרשו של בית המשפט השלום מחייבות ליתן את הדעת על הנושא, ולהבהיר בצורה שאינה משתמעת לשני פנים- האם חברה בע"מ, בנסיבות דומות לאלו שתוארו בפסקי הדין הנ"ל, תהא זכאית לקבל דמי תיווך בגין העסקה, אם לאו.
לפסקי הדין שאוזכרו במאמר:
* עו"ד אמיר אלטשולר, שותף במשרד עוה"ד אלטשולר – ולנר www.AW-Law.co.il , עורך מדור מקרקעין באתר המשפט הישראלי www.PsakDin.co.il
עו"ד אורנית אבני – גורטלר ממשרד עוה"ד אלטשולר – ולנר, מנהלת תכנים באתר המשפט הישראלי www.PsakDin.co.il
** כל המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין