בית המשפט העליון דחה באחרונה ערעור שהגישו יזמיות בנייה על ההחלטה לחייב אותן במסים על "הסכם אופציה" מ-2010. נפסק ברוב דעות שההסכם היה למעשה הסכם מכר.
ב-2010 נחתם הסכם בין שתי חברות נדל"ן לבין בעלי זכויות בבניין ברחוב בעלי המלאכה בתל אביב. הצדדים כינו את ההסכם "כתב אופציה בלתי חוזרת" ובמסגרתו ניתנה לחברות אופציה לרכוש את זכויות בעלי הנכס תמורת כ-8 מיליון שקל.
הצדדים קבעו שהחברות יוכלו לממש את האופציה בתנאי שיפונו מהנכס שני דיירים מוגנים המחזיקים בו חנויות בתוך "תקופת האופציה" שהועמדה על שלושה חודשים.
זמן קצר לאחר מכן החברות הגיעו להסכמה עם הדיירים המוגנים ואלה פינו את הנכס תמורת פיצוי כספי. בהמשך, מכרו החברות את האופציה לקבוצת רכישה שמימשה אותה ורכשה את הנכס מבעלי הזכויות.
בעקבות השתלשלות זו מנהל מיסוי מקרקעין בתל אביב חייב את החברות במסי רכישה ושבח. המנהל למעשה התייחס לעסקת האופציה כעסקת מכר (משום שלטענתו ניסוח האופציה חייב הן את המוכרים והן את הקונים במימוש האופציה) וקבע שהחברות רכשו את הקרקע מבעלי הזכויות (ולכן הן חייבות במס רכישה) ובהמשך מכרו אותה לקבוצת הרכישה (ולכן הן חייבות במס שבח).
השגה וערר שהגישו החברות נדחו והן ערערו לבית המשפט העליון.
החברות טענו שההסכם בינן לבין בעלי הקרקע היה הסכם אופציה לכל דבר ועניין ומדובר בעסקה פטורה ממס. הן הסתמכו על מספר סעיפים בהסכם שמוכיחים לטענתן שלא חלה עליהן חובה כלשהי לממש את האופציה ולרכוש את הנכס עם פינוי הדיירים המוגנים כך שמדובר בהסכם אופציה "אמיתי".
מנהל המיסוי טען מנגד שיש לבחון את ההסכם לפי מהותו הכלכלית ולא לפי "האופן בו הכתירו אותו הצדדים". לדבריו, לשון ההסכם נוסחה בכוונה במעורפל על מנת לחמוק מתשלום מס אך מספר סעיפים מלמדים על כך שלחברות לא ניתנה באמת זכות בחירה והן היו חייבות לרכוש את הנכס מיד עם פינוי הדיירים המוגנים ולכן מדובר בהסכם מכר.
כוונה נסתרת
שופטי העליון נחלקו בדעותיהם במלאכת פרשנות ההסכם. השופט נעם סולברג, שכתב את דעת הרוב, התרשם שההסכם "נארג שעטנז ומבין השיטין של לשונו המוצהרת עולה חשד לכוונה שונה ונסתרת".
השופט קבע שקיימות בהסכם אינדיקציות לכך שהחברות היו חייבות לרכוש את הנכס ולכן לא מדובר בהסכם אופציה אלא בזיכרון דברים לקראת הסכם מכר. השופט הסביר בהקשר זה שבהסכם אופציה "רגיל" הרוכש אינו חייב לממש את האופציה אלא רק המוכר.
השופט התייחס לכך שבדרך כלל נותן האופציה מעניק לצד השני מרווח זמן לשקול כראוי את אפשרות מימושה אך בהסכם זה החברות נדרשו לממש את האופציה מיד עם פינוי הדיירים.
אינדיקציה נוספת מצא השופט בכך שהצדדים שמרו בהסכם על זכות תביעה הדדית וקבעו סעיף פיצוי מוסכם. השופט כתב שניתן ללמוד מכך שהחובה לממש את האופציה שנקבעה בהסכם הוטלה גם על החברות ולא רק על המוכרים, שכן אחרת לא היה צורך בסעיפים אלה.
עוד לדבריו, העובדה שהתמורה עבור האופציה, 405,000 שקל, לא הועברה לבעלי הנכס ושימשה את החברות לצורך פינוי הדיירים המוגנים "תמוהה".
השופט ציין שלא רק לשונו המעורפלת של ההסכם אלא גם הנסיבות החיצוניות מחזקות את הרושם שבעלי הקרקע הסכימו לנסח אותו כ"הסכם אופציה" לאחר שניתנה התחייבות מסוימת מצד החברות שהן יממשו את ה"אופציה".
השופט הדגיש שלצורך קבלת פטור ממס יש להראות שלמקבל האופציה ניתן בהסכם חופש בחירה – אם, מתי וכיצד לממש אותה, אך נראה שבמקרה זה לחברות לא ניתנה ברירה אמיתית.
בעוד שהשופט אליקים רובינשטיין הצטרף לדעה זו, השופט יצחק עמית סבר בדעת מיעוט שמדובר בעסקת אופציה אמיתית ויש לקבל את הערעור.
בנסיבות אלה הערעור נדחה בדעת רוב, וכל אחת מהחברות חויבה בהוצאות של 10,000 שקל.
- ב"כ המערערים: עו"ד ברוך אדלר, עו"ד טלי יהושע, עו"ד אופיר סעדון
- ב"כ המשיבים: עו"ד יורם הירשברג
* עורך דין זיו לוטן עוסק במיסוי נדל"ן
** הכותב לא ייצג בתיק
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין