על חלקה בחיפה נבנו שני בניינים – חזיתי ועורפי. בעלי הדירות במבנה החזיתי רצו תמ"א 38, בעלי הדירות במבנה העורפי התנגדו בטענה שהפרויקט יפגע בזכויותיהם. האם מדובר בבית משותף אחד? איזו פרשנות המפקחת על המקרקעין תעדיף?
דיירי מבנה שעל חלקת בית משותף בחיפה, המורכבת משני מבנים – חזיתי ועורפי – קיבלו היתר לביצוע תמ"א 38, במסגרתה דירותיהם יורחבו ויתווספו לבניין דירות חדשות וחניות.
מתכננים לחזק את הבניין?
כנסו ל פורום תמ"א 38
אלא שבעלי הדירות במבנה העורפי – שטענו כי ביצוע הפרויקט יפגע בזכויותיהם, בחלקים מהרכוש המשותף ויגרום למטרדי רעש ואבק – הגישו תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בחיפה בכדי למנוע משכניהם לממש את התכנית.
בינתיים, בעקבות המלצות גופי התכנון השונים (הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וועדת הערר) – בוצעו מספר שינויים בתכנית, בהן שינוי מיקומי הממ"ד, כדי למזער את הפגיעה ברכוש המשותף ובתובעים.
ביולי 2014 קיימה המפקחת יעל ליבוביץ ביקור בשטח וזימנה את הצדדים לדיון נוסף, בו הודיעה כי הגיעה למסקנה שיש צורך בשינוי נוסף במתכונת הנוכחית של התכנית, כיוון שהיא מקצה את החצר המשותפת לשני הבתים לתוספת חניות למבנה הקדמי בלבד, באופן שלא יותיר שטחים פנויים לשימוש בעלי הדירות במבנה העורפי אם יחליטו גם הם לבצע תמ"א 38.
הנתבעים הסכימו להצעת המפקחת והגישו תכנית מתוקנת שמשאירה שטח לבניית שתי חניות עבור דיירי המבנה העורפי.
ניתן להפריד?
בעקבות השינוי, החליטה המפקחת ליבוביץ להעדיף את קידום תכנית החיזוק. אלא שקודם לכך היה עליה לבדוק אם שני הבניינים מהווים יחידה אחת של בית משותף או שניתן להפריד ביניהם לפי הוראות חוק החיזוק.
חשוב להסביר שלפי החוק דרוש רוב של שני-שליש מבעלי הדירות בבית כדי שהמפקחת תוכל לאשר תמ"א 38. במקרה הנוכחי, אם ייקבע ששני הבניינים הם בית משותף אחד – אין רוב מספיק לאישור התכנית. לעומת זאת, אם ייקבע שמדובר בשתי יחידות נפרדות לא תהיה בעיה לאשרו, שכן כל דיירי המבנה החזיתי מסכימים לתכנית.
הביקור שערכה בבניינים ועיון בתקנון הבתים הוביל את המפקחת למסקנה שמדובר בשני מבנים נפרדים – המנוהלים באופן נפרד לחלוטין ולמעט שביל גישה משותף וחצר משותפת, בכל מבנה יש מתקנים ושטחים נפרדים.
כמו כן, האופן שבו הבתים בנויים מאפשרת לקיים רק באחד הבתים תמ"א 38 מבלי לפגוע בבית השני ואף מבלי לפגוע יתר על המידה בזכויות בעלי הדירות, במיוחד לאחר שבוצעו שינויים בתכנית.
טענה מהותית שהעלו התובעים הייתה כי לפי הנתבעים הולכים לבנות דירת קרקע שתחסום את החצר המשותפת. אלא שהמפקחת קבעה – בהסתמך על עדות האדריכל של הפרויקט – שמטרת התוספת של דירת הקרקע היא לחזק באופן מיטבי את הבית, שכן הדירה נועדה להיות בסיס לממ"דים של הדירות האחרות והיא נחוצה לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.
העובדה שבניית הדירה תגזור חלק מהחצר המשותפת אינה בעייתית, קבעה המפקחת, שכן החוק מאפשר להוציא שטחים מהרכוש המשותף לצורך בניית דירות. עם זאת, כדי למזער את הפגיעה בחצר, הורתה המפקחת שלא לבנות בדירה פתח יציאה לחצר – שעלול להפוך אותה לחצר פרטית.
המפקחת הוסיפה וקבעה כי טענת התובעים למטרדי רעש ואבק לא הייתה במקום שכן לכל בנייה יש מחיר ובמקרה הזה המטרדים אינם מצדיקים למנוע מהנתבעים להגן על עצמם מפני רעידות אדמה.
בסיכומו של עניין המפקחת אישרה את הפרויקט ודיירי המבנה החזיתי יכולים לצאת לדרך.
- ב"כ התובעים: עו"ד צבי סיגל
- ב"כ הנתבעים: עו"ד דניאל שירן
לחצו כאן לקריאת פסק הדין של המפקחת
* עו"ד קרן כהן-בלחרסקי ממשרד עורכי הדין תיק, גלעד, קינן עוסקת בתמ"א 38 ופינוי-בינוי
** הכותבת לא ייצגה בתיק.
*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.