ע"א 7869/14 ד.ד. ליה יזום והשקעות בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א

השופט י' עמית:

           ערעור על פסק דינה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין או החוק) (כב' השופט מ' אלטוביה, רו"ח א' מונד ורו"ח צ' פרידמן), בו נדחו העררים שהגישו המערערים על שומות מס שבח ומס רכישה שהוצאו להם על ידי המשיב, לאחר שנקבע כי הסכם האופציה שנחתם בין הצדדים אינו אלא הסכם מכר.

תמצית הרקע עובדתי

1. ביום 7.2.2010 התקשרו המערערות 2-1, שתי חברות יזמיות (להלן: המערערות), בהסכם עם תשעה מתוך עשרת בעלי חלקת מקרקעין הנמצאת ברחוב בעלי המלאכה בתל אביב (להלן: ההסכם או הסכם האופציה). יצויין כי בעל הזכויות העשירי, מר מיכאל קיקוזאשווילי (להלן מיכאל), סירב לחתום על ההסכם.

           ההסכם הוכתר בתור "כתב אופציה בלתי חוזרת", ועל פיו הוקנתה למערערות אופציה לרכוש את זכויותיהם של תשעת בעלי המקרקעין שחתמו על ההסכם, העולות כדי 8,580 חלקים מתוך 10,000 חלקים המרכיבים את החלקה כולה (מיכאל החזיק ב-1,420 החלקים הנותרים), תמורת 8,151,000 ₪. תקופת האופציה הועמדה על שלושה חודשים, הניתנים להארכה על ידי המערערות מדי שלושה חודשים עד לתקופה כוללת של שנה אחת. מחיר האופציה הועמד על סך של 405,000 ₪.

2. במועד חתימת ההסכם, היו בחזית הנכס שתי חנויות שהוחזקו בנפרד על ידי שני דיירים מוגנים. בשל כך, נקבע בהסכם תנאי מתלה המתנה את האופציה בפינויים של הדיירים המוגנים בתוך תקופת האופציה, כך שהנכס יהיה "חופשי מכל דייר מוגן ו/או מכל זכות של מחזיק מכל סוג למעט זכויות החזקה של יחידי הקבוצה ו/או של מיכאל".

           בעזרתו של מנכ"ל המערערת 1, הושגה הסכמה עם הדיירים המוגנים כי יפנו את החנויות בתמורה לפיצוי כספי. בהמשך לכך, ביום 27.6.2010, חתמו המערערות על הסכם משולש לסיחור האופציה. הסכם זה נכרת מול קבוצת הרכישה שאורגנה על ידי המערערות ומול בעלי המקרקעין, זולת שניים מבעלי המקרקעין: מיכאל (שכאמור מלכתחילה לא היה צד להסכם האופציה), וכן בעל זכויות נוסף בשם גדעון קדושין, הוא המערער 3 (להלן: גדעון), שביני לביני חזר בו מהסכם האופציה.

3. בהתאם להסכם לסיחור האופציה, זו נמכרה לקבוצת הרכישה (האופציה נסבה כעת על 7,387 חלקים, לאחר הפחתת חלקם של מיכאל וגדעון). במסגרת התמורה המוסכמת, נכלל תשלום של "דמי ארגון" ששילמו יחידי קבוצת הרכישה למערערות. יצויין כי גדעון, שכאמור חזר בו מהסכם האופציה, חתם על הסכם נפרד עם המערערות, לפיו הוא הצטרף בתור חבר בקבוצת הרכישה. בהתאם לכך, שילם גדעון למערערות דמי ארגון בסך 125,000 ₪.

           ביום חתימת הסכם סיחור האופציה, הודיעה קבוצת הרכישה על מימוש האופציה, ובחלוף יומיים חתמו קבוצת הרכישה ובעלי החלקה (זולת מיכאל) על הסכם למימושה. בהתאם לכך, הועברה החזקה בחנויות לידי קבוצת הרכישה. להשלמת התמונה נציין כי בחלוף כחודשיים ימים, ביום 9.9.2010, מכר גדעון - שכזכור היה חלק מקבוצת הרכישה - מחצית מזכויותיו לגב' חגית קוטון (להלן: חגית) תמורת 350,000 ₪.