שלושה זוגות טענו שרכשו מהיזמית את הזכויות בפרויקט ולא זכויות במקרקעין. אבל ועדת הערר שוכנעה כי התארגנו כקבוצת רכישה, ולפיכך הם חייבים במס על רכישת דירות מגורים
ועדת הערר שבבית המשפט המחוזי בלוד קבעה לאחרונה כי שלושה זוגות שרכשו מיזמית בנייה זכויות בבניין שעבר תמ"א 38 בהרצליה התארגנו למעשה כקבוצת רכישה ולפיכך עליהם לשלם מס על רכישת דירות מגורים. בכך, נדחה הערר שהגישו נגד מס שבח נתניה בטענה שלא היה מקום לחייב אותם במס משום שכלל לא היו קבוצת רכישה ולא ביצעו עסקה במקרקעין אלא רכשו מהיזמית את הזכויות לניהול הפרויקט. העוררים חויבו בהוצאות של 60,000 שקלים בשל התנהלות לא ראויה בהליך והימנעות מהצגת ראיות חשובות.
ב-2013 יזמית הבנייה "מסיקה חסון מסחר 2002" חתמה על הסכמי תמ"א 38 עם דיירי בניין ברחוב הדר בהרצליה. בהסכמים היא התחייבה בין היתר שלא להעביר את הזכויות והחובות שלה בפרויקט לאחרים ללא הסכמת הדיירים. למרות זאת, היא חתמה על הסכמי "המחאת זכות" עם חמישה זוגות במסגרתם העבירה להם את הפרויקט וכל זוג יזכה לקבל דירה מסוימת.
בהסכמים נקבע כי הזוגות ישלמו לה 1,116,000 שקלים עבור הוצאותיה, והם החליטו לשלם מס רכישה בהתאם לשווי זה. אלא שמס שבח נתניה דחה את השומות שלהם וחייב אותם במס רכישה מלא על רכישת דירת מגורים באמצעות קבוצת רכישה. כלומר, המס חושב בהתאם לשווי הדירות שקיבלו בפועל.
השגה וערר שהגישו הזוגות נדחו מאחר שלא העבירו למס שבח מסמכים רבים שנדרשו לבחינת מהות העסקה. לפני כשנתיים, שלושה מהזוגות החליטו להגיש ערר נוסף. הטענה העיקרית שלהם הייתה שהם כלל לא נחשבים לקבוצת רכישה ולא רכשו זכות במקרקעין אלא רק את הזכות לביצוע הפרויקט. לחילופין, הם טענו שגם אם הייתה עסקת מקרקעין המס צריך להיגזר משווי הזכויות לפי ההסכמים ולא משווי הדירות.
השכל הישר וניסיון החיים
חברי ועדת הערר לפי חוק המקרקעין (שבח ורכישה) דחו את הערר. את פסק הדין המרכזי כתב השופט אבי גורמן ובמסגרתו העלה תהיות רבות על התנהלות העוררים, שעל אף הזדמנויות רבות לא הגישו מסמכים רבים שיכלו להעיד על מהות העסקה.
השופט קבע כי למרות הערפל הראייתי ברור כי העוררים – שמחזיקים בדירות מגורים – רכשו זכות במקרקעין. עוד שוכנע השופט כי היזמית נשארה בתמונה כגורם מארגן ומנהל.
"אזכיר את מבחן השכל הישר וניסיון החיים ולפיו אין זה סביר כי חברה כמו חב' מסיקה, תלווה פרויקט מסוג זה במשך שנים ארוכות, תוך שהיא באופן אישי מחויבת כלפי דיירי הבניין בהסכם התמ"א – ממנו אין היא יכולה להשתחרר ללא הסכמתם אשר אין חולק כי לא ניתנה – מבלי שתקבל תמורה בגין כך", כתב.
השופט הוסיף כי אמנם בהסכם עם העוררים נכתב כי הם משלמים לחברה רק עבור הוצאותיה אלא שהעוררים לא הוכיחו שכך היה באמת ועלה חשד כי שילמו ליזמית הרבה יותר ממה שנכתב. מכאן, הגיעה השופט למסקנה שהתמורה הייתה עבור פעילותה בפרויקט.
השופט קבע כי בנסיבות אלה התקיימו התנאים שקובע החוק לקיומה של קבוצת רכישה שחבריה רכשו דירות מגורים, ולפיכך עליהם לשלם מס רכישה כדרישת מס שבח.
לנוכח התנהלות העוררים, שנמנעו במכוון מלהגיש ראיות ונקטו בלשון בוטה ולא ראויה כלפי נציגי מס שבח, הם חויבו בהוצאות משמעותיות של 60,000 שקלים.
- ב"כ העוררים: עו"ד דניאל דן-גור
- ב"כ המשיב: עו"ד ערן פיירשטיין מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)
עו"ד אסף נחמיה
עוסק/ת ב-
מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין